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宅基地是广大农民得以安身立命、实现“居者有其屋”这一基本生存保障的一大支点，宅基地使用制度，也因之成为保障广大农民的生存利益的根本性制度。随着我国经济社会的发展和进步，当前的宅基地使用制度的设定与经济社会发展形势越来越不相匹配，“一户多宅”、“超面积占地”、“宅基地闲置”、“私下流转”等突破正规规则的现象屡见不鲜，“闲置宅基地”、“空心村”不断涌现。如何破解目前宅基地使用制度存在的困境，成为建设社会主义新农村一个必须首先解决的问题。北京市作为国家政治中心和文化中心，确定了进一步加快农村改革发展，破除城乡二元结构，率先形成城乡经济社会发展一体化新格局的历史性任务。随着农村经济的发展及农民生产生活方式的改变，当前的农村宅基地使用制度呈现出滞后性，在一定程度上阻碍了农村经济社会的进一步发展，阻碍了城乡一体化建设的进程。
本文首先从建国后我国的宅基地管理使用制度的历史演变过程作为切入点，分析了我国当前宅基地管理使用制度的主要特征：一是一宅两制，房地分离；二是无偿使用，长期不变；强调保障，不准流通；四是管理权过于集中，所有者权益边缘化；五是相关法律规章发育不成熟，适应能力差。我国现行的宅基地管理制度及其配套政策，本身存在着矛盾和漏洞，已经同当前经济社会发展的市场化、工业化、城乡一体化趋势不相适应，政策调整明显滞后，导致老问题、新矛盾不断出现和积累。宅基地管理制度亟待需要寻求新的突破，以适应经济社会发展的需要。
本文基于北京市宅基地管理使用现状大量详实的调查数据，对北京市宅基地的空间面积变化情况、实际使用群体、产权状况、功能演变情况、基础设施建设情况以及宅基地的闲置、流转状况进行了系统全面的分析，归纳出北京市宅基地管理使用的现状和问题主要是：以宅基地为主要用地类型的农民居民点总体呈扩大蔓延趋势，规模小，布局分散；宅基地使用缺乏规划控制，配套设施不完善，建设无序；闲置宅基地、空心村大量存在，土地浪费严重；宅基地确权政策不足，宅基地产权不清晰，农民权益不能得到有效保护；宅基地私下流转屡禁不止，政府管理严重缺位。
当前国家关于宅基地政策不完备，上述问题普遍客观存，而各地社会经济发展的要求又迫切需要解决宅基地之困，以使社会生产关系适应生产力发展的要求，推动社会经济健康发展。在这一背景下，包括北京在内的全国各地纷纷开展宅基地制度改革试点，探索社会主义新农村建设新模式。天津的“宅基地换房”模式，达到了以下六方面效果：节约和集约利用土地，节约能源和资源，增加就业岗位，增加农民收入，使农民共享城市生活方式，逐步缩小了城乡差别。嘉兴的“两分两换”模式，提高了土地的使用效率，盘活了农村非农建设用地存量，拓展城市和工业发展空间；加快了农民向城镇、中心社区聚集，优化了城乡人口布局；加快了土地承包经营权流转和规模经营，促进了农业产业规模化、产业化；加大以城带乡、以工哺农力度，加快推进了城乡一体化。北京市则存在政府主导和村集体主导两种宅基地创新模式。政府主导的宅基地创新模式有：绿隔地区农民搬迁上楼模式；“三定三限三结合”农民回迁安置模式；小城镇开发带动农民上楼模式；11个市级旧村改造试点模式；山区险村险户搬迁带动旧村改造模式。村集体主导的创新模式主要有：村集体完全自建自住模式；村集体建设自住与合法开发出售并存模式；村集体建设自住与非法开发出售并存模式；村集体统一组织修缮改造租赁模式。从实践效果看，各种模式都不同程度了达到了预期的目的，总结了存在的问题，为规划未来农村发展蓝图提供了可以推广和借鉴的经验。
通过前述分析，本文认为北京市宅基地未来管理与使用制度改革的基本方向是：打破城乡分割的二元土地管理使用制度，统筹城乡发展，推动城镇化进程，提高土地资源使用效率，保障农民合法权益，促进农村社会的可持续发展。应遵循的基本原则是：公平与效率兼顾原则；正规规则与非正规制约相协调的原则；政府引导与农民自愿自治相结合原则；因地制宜发展原则。
农村宅基地改革应从以下几个方面入手：改革宅基地产权制度，完善宅基地产权权能；开展土地利用规划编制，划定新农村建设未来发展方向；逐步实施农村居民点调整，推动社会主义新农村建设；各部门联动协调，实现新农村生活社区化和农民思想居民化。