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住宅与每一个人的生活密切相关，它是基本生活需求。在我国，住宅产业的快速发展是在改革开放以后。随着我国经济持续高速增长，住宅产业也逐步走向繁荣，在国民经济中的地位日益重要，住宅业以其强大的带动作用成为我国经济的主要增长点和主导产业之一。但是，在住宅产业繁荣发展的同时，住宅的价格尤其是普通商品住宅的价格飞速增长，居高不下，大大超过了一般城市居民的承受能力，大部分中等收入的家庭已经难以实现购房的愿望。在刚刚过去的2007年，以北京、上海和深圳为代表的我国大中城市的普通商品住宅价格的增幅又创近年增幅新高。照此趋势发展，我国的高房价必将会影响社会的稳定，从而影响我国住宅产业的健康发展。因此，此时对我国商品住宅的价格特别是房地产开发企业住宅楼盘的定价进行研究，从而引导开发企业制定合理的住宅价格，具有重要的现实意义。 对住宅楼盘进行定价就是确定一个住宅楼盘的平均价格。一个住宅楼盘在推向市场时，首先要确定这个住宅楼盘的均价，它是房地产开发企发业根据当时的市场情况制定的、以收回成本并获得利润的价格;同时，也是房地产开发企业在激烈的住宅市场竞争中为实现企业目标，赢得客户和市场，主动应对市场竞争的营销组合战略之一。通过总结和分析国内外有关住宅价格的文献，发现这些理论要和实践有效地衔接，并对房地产开发企业的住宅楼盘定价进行具体指导，还需要进一步地研究。万科企业股份有限公司(以下简称“万科”)作为中国房地产行业的领跑者和标杆企业，它的成功就是通过采用灵活的战略性住宅楼盘定价，获得了在中国房地产行业强有力的竞争地位。认真研究万科的住宅楼盘定价经验，无论对于丰富我国的住宅价格理论还是引导其它的房地产开发企业健康发展都是十分有益的。 住宅价格是住宅价值和地租资本化的综合价值的货币表现。我国住宅价格的基本构成包括以下几部分:地价、建筑安装费、管理费、开发投资贷款利息、税金、利润。住宅的价格与一般物价相比，表现出五方面的特点，即:住宅价格既可表示为交换代价的价格，同时也可以表示为使用和收益代价的租金的价格;住宅价格实质上是关于住宅权利利益的价格;住宅价格是在长期考虑下形成的;住宅的现实价格一般随着交易的必要而个别形成，交易主体之间的个别因素容易起作用;住宅价格的确定受许多感性因素的影响。由于住宅和土地的客体不同，需求主体也不完全相同，住宅价格的影响因素也有所不同，主要包括供求关系因素、自然因素、住宅建筑本身因素、环境因素、经济因素、社会因素、行政及法律因素、开发商实力因素、开发目标利润因素和楼盘形象价值因素等十个方面。 住宅楼盘定价方法和定价策略的选择是我国房地产开发企业定价管理的核心，像万科这样的大型房地产集团公司的住宅定价管理工作，都有清晰的组织结构和各部门职责划分以及明确的定价流程。我国房地产开发企业常用的住宅定价方法有三种:成本导向定价法、需求导向定价法和竞争导向定价法，这三种方法都有各自的优缺点和它们的适用范围。房地产开发企业住宅楼盘的定价策略分为总体定价策略和全营销过程定价策略，我国常见的住宅楼盘定价技巧在万科住宅楼盘定价的实践中都有所反映。同时，基于不同的住宅类型，万科在实际工作中灵活应用了各种住宅楼盘定价方法及定价策略。 以万科经典的住宅楼盘作为研究的案例，通过定量化地分析万科住宅楼盘的定价方法和策略，可以总结出万科成功的住宅楼盘定价的经验以及这些经验的启示。作为中国房地产行业的领跑者和标杆企业，万科成功的住宅楼盘定价主要依赖于它杰出的物业服务、灵活的营销推广、优秀的产品品质和卓越的企业品牌，可以说，服务、营销、产品和品牌是其定价成功的根本保障。正是通过住宅产品准确的市场定价，万科不断向市场传递其经营理念和服务水平，获得消费者和客户的信任和忠诚，从而帮助他们获得了在中国房地产领域领导者的竞争地位。 在此基础上，进一步对万科的住宅楼盘定价进行深层思考，挖掘这些经验背后万科所特有的、支撑万科不断取得成功的要素，万科成功的住宅楼盘定价应归根于它的正确的发展战略和专业的职业管理团队。由此，可以建立一个出色的房地产企业住宅楼盘成功定价的金字塔模型——如果将万科成功的住宅楼盘定价比作一座金字塔的塔尖，万科杰出的物业服务、灵活的营销推广、优秀的产品品质和卓越的企业品牌比作金字塔的塔身，那么万科正确的发展战略和专业的职业管理团队就是这座金字塔的塔基。显然，通过万科住宅楼盘定价的案例研究，可以得出这样的结论:我国房地产企业住宅楼盘定价成功的关键是要进行战略性定价。 本文的创新之处在于，通过对万科不同发展时期经典的住宅楼盘定价的详细分析和认真研究，总结出万科成功的住宅楼盘定价的经验，在此基础上提炼出万科定价成功的关键要素，建立了万科成功住宅楼盘定价的模型——万科的成功主要体现在其住宅产品定价的成功，定价成功的关键是要有正确的发展战略，而战略的成败取决于是否有一支好的专业管理团队，衡量团队管理有效的标准是企业的业绩，但要创造好的业绩，就必须在营销、品牌、产品和服务四个方面出类拔萃。相信这一模型对于指导我国房地产企业快速、健康的发展和有效地制订住宅楼盘价格有着重要的参考意义。