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作为重要的基础性和先导性产业,房地产不仅是我国国民经济发展的基础和推动力,同时也是国民经济中产业关联性较强的行业,直接影响到相关产业的发展水平,是推动我国国民经济发展新的重要经济增长点。但是,房地产业的快速、迅猛发展也给社会带来了较大的负面影响,给我国经济社会造成了一定的隐患。面对房地产市场价格飞涨、市场失灵等突出问题,要求加大对房地产市场进行宏观调控与政府干预的呼声越来越高,虽然我国政府也相继出台各种政策加强对房地产市场的调控,但依然收效甚微。本文在研究过程中以博弈论为分析工具,着重研究房地产调控政策下市场参与主体中的相关利益方,如政府与非刚需购买方及房地产开发商之间的博弈行为,通过两两博弈找出非对称信息博弈过程中各方利益主体的博弈均衡点,基于此深入探讨博弈论视角下的房地产调控政策执行力提升的有效策略,从而促进我国房地产行业的持续、健康、蓬勃发展。本文从事的研究工作主要如下:(1)借鉴战略管理相关理论,详细分析了我国房地产调控政策在执行过程中的具体运行环境,基于此建立了我国房地产调控政策的运行模型,深刻揭示房地产调控政策运行系统主要包涵的静态要素以及诸要素相互作用的动态过程;同时,详细分析了我国房地产调控政策运行模型中的主客体,建立了主客体间两两博弈的基本模型,如政府和房地产开发商之间、政府和购房者之间的基本博弈模型,为后续论文的研究奠定基础。(2)从政府与非刚需购买方的分析来看,两者间的冲突主要表现为政府是否进行调控、非刚需购买方是否会在购房过程中采取投机行为。从这个视角出发,基于政府调控可能性与必要性、非刚需购买方的投机行为建立了政府与非刚需购买方的两两博弈模型,由此来深入探讨房地产调控政策的执行时机以及执行力度,从而为我国中央政府以及地方政府的房地产调控政策制定与执行提供参考。(3)围绕房地产调控政策运行中开发商行为与政府监管的博弈行为展开研究,通过确定房地产调控政策运行中博弈过程的参与人、参与人策略、支付函数等,构建了房地产调控政策运行中政府与房地产开发商的两两博弈模型,由此深入分析房地产开发过程中最主要的两个行为主体即监督部门(政府)与房地产开发商之间的博弈行为,从而挖掘导致房价调控措施失效的主要原因。(4)针对非对称信息条件下开发商与非刚需购买方的博弈问题,构建了不完全信息静态博弈模型、基于未来预期的开发商与非刚需购买方的不完全信息静态博弈模型、基于交易过程的开发商与非刚需购买方的博弈模型、基于政府收益的房地产开发商与非刚需购买方的博弈模型,依次分析各种情况下的博弈模型假设,并给出了房地产调控政策下开发商以及非刚需购买方在均衡状态下的最优投资策略。(5)以秦皇岛房地产市场为例进行案例分析,通过实例分析直观地表达秦皇岛地方政府、房地产开发商和非刚需消费者之间的两两博弈过程,从而实现对秦皇岛地方政府、房地产开发商和非刚需消费者之间的两两博弈案例分析,验证了本文模型的正确性。