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投资住宅用于租赁获取收益是一种经营行为。住宅租赁收益能力取决于前期资本的投入和后期的经营。前期的资本投入是为了达到住宅租赁要求所需的条件而花费的,后期的经营是为了使得投入资本能获取最大收益的经济行为。
对住宅交易市场任何一笔明智的交易行为来说,买卖双方必定要经历一个住宅货币价值评估的过程。住宅货币价值评估方法中最常用的就是“市场比较法”,人们在应用时容易按照近期的住宅价格作为参照,忽视了住宅货币价值本身是具有成长性和波动性的,不能简单以某个时点的市场交易价格高低来判断住宅货币价值,尤其参照的时间段内的峰值或低值是最不可行的。因此有必要引用另外一种方法来判断住宅货币价值。我认为对租赁住宅货币价值的判断,应取决于长期租赁收益的能力,也就是“收益法”理论核心-收益预期。
在确定“收益法”为主要判断住宅货币价值依据之后,通过例举上海浦东新区典型区域的8个楼盘,对上海租赁住宅市场存在的问题进行研究。必须强调,上海作为全国最大的经济城市,其住宅租赁市场和交易市场面临的问题是具有广泛性和代表性的,而浦东新区的市场情况又能反映整个上海市,因此以上海浦东新区楼盘为例来说明租赁住宅的收益性问题是合适的。根据对上海市浦东新区楼盘的分析,总结出租赁住宅存在的两个现象“租赁收益波动范围大”和“租赁收益过低。“租赁收益波动范围大”指同样的资本投入导致的投资回报不同,有些近乎于无利,有些却收益可观；“租赁收益过低”指某些租赁住宅收益能力并未正常发挥,其租赁收益率过低。通过以上两种情况分析,得出“提高租赁住宅收益能力关键是提高业主的经营能力”的结论。针对“租赁住宅的经营”我展开了具体的研究分析,分“经营策略”和“经营要点”两章详细论述。最后引出整篇论文的观点：“提高经营水平与发展住宅租赁市场”。
我认为“可租赁住宅的货币价值应当体现于其租赁收益能力”。而收益能力又取决于业主的经营能力,换言之业主的经营行为可以影响住宅货币价值。在此提出租赁住宅的“经营”理念,对目前我国住宅市场发展中存在的一个较为普遍的问题-“住宅价格相比租赁收益过高”,是一个有效的解决办法。当今中国住宅交易市场的发展相当快,可是住宅租赁市场相比黯淡许多。在人们对住宅价格抱怨的同时,应当认识到住宅本身的收益能力尚有较大的空间可以发展。如果租赁市场足够发达,在人们可以从住宅租赁中获取足够多的收益时,住宅的价格也会趋向合理。