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随着中国经济持续快速发展，城镇化步伐明显加快，加上城乡居民收入增加，购房意愿和能力都大幅提高，住房抵押贷款也由此而发展迅猛。截至2008年底，个人住房抵押贷款余额已达到30000亿元，占所有贷款余额的10％左右，年均增长率在20％以上。
当前在人民币升值预期强烈、土地资源日益稀缺的情况下，大量投资资金涌入大中型城市房地产市场，造成房价持续大幅走高，房价涨幅远快于居民收入增幅，已成为制约房地产市场平稳健康发展的主要因素。一方面中低收入者无力购房，房地产市场的有效需求受到抑制，另一方面房地产泡沫的积累，使个人住房抵押贷款的潜在风险也随之增加，不良率开始攀升。一旦发生大量贷款违约，将对中国经济产生很大的冲击。
与此同时，2007年美国次级抵押贷款危机的爆发，使我们加深了对住房抵押贷款风险的认识。美国在“911”以后，为避免经济陷入衰退，采取了低利率政策，长期的低利率催生了房地产泡沫，并通过次级抵押贷款债券化等金融衍生产品的快速发展，导致金融市场资产泡沫也在不断积累。随着房地产泡沫在2006年出现破裂迹象后，次级抵押贷款危机在金融市场上蔓延，不仅使美国经济较快发展的趋势发生逆转，日渐显现出衰退的迹象，同时也使国际金融市场受到较大冲击，主要股票市场持续震荡下行，世界经济也受此拖累而明显放缓。
在国内房价泡沫较大、美国次贷危机影响巨大的背景下，我们不得不重新审视国内个人住房抵押贷款的违约风险，加快制定防范措施。
本文从分析个人住房抵押贷款的基本概念及中国的基本情况入手，系统阐述个人住房抵押贷款违约风险形成理论，并以美国次级抵押贷款危机为案例，分析危机演变机制和违约因素，试图识别现阶段影响中国个人住房抵押贷款违约风险的主要因素，进而提出完善中国个人住房抵押贷款违约风险防范机制的对策建议，降低金融风险，对促进个人住房抵押贷款市场的健康发展具有积极的理论意义和现实意义。
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一、个人住房抵押贷款及其违约风险概述。个人住房抵押贷款是借款人以其所购置的房地产作为抵押，按购房款一定比率向金融机构申请借款，承诺在一定期限内，按月偿还其所借款项的一种贷款形式。个人住房抵押贷款市场包括一级市场和二级市场，一级市场是直接发放住房抵押贷款的市场，二级市场是住房抵押债券转让的市场。二级市场的建立对于贷款机构扩大融资渠道、分散流动性风险有着重大意义，但二级市场并不能取代一级市场上对贷款风险的控制和防范，个人住房抵押贷款一级市场的违约风险是住房抵押贷款市场的最大风险。目前，中国个人住房抵押贷款一级市场发展迅速，二级市场尚未建立，但个人住房抵押贷款风险防范的任务随着房地产市场泡沫的积累而更加紧迫和艰巨。
二、个人住房抵押贷款违约风险形成的理论分析。国外研究主要集中在违约特征研究和违约行为研究两方面，国内大多是在国外的基础上，对中国个人住房抵押贷款在理论上进行推理和定性分析。在对国内外众多文献进行梳理后，本文从三个方面进行论述。一是住房抵押贷款理性违约、被迫违约理论，通过分析借款人是由于客观原因，造成支付困难而违约，还是经过借款人对违约收益与成本分析后，主观上认为违约获利更大而产生违约，总结出房地产价格、借款人收入水平、还款金额、未还款余额等因素对违约风险影响较大。二是住房抵押贷款违约风险期权理论，即借款人把抵押房产所带来的未来收益看作是一种“期权”，在用期权理论对未来收益与成本做出权衡后，决定是否违约，即权益贷款比率是影响违约的主要因素。三是住房抵押贷款违约特征研究理论，从贷款特征、借款人特征、住房特征三方面对影响住房抵押贷款违约风险的因素进行了梳理，如贷款价值比、住房权益、贷款利率、还款方式、住房价值等因素。根据上述理论分析，结合国内实际情况，认为房地产价格将可能成为最大的违约因素，由此对房产价值的评估也会直接影响房贷偿还行为。
三、深入分析美国次级抵押贷款危机，分辨对个人住房抵押贷款违约有影响的主要因素。所谓次级抵押贷款，是指对信用级别低、还款能力差的借款人提供的住房抵押贷款。美国房地产泡沫的破裂直接导致了这批次级抵押贷款违约率上升。由于次级抵押贷款支撑着一个规模庞大的债券及衍生产品市场，违约率的增加使得所有与次贷相关联的市场都未能幸免于难，从而演变成一场世界性的金融危机。通过讨论分析次级房贷危机产生的机理，结合上述违约风险形成理论，对影响个人房贷违约的借款人信用、还款收入比、贷款目的、贷款价值比、贷款利率、房地产价格、金融当局监管等因素进行详细分析论证。
四、根据中国个人住房抵押贷款违约的主要风险因素，提出防范个人住房抵押贷款违约风险的对策建议。结合上述因素分析，针对中国目前房地产市场和个人住房抵押贷款的发展现状，以及个人信用制度缺失、个人住房抵押贷款的风险转移机制不完善、贷款机构内部管理不到位等问题，提出完善防范机制的政策建议：一是要促进房地产市场健康平稳发展，包括要抑制投资投机需求，增加住房有效供给，规范和整顿房地产市场秩序；二是建立健全相关制度，包括适合中国国情的个人信用制度、健全房屋产权登记备案制度、完善住房质量保证体系和住房价值评估体系。三是在加强金融监管的情况下，大力推进金融创新，稳步发展个人住房抵押贷款二级市场，适度分散住房信贷风险。四是加强贷款机构的内控管理，提高风险控制能力。
从理论分析和案例分析研究方法入手，探讨如何识别影响个人住房抵押贷款违约风险的主要因素，通过国内外对个人住房抵押贷款一级市场违约风险分析与防范的实证研究成果，以美国次级抵押贷款危机中违约风险的起因为实例，结合中国目前的经济环境，对如何构建符合中国国情并且切实可行的个人住房抵押贷款风险管理机制进行探讨。