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房地产项目定位是房地产项目开发的核心和关键，业内人士称之为“房地产项目开发第一难”。据调查，房地产项目开发的失败，70％以上是由于房地产项目定位失误造成的，这种失误往往是根本性、方向性失误，对城市、企业、社会造成的损失巨大。因此项目定位迫切需要有效的系统的理论方法支撑，研究房地产项目定位，理论上是有价值的，实践上是有意义的。 本文首先从项目、房地产项目、房地产项目定位概念的研究和评价入手，分析了房地产项目、房地产项目定位定义缺陷和实践误区，并提出作者了的新见解:通过对城市规划单元概念的诠释，提出了房地产项目应与规划单元、城市管理单元应有内在的逻辑性，分析房地产项目概念的基本特征:目标多重性、基本单元性、空间整体性和功能系统性;通过房地产项目特殊性的分析，提出房地产项目定位概念应包含谁定位、定位什么、为什么定位、谁运用定位等四层含义;提出了房地产项目定位的基本特征是全程性、逻辑性、概念性、阶段性。 在理清概念的基础上，本文回顾和评述了房地产项目定位的分析方法，认为这些方法侧重于市场定位，但缺乏对项目定位的战略把握和整体思考，本文运用实证的方法对房地产项目的本质特征、运作流程和项目环境进行了深入研究，提出了房地产项目定位的分析框架。房地产项目定位的基本原理是:B—G—S协调论、项目与市场的完美匹配论、项目定位主导运作论;项目定位的基本要素是:位置、方向、范围和时效;项目定位的框架是:定位目标、定位层次、定位单元。 最后，结合润扬森林公园项目案例分析，进一步阐述了三个层次定位的分析要素、定位模式和定位内容。第一层次是战略定位，分析要素是:公司战略、城市定位、社会环境、市场性质、发展阶段五个方面;定位模式:战略整合;定位内容是:土地战略、融资战略、开发战略、市场战略，文化战略、形象战略六个方面:第二层次是战术定位，分析要素:市场需求、竞争对手、消费者细分、市场机会;定位模式:创值增值;定位内容是:市场定位、产品定位、客户定位、价格定位、空间定位、建设定位、营销定位、物管定位;第三层次是反馈定位，即对原定位进行验位、评位、再定位，其方法是归位、调位、越位、跨位。