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房地产是高杠杆行业。开发商往往通过加杠杆提高项目的营利性，于是大企业通过证券市场直接融资，中小企业通过金融机构间接融资，形成了丰富多样的地产融资生态，如银行、信托、资产管理公司、基金等机构。地产私募基金就是其中重要的一类，依仗专业团队的投资能力，灵活的投融资方式，在市场上占据重要的一席。 房地产是周期性行业。房地产相关研究表明，其上下游行业创造的价值，约占GDP的25％。所以房地产市场不仅受经济周期影响，反而会引领经济波动。在市场化的环境中，经济上升周期，房价、地价、成交量均显著增长；经济下降周期房价、地价、成交量显著下降。 在经济下降周期中，房地产开发商销售回款困难，项目投资周期变长，投资回报率降低，作为抵押物的土地和在建工程价值减少。房地产是高杠杆行业，此时现金流回款困难，对融资渠道相对单一的中小开发商，容易引起现金流断裂。对房地产私募基金等投资机构，将产生连带影响，使投资的本金、利息不能按期，甚至无法回收，给客户造成重大损失。 本文通过理论研究、周期研究、案例分析等方法，在案例分析风险事件后，总结风险事件发生的原因，提出在经济下行周期，面对具有共性的风险事件时，地产私募基金具有可操作性的风险控制手段。提出在传统债权投资四证、30%自有资金、2级资质、50%抵押率、成本收益分析等风险控制手段的基础上，引入建筑单位、品牌开发商、地产中介等机构合作投资，深度参与到地产项目建设投资的后续过程中，控制实质开发风险，同时增加对赌条款，强制销售条款等风险控制手段，并且转换传统的债权投资思路，用股权投资思路，从项目建设运营的角度，深入项目，控制风险，提高地产项目投资成功率。