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“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《物权法》第七十条这样界定了小区业主对共有财产共同管理的权利。但影响业主管理共有财产的因素有哪些？这些因素以何种方式影响了共有财产的管理？为什么有的小区业主能够有序管理共有财产，而有的小区则纠纷不断，业主有效共同管理共有财产的制度性基础是什么？本文将从这些研究问题出发，提出研究假设，以理论分析和实证分析的角度剖析研究问题，验证研究假设，并探索业主有效管理共有财产的永续之道。 “业主共有财产不是典型意义上的公共池塘资源(common-poolresources)，但共有财产的管理完全可以应用制度分析与发展框架(Institutional Analysis and Development framework)。”当笔者在美国留学期间，就共有财产的管理与2009年经济学奖获得者埃莉诺·奥斯特罗姆探讨时，她做出了这样的回答。本文的业主共同管理共有财产分析框架恰恰就是借鉴了她的制度分析与发展框架，并结合小区共有财产管理的实践总结而成。此框架包括三个部分，既业主行动空问、外部影响因素和行动结果。依据这一分析框架，业主管理共有财产的行动空间是研究分析的直接对象，组成因素包括业主以及利益相关者、扮演的角色、信息、投入与收益以及潜在的结果等。对这些要素进行组合，提炼出了业主行动模型以及业主与物业公司互动模型。在业主行动模型中，内生变量包括沟通、信任、互惠等，着力分析业主参与公共事务、管理共有财产的过程和可能的结果。在业主与物业公司互动模型中，物业公司作为共有财产管理的直接参与者，和业主是合作博弈的关系。影响业主管理共有财产的外在变量包括共有财产和小区的物理属性、社群属性以及制度规则，物理属性决定了业主集体行动的必要性，社群属性影响了不同业主参与公共事务的程度，制度规则对业主管理行动空问施加了全面的影响。业主管理的绩效受制于业主参与管理的意识、行动、管理能力，以及制度规则和相关利益者的作用等等。 调查研究发现，认为业主能够有效管理小区共有财产，但需要具备一些基础性条件。其一，完善的业主组织架构。完善的业主组织架构包含非正式的业主组织和正式的业主组织。业主非正式组织联系的业主具有局限性，自然发动的业主集体行为也主要是其联系的部分业主参加，而业主委员会等正式组织不同，它们代表的是小区全体业主，具有发动全体业主参与公共事务的权力和能力。由于组织业主大会会议成本很高，同时业主委员会在实践中往往兼制度规则的制定者与执行者于一身，于是业主代表大会和业主监督委员会等应运而生，从组织架构上为业主管理共有财产提供保障。其二，制度规则的健全与有效实施，在小区共有财产管理中，需要具备操作、集体选择以及立宪等不同层面的规则。在共有财产管理中，每个业主不是以个体利益最大化为目标，而是以维护共有财产权益为目标，每个个体必须接受监督与约束，以保证制度规则的有效实施。其三，良好的业主管理共有财产的能力。业主作为小区共有财产管理中最核心的行动者，其管理能力直接决定了共有财产管理的水平和小区的治理水平。业主管理共有财产的能力主要体现在业主对有关共有财产管理和小区治理相关的法律了解程度，业主应对外部权威的依赖程度，业主合作的水平等等。 如何进一步促进业主有效管理共有财产，本文给出了以下的思考和建议:其一，完善业主组织架构，具体包括政府和社会合力，推动业主委员会的普遍建立;设立专职人员，完善业主委员会的内部组织设置;以楼宇为单位设立业主组织或选举业主代表，完善组织架构;组建联席会议协商机制;构建小区和社会的联动机制，进一步培育业主自主管理能力。其二，分层次完善共有财产管理的规则，包括完善操作层面的规则、集体选择层面的规则以及立宪层面的规则。其三，强化规则的监督与制裁，包括针对共有财产管理中参与者的分类监督，小区、行政以及司法不同层面的监督。其三，明确共有财产管理中的政府角色。政府的角色应当包括规则的提供者、共有财产管理的指导者以及有效冲突预防与解决机制的建立者。