【摘 要】
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本文主要目的是对影响住宅定价的特征要素进行研究,比较了房地产定价中比较常用的3种方法:成本导向定价法、市场竞争导向定价法和特征定价法的优缺点和适用范围,并就特征定价
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本文主要目的是对影响住宅定价的特征要素进行研究,比较了房地产定价中比较常用的3种方法:成本导向定价法、市场竞争导向定价法和特征定价法的优缺点和适用范围,并就特征定价法的具体应用进行了比较深入的探讨,提出住宅三大属性区位,小区档次和单元设计与住宅总价的关系方程式:
Pt=(Pa+Pd)×A+S=(PL×C／Ca+Pd)×A+S
为了确定在广州具体的数据,通过搜集广州28个楼盘的信息和珠三角的典型城市顺德某楼盘的准确信息,分步进行实证研究。
首先依据客观调查结果,对住宅区位的相关属性分级评分,经过两轮的相关性分析,最终确定以下因素:自然(含空气,噪音,景观),社会(含交通,商业,医疗,教育,服务)和发展对住宅的价格影响比较显著。
接下来通过以广州36个楼盘为基础比较的档次值对这些区位价格进行修正。经过上面两步,排除楼盘档次的影响因素,把区位价格提取出来,然后再对相关属性的值进行回归分析,得出区位属性的价格方程。
第三步,以顺德某楼盘的132个单位为样本,研究单元设计因素对房价的影响,通过回归,得出单元设计的价格方程。
第四步,以广州西部的具体某楼盘单元的价格验证方程的准确性。
为了理解实际的成交价格与定价价格之间的关系,本文第六章还就营销因素对价格的影响进行了探讨,以解释住宅价格变动的因为。
最后,为了使本文的研究成果更具有地域上的通用性,在此还对影响地区房地产价格的土地生产力,人口密度和居民收入这些因素进行了初步探讨。希望后来的研究人员能够就这方面问题进行深一步研究。
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