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住房做为人类最必要、最基本的生存条件，是其他一切活动的基础，随着北京市住房制度的推进，北京市住宅市场得到长足的发展，由于部分城市房地产发展速度过快，北京市出台了一系列控制需求、尤其是投资需求的政策，那么北京市住宅需求是否过量？未来的需求量到底有多大？是否需要宏观调控？为了有效地解决这些问题，本文用一套科学的研究思路对北京市住宅需求量进行预测，并针对目前住宅市场存在的问题提出合理的政策建议。 本文主要内容是对北京市住宅需求市场进行回顾和预测，主要有以下几个方面的现实意义，未来需求量的预测结果可以指导政府合理安排土地供应量并对住宅市场制定有效的宏观调控政策提供支持，还有利于开发商合理安排开发量，并开发出适合居民需求的产品。发展二手房和住房贷款政券化的建议可以有效地解决低收入阶层的住房问题和降低银行风险。 本文首先对北京市住宅需求市场进行回顾，主要从北京市住宅需求市场的发展历程、需求的变化以及住宅需求细分市场进行了分析。 然后对北京市2005-2008年住宅需求量进行了预测，分别运用了多元线性回归法、时间序列模型、最优加权组合预测法和综合预测法进行了预测，综合这几种方法的预测结果得到合理、科学的预测结果，并对预测结果进行分析。 最后根据北京市住宅需求市场的回顾和预测，得到住宅需求市场的结论，并针对北京市住宅需求市场存在问题提出相应的发展对策及建议。 论文在研究内容和方法方面有两个创新点，一是通过对不同时期客户需求调查结果的对比分析，看出客户对住宅需求特征的变化。二是在预测方法上的创新，在分析各个预测模型优劣势的基础上，综合考虑各个模型得到一套科学的预测方法。 本文分六章，各章的主要内容如下: 第一章，研究背景和目的，主要对研究背景、研究目的、研究范围、研究思路、研究框架和创新点进行阐述。 第二章，住宅市场的理论基础及相关研究，首先指出住宅需求在本文中的界定，然后对住宅供应需求理论基础和住宅供需模型进行分析，最后对国内外专家、学者对住宅市场需求的影响因素、客户需求特征和预测方法的研究成果进行阐述。 第三章，北京市住宅需求市场的回顾，主要是对住宅需求的发展历程、需求变化以及住宅需求细分市场进行分析，细分市场主要从区域市场、按需求目的细分和按增量存量细分三个方面来分析。 第四章，北京市住宅市场需求影响因素分析及预测模型的选择，首先对影响住宅需求的因素进行分析，然后在此基础上，对预测模型的选择展开分析，充分利用各种模型的优势，最后综合考虑这些模型得到一个科学的预测方法。 第五章，北京市住宅需求总量预测，根据第四章的预测思路，用多元线性回归法、时间序列法、最优加权组合预测法和综合预测法对2005-2008年的住宅需求总量进行预测，最后综合这几种方法的预测结果得到科学的预测结果，并对预测结果进行分析。 第六章，结论及建议，首先通过北京市住宅需求市场的回顾和预测，得到住宅市场的结论，然后指出北京住宅市场存在的问题主要是供需区域不匹配和金融风险问题，并针对这些问题提出大力发展二手房和加速住房贷款证券化的建议。