论文部分内容阅读
本研究在对农村居民点相关理论分析的基础上,通过实例分析,总结了当前农村居民点整理的必要性、现实基础、开展的模式和原则,以及存在的问题,提出了将来农村居民点整理的对策和措施。通过研究,不仅论证了一些现有的关于农村居民点研究的结论;同时,对北京市房山区八十亩地村农村居民点整理项目进行了综合分析,进一步丰富土地整理理论和实践的内容。该研究的成果力争为同类研究提供借鉴,并且为政府部门在将来农村居民点整理中的政策制定和项目管理提供有益的参考。 文章首先从理论分析的角度,对农村居民点整理的内涵以及特点进行了总结和界定,探析了支撑农村居民点整理的理论基础,同时对农村居民点整理的潜力分析以及效益分析进行了探讨;其次,对我国现阶段农村居民点整理的现状进行了回顾和评析,首先是对现阶段我国农村居民点整理的必要性以及现实基础进行了论述,总结了现阶段东部和西部地区开展农村居民点整理的状况以及不同的运作模式和原则,同时,提出了现阶段农村居民点整理的问题以及应当采取的措施和对策;然后,以北京市2003年启动的第一批农村居民点整理示范项目为例,分析了北京市农村当前居民点用地存在的问题,利用比较研究的方法,对示范项目区整理前后的土地利用状况进行对比,分析了农村居民点整理的成效,分析了当前北京市农村居民点整理存在的主要问题并提出了针对北京市的相应的措施和对策;最后,以本人完成的北京市房山区八十亩地村的农村居民点整理项目作为具体的案例进行了分析,具体包括项目整理潜力分析,项目规划设计,项目的实施策略和运作模式,以及从社会、经济、和生态三个方面的效益分析。 研究结果主要包括: 1、农村居民点整理是在一定的社会经济背景下,根据土地利用总体规划和村镇规划,对农村居民点的土地实施的一种空间上的和内部结构上的调整,达到提高土地利用率,改善生产生活环境的目的。实施的手段是工程施工和权属调整,其表现形式有:旧村向城市居住区的转变,迁村并点的中心村建设以及旧村的改造。其特点为:耗资大,工期长,公众意愿主导性,以及权属调整的复杂性。 2、农村居民点整理的效益分为经济效益,社会效益和生态效益。经济效益主要是分析成本效益比,大城市近郊农村“包入式”的整理模式下,效益成本比大于1,成为其市场化运作的基础;一般农村居民点整理的效益成本比都小于1,所以,政府的主导性非常重要。社会效益主要表现在以下几个指标:节约的建设用地数量;复耕的土地数量;农民人均居住面积增加的数量和农民人均建设用地减少的数量,以及容积率和建筑密度的增加值;公共建筑用地增加量、绿化率,路网密度的增加等等。生态效益表现在生活环境的改善和污染源的减少。 3、潜力分析中主要是对农村居民点经过整理后能够节约的建设用地数量的计算。农村居民点潜力的来源主要是通过提高居民区的建筑容积率,增加建筑密度,利用闲置土地和减少人均建设用地量。潜力测算主要是按照人均居住面积国家标准或人均用地面积的国家标准,确定新村的面积,其与旧村面积的差值就是整理潜力,整理潜力与旧村面积的比率,就是农村居民点用地节约系数。 4、农村居民点整理是社会发展的必然要求,它对耕地保护,土地集约利用,农村城镇化以及农村社会的可持续发展都极为重要,同时,国家财力的增强、农民收入水平的提高,农村居住人口的减少等因素又客观地促进了农村居民点整理的开展。我国目前农村居民点整理的原则包括:统一性原则;因地制宜原则;社会、经济、生态效益统一的原则;与各类规划相衔接的原则。实施策略包括:包入式实施策略,迁弃式实施策略,归并式实施策略和征用式实施策略。运作模式分为政府主导式,政府与市场结合的形式,市场运作模式和自主整理模式。目前,我国农村居民点整理存在的问题有:法律不健全,技术缺乏,资金不足,观念落后和尚未形成有效的激励机制。为了进一步推进此项工作的开展,采取的对策和措施建议包括:政策法律体系的完善,权属管理的加强,科学规划的落实,多元融资渠道的建立,技术的完善,和农民权益的保障。 5、北京市农村居民点整理的分析中,得到北京市农村居民点用地的土地利用特点表现为:土地集约化利用程度低,土地利用结构不合理和人居环境差。通过整理前后的对比,得出:整理后,土地集约利用率上升,保护了耕地;土地所有权和使用权权益得到了充分体现;农民经济状况和居住环境得到改善。目前,整理过程中的问题是:自住楼产权没有法律保障;项目行政审批手续繁杂;集体土地流转机制尚为建立;拆迁安置不规范。在此基础上,提出了当前可能采取的措施:市县两级财政要加大投入,尽快出台相关技术标准,推进村镇规划,和采用“土地一级开发的运作形式”对有商业价值的农村居民点进行整理。 6、对北京市房山区八十亩地村农村居民点整理项目进行了全面分析。八十亩地村由于地处燕房卫星城规划范围之内,其整理采用的是“包入式”的实施策略和政府与市场相结合的运作形式。潜力分析的结果表明,居民点用地能节约172.9亩建设用地,居民点用地节约系数为70％左右,大大提高了土地的集约利用程度。根据规划,该地区将成为燕房卫星城的生态居住小区。通过经济效益分析,其效益成本比为1.01,经济上可行。通过整理,落实了卫星城的规划;同时,改造后的八十亩地村,水电气等基础设施配套其全,小区绿化率达到45％,显示出很高的社会效益和生态效益。