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近年来,我国商业银行的不良资产规模之巨,已经严重威胁到我国金融系统的安全和稳定。随着我国处置不良金融资产进程的推进,不动产抵押中存在的一些严重问题也暴露无遗。不动产作为抵押品,一向被视作优质资产的抵押贷款项目,在近年来却往往成为银行的巨额不良贷款。不动产抵押标的的价值评估正是为了确定抵押不动产的价值量,为银行的信贷决策提供重要依据,从而成为保障我国金融安全的重要技术手段。如何根据我国银行抵押贷款的特点,建立完善适用、正确可靠的不动产抵押评估方法体系,已经成为我国银行业和资产评估行业亟待解决的重要问题。本文尝试在相关研究成果的基础上提出一个完整的分析框架,旨在能够为银行抵押贷款提供科学可靠、实用有效的参考依据,并期望对我国不动产抵押评估的理论研究以及资产评估实际工作提供一些参考。
首先,本文对当前不动产抵押评估存在的问题和现状进行论述,由于存在着对抵押贷款评估目的的概念不清、评估机构和银行缺乏评估上的衔接、虚假评估、超值抵押以及其他种种原因,造成评估值虚高使资产价值无法实现,对金融机构的资产安全构成了严重的威胁。笔者从保证银行信贷资金安全的角度对不动产抵押评估价值的概念、评估基准日、评估原则进行了明确界定,对不动产抵押评估价值的影响因素进行分析,在此基础上完善了不动产抵押评估方法；在理论研究之外,作者还选取了典型案例对本文建立的评估方法体系进行实证分析研究。
其次,本文分析了目前各方面对不动产抵押评估概念的认识差异,指出目前的评估方法不能够满足银行抵押贷款业务的需要,本文对抵押评估价值概念做了较为清晰的界定,并提出了反映抵押不动产处置全程的评估方法,有利于评估师正确理解抵押评估价值的含义。评估师仅在贷款环节评估抵押物价值,会导致其认为银行在评估值的基础上还有折扣及忽视同后的变现损失价值,而引起对不动产抵押价值高估的冲动,本文提出的评估方法可以有效的避免上述问题。
再次,本文对评估结论的性质与表现方式进行了论证。因为不动产抵押评估结论与现实的、未来的不可能完全一致,总是存在一定的差异,评估结果使用中,又往往与评估需求者的期望产生差距,直接导致了评估风险或纠纷。而作者对评估结论与表现形式的创新能有效的解决上述问题,符合抵押评估本质的要求,而且很好的满足了报告使用人的需要。最后,针对我国不动产抵押评估中存在问题,从完善我国抵押不动产评估体系的角度,提出了一些政策性的建议。
论文侧重于评估概念的界定、评估基准日、评估原则、抵押不动产评估指标体系的建立和评估方法的研究。作者提出的评估方法简单清晰,能够满足银行保障资金安全的需要,具有很好的操作性。在本文中,作者对评估结论性质和表现形式提出创新性的见解,以更好的为抵押目的不动产评估提供服务,同时也有效规避了评估机构的风险。