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自1998年国家取消福利分房，实行住房货币化制度以来，济南市购房需求加速度释放，济南市的房地产业获得了较大发展。1999年以来，济南市房地产投资大量增加，1999年房地产开发投资35.3亿元，增长47.2％;2000年房地产开发投资50.5亿元，增长43.0％;2001年房地产开发投资62.2亿元，增长23.1％;2002年房地产开发投资76.5亿元，增长22.9％;目前济南市的房地产开发投资企业有300多家。2001、2002年济南房地产开发投资占固定资产投资比重都达到了18％以上，超过全国平均水平(2001年全国房地产开发投资占固定资产投资比重为17.05％)。对应于开发投资的高速增长，居民的购房热情也持续不减，销售量连年来的持续大幅增长表明需求依然旺盛。随着启动住房消费政策的实施以及居民收入的增长，2003年起济南市场上形成了各种购房需求集中释放的态势。 但是也应该清醒的认识到，济南市房地产市场存在着诸多的问题，并且随着国家各项调控政策的进一步落实，政府监管的日益加强，消费者日益理性和挑剔，开发企业面临着更加激烈的竞争局面。在这种情况下，分析济南市的房地产市场走向，如何制定科学的开发策略，成为众多开发商需要解决的一个重点问题。 本文研究的内容是分析济南市房地产市场的行业环境和供需状况，并回顾自1998年以来济南市房地产发展的历程，最后对济南市的房地产开发企业如何应对目前的市场形式提出一些建议。 对于济南市房地产行业环境，本文主要从济南市宏观环境、政府政策环境、城市总体规划及市政基础配套设施条件、土地供应及储备状况、开发成本变动、行业内竞争等方面进行分析。对于济南市商品住宅房地产发展历程，本文主要从济南房地产投资增长情况和济南住宅产品演变过程等方面进行分析。对于房地产市场供给情况，本文主要从住宅区域分布、价格走势、建筑形态、户型特点、产品定位、产品供给结构等方面进行分析。对于市场需求及消费者行为，本文主要从需求依然旺盛、自用需求为主流、市场投机成分渐浓、居住区位偏好、户型及面积偏好、购房者变得越来越理性等方面进行分析。对于济南市的房地产开发公司应对策略，本文建议房地产公司应采取科学的投资决策方法、谨慎面对开发项目的定位、提高住宅品质和性价比、以满足客户需求为导向、进一步探讨大盘地产的市场和营销策略、注重品牌建设、开拓融资渠道、促进企业联合、以及在三、四线城市寻找机会等应对策略。