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物业管理从西方传入中国仅有20余年,物业管理在国内甫一诞生就强烈冲击着人们传统的住房消费观念,并以它适应时代发展要求的内在本质显示出强大的生命力和独特的魅力。20余年来,物业管理在中国的传播发展对改善人们居住环境、提高生活质量、扩大住房消费、维护社会稳定、促进社会和谐等方面都发挥着极其重要的积极作用。在此过程中,物业管理逐渐从房地产业中分离出来,在实践中发展成为一个集管理、服务、科技、知识等为一体的综合型产业--物业管理业。
本文首先从物业管理的基本概念出发,阐述了物业管理的起源过程,物业管理的内容与特征,分析了物业管理过程中物业管理企业与政府、业主、物业建设单位、专业性公司之间的相互关系,对物业管理的基本问题作了概括性论述。
物业管理业虽然是一个操作性很强的行业,但是并不排斥它的理论性,物业管理的产生、运作、发展都有着坚实的理论基石。接着本文从产权理论、公共选择理论、委托代理理论、公共产品理论四个理论入手,分别阐述了物业管理现象产生的理论解释,我国从福利房管体制向物业管理体制转变的产权理论解释,公共选择理论在物业管理中的运用,物业管理中的委托-代理关系与物业管理委托-代理问题的解决,物业管理的准公共产品属性辨析等理论问题,从理论上解释了物业管理的产生原理、物业管理的准公共产品属性、业主委员会产生运作原理等一系列问题,为物业管理实践中的发展对策研究提供理论依据。
在实践例证方面,本文遴选了美国、日韩、香港、深圳等5个具有典型意义的先进物业管理国家(地区、城市)进行了归纳分析,总结了这些物业管理先进典型的特征和优点,为连云港的物业管理业发展提供经验借鉴。
对于连云港市的物业管理实践,本文从物业管理行业现状入手,通过调查研究,总结出连云港市物业管理业存在的若干问题,并从经济发展、制度环境、政府管理、业主观念、物业企业运作等内外因素深入剖析诊断出连云港市物业管理现存问题的因为。
最后,本文分别从地方政府、物业管理企业、业主这三个层面、三方角度提出了规范、发展连云港市物业管理业的若干对策。其中重点是围绕政府层面的建议,依据了市场经济理论、公共产品理论、机制设计理论等理论基础,针对了连云港市物业管理业的现状问题和薄弱环节,既具有一定的新意也兼具一定的可操作性。