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中国房地产行业,在中国经济快速发展的大背景下,近几年内呈现出良好的发展态势,已成为国民经济的支柱产业之一。中国的房地产市场保持了持续健康发展,房地产业对经济增长的贡献率保持在2个百分点以上,房地产业和建筑业增加值占GDP的比重超过10％。
中国的信托业,自2007年3月份重新修订出台了《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》和《关于信托公司过渡期有关问题的通知》后,标志着我国信托业已进入新的发展周期中,在此过程中,我国信托业行业集中度将进一步大幅提高。面对理财需求的不断提升,中国的信托业面临着爆发式的增长机遇。有研究表明：从美国、日本和我国台湾地区信托业的发展状况看,一般人均GDP每增长1000美元,信托资产占GDP比重将提升1.5个百分点左右,信托产品的供给不足将促使信托业在创新中实现快速成长(田辉,2007,见参考文献1)。
伴随着中国房地产行业和信托行业的快速发展,如何有效地利用国内现有的信托金融平台,开发专业化的房地产信托基金产品,为社会公众投资人增加新的投资渠道,为房地产企业有效解决资金瓶颈,降低银行金融风险,进一步促进房地产行业“投资、开发与管理”等环节的专业化分工,缩短开发周期、提高生产效率,为社会大众提供更多的商品房,就具有了非常深远的现实意义。
本文站在信托公司的角度,首先介绍了中国房地产信托业务发展的背景和意义,并回顾了国内外房地产金融发展的理论与现状,提出了在中国需结合房地产行业发展的不同阶段,依次发展私募型房地产信托基金、私募型REITs及公募型REITs模式。其次介绍了信托、房地产信托、房地产信托运作模式,对房地产信托产品存在“安全性与流动性较差,收益性缺乏差异化”的瓶颈问题,进行了深入分析。接着,在明确阐述房地产信托投资基金的概念与特征后,通过比较房地产信托计划、房地产信托投资基金、REITs的基础上,提出了信托公司必须在现有的房地产信托业务模式上,大力发展“以产业投资基金基本要素为核心、以基金产品设计原理为基础、以基金管理和运行模式为特征”的房地产信托投资基金产品,才能有效解决房地产信托产品存在的瓶颈问题,进一步完善和发展中国的房地产信托业务。
最后,本文对房地产信托投资基金的产品设计要素进行了具体分析,并结合不同的市场案例和潜在的市场需求,在中国目前的法律法规框架下,深入探讨了如何将产品的“组织模式、盈利模式、安全性、风控手段及措施、资产组合、流动性安排、管理及运作方式、营销策略”等各类要素,进行有效安排与组合,全方位地解决信托产品原有的“安全性与流动性较差,收益性缺乏差异化”问题,构建满足市场需求的房地产信托投资基金,积极推动房地产金融市场的发展。
本文能结合中国现有法律、行政法规及市场实践等情况,采用了多家信托公司的房地产信托业务案例,综合分析了中国房地产金融发展的最佳模式,有别于其他学者和业内人士单从理论层面研究中国房地产金融发展的模式,凸现本文实用性与前瞻性的双重特点,既为信托公司房地产信托业务发展提供了新的盈利模式,又为房地产企业和投资者提供了更多的投融资渠道,使本文具有了更多的现实意义。