房地产项目投资研究——以金陵饭店扩建工程为例

• 作 者: 卢砧
• 机 构: 南京大学
• 出 处: 南京大学
• 发表日期: 2008年期
• 关键词: 房地产 项目投资 市场调查 估算指标

房地产投资是指国家、集体或个人等投资主体,将一定的资金直接或间接的投入到房地产开发、经营、管理、服务和消费等活动中,期望获得价值增值的投资行为。房地产投资从本质上说是一种放弃即期收益而期望获得未来更大的预期收益的经济行为。近年来,我国房地产业在迅猛发展的同时,暴露出许多问题,如投资量偏大、结构失衡、空置率过高等。引起这些问题的因为固然是多方面的,但企业的投资分析研究的落后是重要因为之一。这不仅使投资者蒙受巨大的损失,也在相当程度上阻碍了房地产业发展的进程。房地产投资具有高收益与高风险并存的特性,一方面为投资者提供了获取高额收益的机会,另一方面也为投资者布下了难以逾越的障碍。因此投资者要谋求投资的成功,必须重视房地产投资分析,从而保证投资的较高收益水平。　　
本文以金陵饭店扩建工程为例,进行房地产项目投资研究,演绎了从项目环境、市场的分析,产品规划和定位,投资估算以确定投资规模以及提出决策结论及建议的全过程。　　
本文系统的研究了当前的宏观经济环境以及项目所在地的中观环境,包括政策环境、经济环境、社会文化环境等,较为深入地进行市场分析、预测,并介绍了城市地租理论和区位理论,在此基础上对投资时机和项目地点选择上做了研判。　　
调查和预测了全国房地产市场的现状和发展趋势；并着重研究了项目所在地的产品细分市场,包括酒店细分市场、中高端写字楼市场以及商业市场；研究了确定相关细分市场竞争对手的平均价格和占有率；对相关细分市场的供给、需求进行了分析预测,根据市场情况以及投资项目的具体区位,从地块价值最大化和市场补缺的角度,确定了建筑组合业态。　　
另外,研究确定市场,确定项目自身发展的优势、劣势、机会、威胁,并根据不同情况制定了相应的发展战略；依据产品的特定属性,对产品进行了准确定位；根据产品定位,对项目产品进行了规划设计,从细节上对产品的各个方面提出了要求。　　
依据同类城市综合体的估算指标,根据本项目的具体特点,包括结构形式、层高、设备配置、装修标准等不同对估算指标进行了调整,依据调整后的估算指标对项目建设方案进行了投资估算以确定投资规模。　　
在文章的最后,对该投资项目提出了决策建议和结论。