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从建国初期的近五十年来，我国城市直管公房经营管理是由房屋行政管理部门直接管理的政事企不分的体系，由于体制僵化，效率低下，包袱沉重等弊端，导致直管公房内部长期低效运行，使积累起来的庞大公有房地产资源不能发挥最大的效用。随着我国对外开放、体制改革的深化，1990年以来，从深圳、上海开始，直管6公房经营管理体制陆续进行了一系列改革，有的取得了很好的成效。2000年，北京从宣武区开始，掀起了直管公房经营管理体制改革的浪潮，此后，东城、西城、崇文等几个中心城区也陆续进行了改革，变直管公房由政府直接经营管理为授权直管公房营运机构经营管理的体制，直管公房营运机构由原来的房屋行政管理部门分立重组而来，通过政府授权对辖区内的直管公房及其他资产进行经营管理，其性质可以是按《公司法》设立的公司制企业，或是企业化管理的自收自支事业单位的过渡形式。
北京市经济的蓬勃发展带动了房地产业的繁荣，房地产开发、中介、物业等有关企业如雨后春笋般发展并壮大起来。北京市的中心城区是政治、经济、文化的中心，现存直管公房中的平房大都在北京旧城的历史文化保护区。随着住房改革和城市建设速度的加快，直管公房营运机构赖以生存的直管公房资源却在逐年减少，而从原有房屋行政管理部门转制而来的直管公房营运机构长期代表政府从事福利型的房管工作，依然存在着企业包袱重，管理成本高，缺乏参与市场竞争的经验和资金积累，市场竞争能力低下等种种问题。
笔者所在的工作单位就属于改制后政府授权对直管公房进行经营管理的企业化管理的事业单位，在实际工作中，深感直管公房本身及其营运机构存在的问题及其发展战略值得重视与研究。本文从对北京市中心城区直管公房营运机构的现状及历史演变的背景介绍，通过对其外部环境和内部资源、能力和业务分析，认真研究了该行业在新的环境下的业务模式及竞争态势，提出了目前北京市中心城区直管公房营运机构应该进行战略转型，将以直管公房经营管理为主业转变为以直管公房为资源依托，发展市场化的优势业务，变业务控制为财务控制，走集团公司制的现代化企业道路。并从企业战略的公司层战略、业务层战略、职能层战略等几个层面提出直管公房业战略转型思路和可行性，战略转型的战略规划。
全文共分五章，第一章从直管公房营运机构发展的简介引出本文的研究目的和意义，并阐述了战略转型的内涵，奠定了研究方向和理论基础；第二章介绍了直管公房的相关经营体制的历史沿革，以及北京市中心城区直管公房营运机构的现状及其存在问题；第三、四章运用有关战略管理理论对目前北京市中心城区直管公房营运机构的内、外部环境进行了分析，重点对内部业务进行了分析；第五章探讨了直管公房战略转型的路径。