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物业管理作为朝阳行业，既具有中国经济持续增长、规模庞大所支撑的光明发展前景，也面临着行业成长初级阶段难以回避的困难和问题。我国物业管理中存在着多方利益关系，其中业主与物业服务企业之间的关系占据主导地位，双方的矛盾也是物业管理众多矛盾中的主要矛盾。分析业主与物业服务企业之间利益纷争的原因，并寻找化解矛盾的办法，能够促进物业管理走上健康发展的道路。 在以往的研究中，常常把业主和物业服务企业之间的委托代理关系作为前提，实践中也将物业管理主体双方的关系确定为基于委托合同上的委托代理关系。例如我国《物业管理企业财务管理规定》和《物业管理会计核算补充规定》都把物业服务企业定位在委托合同的受托管理人地位，进行会计核算。但是对业主与物业服务企业的关系定位是否准确，这种定位是否能真实反映双方的利益关系，缺乏深入研究。 物业管理具有财产管理性质、受托责任明显以及业主利益保障宗旨等特点，决定了物业服务企业与业主之间不是普通服务行业中的委托代理关系。从物业服务企业的角度分析，物业服务企业与业主之间的契约关系是企业生存发展的基础，为了取得业主的信任，实现企业自身的利益，物业服务企业必须认真履行受托责任。如何反映物业服务企业的受托责任，就需要对物业服务企业所管理的共有物业财产进行会计反映和披露。从业主的角度分析，物业管理涉及业主的切身利益，一方面是物业费的收取和使用，另一方面是物业财产的保值增值。而业主将物业财产转交物业服务企业管理后，自己处于资产控制的劣势地位，迫切需要了解共有物业财产管理和使用的真实状况。会计作为最可靠的商业语言，是业主满足信息需求的有效工具。无论是物业服务企业还是业主都对物业会计的反映和披露提出了新的要求。 而现行物业会计却不能满足以上客观需求。我国物业服务企业执行房地产开发企业会计制度，以企业自身为会计主体进行核算。并把物业服务合同规定的内容按照普通服务业务统管核算，把物业服务等同与一般商品服务。这样就无法区分物业服务合同中规定的公共服务收支内容与物业服务企业自身的业务，物业委托责任也无法反映，共有物业财产管理的保值增值状况更没在核算范围内。会计制度的缺陷反映出现行制度对物业服务企业的定位并不准确，也导致业主的利益得不到有效保障，物业服务企业受托责任得不到反映，共有物业财产的价值状况得不到监督等问题出现 如何解决物业会计反映和披露方面存在的不足是论文研究的核心内容。论文以考察物业服务企业与业主之间经济关系为切入点，提出了将物业服务企业与业主定位为信托关系更加符合物业管理的实际。因为物业服务合同的性质与委托合同有着明显区别，而从物业管理的财产管理本质、财产管理权与受益权分离，强调保障业主利益、长期规划性等内在特征分析，物业管理与信托管理在制度设计上更具相似性。以信托关系定位物业服务企业与业主的关系，有利于界定物业服务企业自身资产与物业信托财产的界限，有利于从制度上保障广大业主的切身利益，有利于我国物业管理行业的健康发展。按照信托会计理论，在信托关系下，物业信托项目作为会计核算主体，将彻底解决物业会计反映和披露方面存在的缺陷。 以信托会计理论为依据，论文对信托关系下的物业会计核算和报告框架进行深入研究。认为在信托关系下，物业会计主体应该是物业信托项目，物业会计的目标是反映和披露物业服务企业的受托管理责任。会计目标决定了会计信息质量最突出的要求是真实可靠性和完整性。在信托关系下，物业管理项目作为会计主体，会计要素的确认除了符合一般标准外，还要以物业管理项目为空间范围。关于每一类会计要素如何确认，论文结合物业管理业务实际进行了具体分析。会计报告与信息披露是会计核算内容与信息使有者之间的桥梁。信托关系下，物业会计报告具有以下特点:收益分配表的地位突出;信息披露的完善性要求高;报告应着重反映经管责任信息;披露信息具有多元性，文字报告和非财务信息内容突出。结合物业会计报告的特点，论文对物业会计报告的形式进行了探讨，对信息披露的相关内容提出了观点和建议，包括: 一、物业服务企业具有双重经营目标的特点。即所有者利益最大化和保障业主的利益，双重经营目标是并重的。 二、现行物业会计在反映和披露方面存在缺陷。物业管理收支业务与物业服务企业自身业务混淆，物业财产的经管责任得不到准确反映。 三、物业服务企业与业主之间存在着信托关系。物业服务合同与委托代理合同有着明显区别，因此把业主与物业服务企业之间定位为委托代理关系是不准确的。而物业管理在本质特征上与信托管理制度是相通的。 四、运用信托会计理论对物业会计框架进行了重塑。