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房地产业作为拉动我国经济增长的支柱产业，土地和资金是与其发展关系最为密切的两个因素。随着土地“招标、拍卖、挂牌”出让制度在我国的全面推行和房地产开发贷款门槛的提高，过去房地产企业常用的低价囤积土地并高价卖出获取暴利的手法，以及借助银行信贷资金进行“空手套”的方法已经过时。在这种情况之下，房地产企业必须具备雄厚的自有资金实力或强大的金融运作能力以支持房地产开发对资金的巨量需求，绝大多数房地产企业因此步入房地产金融运作时代，包括股票、债券、房地产基金、信托和抵押贷款证券化试点等各种各样的融资渠道也应运而生。 论文通过我国房地产金融政策变化的时代背景分析和金融产品创新案例分析，在借鉴美国房地产发展模式的基础上，对我国房地产行业的变革趋势进行了分析和预测，并提出了相应的法律、法规和产业政策建议。 论文由六个部分组成: 第1章为引言部分，主要阐述了论文研究的背景、目的和分析的角度、途径。 第2章为房地产进入金融运作时代的背景分析，一是房地产业已经成为我国经济的支柱产业;二是土地完全市场化导致前期开发成本急剧增加;三是国家加强宏观调控和房地产信贷政策持续紧缩;四是国内保险资金、社会保险基金、住房公积金、民间资本等大量社会“闲置”资金和境外资金的存在，需要收益相对较高且稳定的投资渠道。 第3章为我国房地产金融产品创新及案例分析，选择的典型案例包括金地集团(Gemdale Corporation)的房地产信托和项目融资、深国投(ShenzhenInternational Trust& Investment Co.，Ltd.)的房地产基金雏形、万科(ChinaVanke Co.，td.)的多方开展金融运作和加快调整融资结构、中国建设银行(ChinaConstruct ion Bank)的房地产抵押贷款证券化试点。在对上述案例进行阐述和评析的同时，还对房地产金融产品创新及融资企业的特点进行了分析。 第4章为美国房地产发展模式的借鉴意义，首先描述了美国房地产发展模式的特点，主要表现为房地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链非常完整并相互协调发展，以及房地产的高度专业化;其次介绍了主导美国房地产金融产业链的房地产基金(REITs);最后分析了美国培育和完善房地产抵押贷款二级市场，促行抵押贷款证券化的历程和实践经验。 第5章为房地产进入金融运作时代的行业变革趋势分析，在以房地产金融产品创新引发的这场革命性变革过程中，核心是房地产业的重心将由土地运营向金融运作转变，发展趋势和特点是企业合作并购股本化、融资渠道多元化和经营方式多样化，具体说来，可能给我国房地产带来以下几种行业变革趋势:一是房地产企业市场角色将由单一开发商向“投资商+建造商+运营管理商”混合型转变;二是房地产开发食物链将由短变长利润分配模式将由一家独享向多家分享转变;三是房地产企业将由单一的产品经营方式向“产品经营+资本经营”转变;四是房地产基金和投资商在我国房地产市场中的地位将提高;五是国内社会“闲置”资金有可能成为房地产基金重要的资金来源;六是商业零售房地产将成为房地产基金或投资商的首选。 第6章为房地产进入金融运作时代的政策和法规保障体系建议，一是规范政府行为，创造公平、有序、透明的房地产市场环境;二是健全房地产金融环境，确保持续健康发展;三是完善与房地产金融相关的法规制度;四是组织构建多元化融资体系;五是加快推进房地产抵押贷款证券化，积极培育抵押贷款二级市场。