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房地产业由于具有较强的产业关联性和广泛的市场，被政府确定为国民经济的支柱产业。特别是1998年我国进行城镇住房制度改革，并提出将住宅产业发展成为国民经济新的增长点以来，我国的房地产业在宏观经济通货紧缩背景下，呈现出强势运行态势，在推动国民经济增长方面起了举足轻重的作用。但由于我国房地产业的发展尚处于起步阶段，土地有偿使用、住房商品化业刚刚开始，加上92、93年的房地产过热引起的盲目投资，商品房的供给与需求之间出现了较大的脱节。 1994年我国房地产年报中首次出现了商品房空置数量这一个反映商品房供需矛盾的统计指标。据国家统计局统计，自1995年以来，我国空置房屋数量以每年1000万平方米的速度递增，2002年已突破12000万平方米，其中空置一年以上的超过50％，占压资金超过2500亿元，居全国各行业不良资产之首。与此同时，由于房地产业巨大的获利能力，吸引了大批国内外企业进军房地产市场。统计表明，2002年1至5月，全国累计完成房地产开发投资2098亿元，比去年同期增长36.7％，增幅比去年同期高出10.2个百分点。 商品住宅的大量空置使房地产市场的正常运行受阻、造成经济资源浪费与资金沉淀，影响金融资产质量，很有可能诱发金融风险，危及国家整体经济运行。同时，市场供需失衡使房地产开发企业在投资时面临巨大的市场风险，致使房地产企业亏损、停业、破产.虽然国家已经采取了一系列措施，如不断深化住房制度改革，大力发展个人住房贷款和屡次降息以刺激消费市场，但效果并不是很理想。如何消化空置商品房、避免空置总量进一步增加，已经成为政府和社会各界普遍关注的重要研究课题。在这样的背景下，对商品住宅市场的空置问题展开系统的研究具有较强的理论意义和现实意义. 文章在准确界定空置内涵和空置率统计指标的基础上，运用定性分析与定量研究相结合、理论分析、比较与借鉴相结合等方法.在借鉴国内外学者研究成果的基础上，通过定量的分析方法找出住宅的自然空置率与各相关因素之间的函数关系，并定性地分析了导致商品住宅空置的有关因素，进而从国家政策、市场供需和开发企业自身找出商品住宅空置的成因以及消化空置商品房、避免空置总量进一步增加的办法或思路，即政府通过宏观调控控制供应量从而控制开发规模，开发企业通过自身的经营优化保障有效供给、降低开发成本，金融机构通过对商品房的生产面和消费面的共同支持调节供给与需求之间的均衡。 与以往的研究成果相比，论文完善了增量住宅市场自然空置率的计算方法;从供给和需求两个角度系统的分析了诱发商品住宅空置的各种因素;对消化新建空置商品住宅的营销策略进行了一定的探讨。论文的研究目的在于为管理者、政策制定者提供一个全面了解商品房空置问题的平台，同时为开发企业提供决策参考依据，使他们在开发经营活动中做到科学决策，能够及时采取措施避免和降低住宅空置，避免给企业带来巨大的损失，确保整个住宅市场健康有序地发展。 论文正文共分为五章: 第一章概述商品房空置的有关概念、空置率的统计指标和计算方法以及房地产空置对整体经济和市场参与者的影响; 第二章概述了自然空置率的内涵及其存在的必然性，在借鉴国内外研究成果的基础上完善了新建商品住宅市场自然空置率的模型，但因为我国统计数据资料的完备性和连续性较差，文章未能估算出我国住宅市场的自然空置率，有待进一步的研究. 第三章从市场供需两个角度深刻剖析了可能诱发商品住宅空置的因素，为后续章节探讨如何避免商品住宅空置和如何消化空置商品住宅奠定理论基础。虽然形成商品房空置的原因错综复杂，但通过分析导致商品住宅空置的主要因素，针对这些因素，研究解决措施，无疑有其现实意义。 第四章首先分析了我国目前商品房空置的状况和特征，继而从宏观层面探讨政府如何从供需两方面进行调控，保持商品住宅的总量和结构平衡，防范商品房空置。 第五章从供给者角度出发，研究了开发企业如何通过加强营销策划和投资决策的科学性来避免空置的产生，并对消化新建空置商品住宅的营销策略进行了一定的探讨。从微观角度对空置进行分析，无论是对房地产业的稳定还是持续性发展都有重要价值， 文章最后，总结本研究成果，并对需进一步探讨的问题提出展望。