论文部分内容阅读
本文在介绍房地产投资信托基金的基本概念和国内外研究现状的基础上，分析了中国房地产投资信托基金的演化历程，指出了在国内推行房地产投资信托基金所面临的一系列问题，并针对存在的问题，提出发展中国房地产投资信托基金的相关建议。
目前国内许多专家学者通过对美国房地产投资信托基金发展历程的研究，结合国内现行的法律、金融和税收政策，从宏观角度出发提出了很多建设性意见，他们的对象主要是国家政策的制定者们，但有很少学者从微观角度出发，对国内房地产行业从业者们自身存在的问题进行认真研究，并提出有益的建议。因此，本文在对国内法律法规和政策等宏观方面进行研究的同时，还着重对房地产行业从业者自身普遍存在的问题进行了研究。
房地产投资信托基金是从2003年开始在国内商业房地产行业内广泛传播，到2005年已经成为尽人皆知的事情。在过去的十多年里，国内房地产公司融资方式主要依靠银行借款，2003年以后各家商业银行又收紧银根，商业房地产行业融资陷入困境，发展中国房地产投资信托基金，才是中国商业房地产行业的融资方向。早期的房地产信托计划、准房地产投资信托基金及“夹层融资”等都是为发展中国房地产投资信托基金而进行的自下而上的，积极的探索与实践活动。
房地产投资信托基金还没有在国内上市，主要原因在于目前国内无论是在社会信用制度、政策法规层面、市场秩序规范、税收阻力、专业人才培养以及投资者培养上都还存在一些问题，致使目前还没有出现一支真正的房地产投资信托基金。这些问题主要表现在以下几个方面：
一、社会信用制度问题
国内的社会信用体系还不健全，信用制度不完善，这是影响房地产投资信托基金健康发展的主要原因之一。而政府信用不足，或者说政府信用没有到位的问题，直接影响到国内社会信用制度建设进程。
二、法律环境问题
目前国内房地产投资信托基金运行的法律、法规不健全，主要表现在《产业基金法》没有出台，无法可依阻碍房地产投资信托基金在国内的推行。此外，房地产投资信托基金相关行业的法律法规体系也不完善。
三、市场环境和外部监管问题
房地产投资信托基金涉及房地产业，证券行业、基金管理行业和物业经营管理业等多家行业，从目前来看，这些行业都需要经历一个不断成熟和自我完善的过程，特别是职业经理人市场。商业房地产行业外部监管主要分为三个方面：社会舆论监督、行业内部监管、政府监管，其中行业内部与政府监管水平较低，且对违规行为的检查与处罚力度不够。
四、税收政策问题
依据国内现行税收政策规定，个人投资者购买房地产投资信托基金，在所得税这个环节上会出现双重纳税问题。此外，房地产投资信托基金在取得房地产项目资产时要交纳较高的交易税金，从长远考虑不利于社会资源的合理配制和提高社会资源的使用效率。
五、公司内部治理结构问题
在国内众多的商业房地产企业中，公司治理方面工作做得好的企业很少，多数企业都存在着比较严重的问题。主要归纳为以下几个方面的问题：(1)产权不明晰；(2)股权结构不合理；(3)缺乏良好的公司治理结构与相互权利制衡的机制；(4)财务管理的专业性不强、透明度低和存在与国际接轨问题；(5)缺少一个健全有效的激励和约束机制；(6)道德风险问题。
本文针对上述若干问题，提出以下几个方面建议：
一、建立和健全社会信用制度。
建立和健全国内的社会信用制度，关键环节在政府信用问题，只有加快政府信用建设，社会信用才能迎刃而解。建立和健全国内的社会信用制度，还必须倡导诚实守信的社会道德，建立健全现代产权制度，完善社会信用法律。
二、建立和健全相关法律法规。
国内的房地产投资信托基金法的制定，应在借鉴国外经验的基础上，结合国内发展现状，在基金的组织形式、设立条件、组织机构、经营范围、收益分配和监管等方面做出科学的、明确的规定。在制定规范的时，还应当考虑给申请设立基金者一些选择权，如基金的组织形式分公司型和契约型，不能说公司型就一定比契约型好，选择一种最适合的基金组织形式更重要。此外，还要注意与相关法规的衔接，如《证券法》、《信托法》、《公司法》、《物权法》、《税法》等。
三、规范行业行为和提高外部监管水平。
规范商业房地产行业的市场行为，除了需要法律法规的约束，更需要通过商业房地产行业内部的自我约束和不断提高行业整体的管理水平。通过股权私募方式引入国外战略投资者参与公司管理，同时将国外科学的先进的管理方式移植到国内公司是一种快捷有效的方式。
房地产投资信托基金市场规范运作还需要有一整套科学的监管机制为市场长期稳定健康发展保驾护航。在社会信用制度、法律法规、社会舆论监督的共同作用下，进一步规范商业房地产行业投融资行为，提高对商业房地产投融资活动的监管水平。
四、调整相关税收政策。
为了便于与国际接轨和吸收国外投资者投资，国家应当在结合国内实际情况的同时吸取国外成功经验，并参照国际惯例增加制定相关所得税优惠政策。避免出现投资者双重纳税的情况。
目前大多数国家涉及不动产的交易过程中应交纳的交易税金的税率较高，加大了不动产转让交易成本，这种做法不利于社会资源的合理配置和提高社会资源的利用效率。国内应当采取有条件地降低房地产投资信托基金在进行房产交易环节中的税负，增加制定有关房地产投资信托基金在房产交易过程中税收优惠政策，实现社会资源合理配置和提高的社会资源的利用效率。
五、提高公司治理水平。
国内的房地产企业应在提高公司治理水平方面做好以下工作：
(1)明晰产权；(2)股权结构的均衡；(3)改善公司治理结构与建立权利制衡机制；(4)提高财务人员的专业水平和增加财务透明度；(5)建立健全公司激励和约束机制；(6)提高从业人员的道德水平。
发展国内房地产投资信托基金的路径，首先是要完成目标公司即商业房地产公司的资产清查和不良资产剥离；然后通过股权私募方式引入国外战略投资者参与公司管理，同时将国外先进的管理理念和管理方法移植到目标公司；最后通过公募方式(即发行房地产投资信托基金)实现目标公司股权社会公众化。