论文部分内容阅读
“衣食住行”是人类生活和繁衍不可或缺的四大元素，其中“住”是我国大多数居民一生追求的终极目标，不同于其他国家，我国传统观念认定只有拥有一套房才算真正的安家。因此我国住房买卖市场发展迅猛，房价一路攀升，其涨幅远高于居民收入涨幅，导致中低收入群体购房难问题日益加剧，进而衍生出一个庞大的住房租赁市场。
住房租赁市场是房地产体系重要构成之一，但由于我国“重购轻租”的观念根深蒂固，导致租赁市场发展极缓慢，直至2017年7月住建部、发改委等9部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，预示着租赁元年到来。但由于长期缺乏市场监管，市场存在房源垄断、黑中介、定价不规范等各种问题，进而造成租金水平异常波动，同时承租人的权益难以得到保障。政府也缺乏洞察市场异常现象的手段，几乎未对租金异常进行政府干预指导。为解决这类问题，本文将构建一个组织结构清晰、及时洞察市场异常现象、调控手段多元化的租金调控和异动处理机制。
本文的研究内容和结果主要有以下两点：
（1）本文在价格调节机制的基础上，构建以组织结构、动力系统和调控手段为主体内容的租金调控和异动处理机制。组织结构包含参与住房租赁市场的主体和客体；动力系统包含10个对租金定价和涨幅波动的影响，有3个宏观影响、5个中观区位影响和2个微观样本影响；调控手段分为法律手段、行政手段、经济手段和技术手段，具体通过技术手段建立基础数据库、租金监测预警系统和政策库，最后通过政策执行法律手段、行政手段和经济手段。其中基础数据库用于统计租金影响因素的历史数据和租赁市场客体样本数据，租金监测预警系统用于监测市场租金动态、掌握调控时机，政策库为最终调控措施的实施提供决策支持。
（2）本文以武汉市为例，对所构建的租金调控和异动处理机制进行实证研究，以验证机制的有效性。根据政策发布时间和租金变化轨迹，将武汉市租赁市场分为三个发展阶段。第一阶段是积极发展公共租赁住房阶段，该阶段组织结构不完善，主要调控手段仅为行政手段和经济手段；第二阶段为政府初步提出发展租赁市场，该阶段完善了组织结构，通过行政手段鼓励企业加入发展租赁业务，再通过经济手段扶持企业，最后通过技术手段进行服务平台搭建；第三阶段为持续调控和规范市场阶段，该阶段继续壮大组织结构，丰富调控手段，使得整个市场和租金在整个机制的指导下正在稳步健康发展。
住房租赁市场是房地产体系重要构成之一，但由于我国“重购轻租”的观念根深蒂固，导致租赁市场发展极缓慢，直至2017年7月住建部、发改委等9部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，预示着租赁元年到来。但由于长期缺乏市场监管，市场存在房源垄断、黑中介、定价不规范等各种问题，进而造成租金水平异常波动，同时承租人的权益难以得到保障。政府也缺乏洞察市场异常现象的手段，几乎未对租金异常进行政府干预指导。为解决这类问题，本文将构建一个组织结构清晰、及时洞察市场异常现象、调控手段多元化的租金调控和异动处理机制。
本文的研究内容和结果主要有以下两点：
（1）本文在价格调节机制的基础上，构建以组织结构、动力系统和调控手段为主体内容的租金调控和异动处理机制。组织结构包含参与住房租赁市场的主体和客体；动力系统包含10个对租金定价和涨幅波动的影响，有3个宏观影响、5个中观区位影响和2个微观样本影响；调控手段分为法律手段、行政手段、经济手段和技术手段，具体通过技术手段建立基础数据库、租金监测预警系统和政策库，最后通过政策执行法律手段、行政手段和经济手段。其中基础数据库用于统计租金影响因素的历史数据和租赁市场客体样本数据，租金监测预警系统用于监测市场租金动态、掌握调控时机，政策库为最终调控措施的实施提供决策支持。
（2）本文以武汉市为例，对所构建的租金调控和异动处理机制进行实证研究，以验证机制的有效性。根据政策发布时间和租金变化轨迹，将武汉市租赁市场分为三个发展阶段。第一阶段是积极发展公共租赁住房阶段，该阶段组织结构不完善，主要调控手段仅为行政手段和经济手段；第二阶段为政府初步提出发展租赁市场，该阶段完善了组织结构，通过行政手段鼓励企业加入发展租赁业务，再通过经济手段扶持企业，最后通过技术手段进行服务平台搭建；第三阶段为持续调控和规范市场阶段，该阶段继续壮大组织结构，丰富调控手段，使得整个市场和租金在整个机制的指导下正在稳步健康发展。