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近年来，随着城市化进程的逐步加快、现代住宅不断商品化，建筑物区分所有是目前我国城市居民最普遍最重要的住房所有形态，建筑物区分所有权也已成为当前不动产物权最主要最常见的产权形式。建筑物区分产权具有复杂性，加之其在我国形成时间尚短、相关制度不完善，由建筑物区分产权引起的矛盾和争议也越来越多，对其的探讨与研究一直是学术界尤其是法学界关注的热点与焦点。随着《物权法》及相关法律法规的出台与实施，建筑物区分产权权利归属和范围已逐步得到明确和细化，但从实际中仍然层出不穷的争议可看出，相关权利人的权益并未因此得到切实保障，健全建筑物区分产权制度仍处在进行时的状态中。 根据不动产登记理论，建筑物区分产权只有经过依法登记，才能发生效力，从而实现其物权公示与权益保障的作用。然而，在现行的不动产登记模式中，是以成套房屋为基本单元而非完整的建筑物区分所有权进行登记，忽视了建筑物专有部分和共有部分权利的认定，对建筑物区分产权这一特殊物权的登记存在一定缺失，不能反映出其真实的权利状态，不利于保护区分产权人的权益。鉴于此，笔者认为，要进一步完善建筑物区分产权制度，应当首先从梳理和重构相应的登记制度入手，这是保障区分产权人权利的根本出发点和落脚点所在。 本文对大陆建筑物区分产权与登记制度现状进行了对比分析并阐明了自己的观点。 立法现状方面，对建国后颁布的有关建筑物区分产权及其登记之法律法规和政策规章文件，进行了比较系统的整理和分析，进而探寻现行制度在立法上的缺陷，为进一步探讨完善相关立法奠定基础; 权利与义务现状方面，对建筑物区分产权人所拥有的权利及应承担的义务进行阐释分析，为下文评述登记现状作辅垫; 登记实践方面，为现状分析的重点，分为专有部分、共有部分、基地部分和停车空间四个部分，分析的主要内容有:一、对特定空间是否计入专有部分面积各地规定不一，笔者赞同北京的做法，认为应当计入，以使专有部分权利得到主张;二、对共有部分范围规定存在较大差异，对共有部分的登记在实务中体现为房屋权属登记中对公摊部分的登记，而对公摊部分之外的共有部分登记则存在缺失;三、基地与建筑物关系采用共有关系说，基地面积分摊常见方法简述，对基地份额的登记在部分省市的实践中体现为土地使用权分割登记;四、对停车空间的登记各地做法十分混乱，主要体现在权利证书发放与否及发放形式、登记规则和内容的差异等方面。 在现状分析的基础之上，本文从法律体系的完善、程序法视角下登记流程的设计、区分产权登记簿的重构及登记作用的实现等四个方面试图对建筑物区分产权登记制度进行完善。 法律体系完善方面，要逐步提高法律层次，并细化相关规定。对此，笔者提出两个建议:一是在整合《物权法》、相关司法解释等涉及到建筑物区分所有权规定的基础上，借鉴先进立法，结合基本国情，制定专门的《建筑物区分所有权法》;二是整合有关不动产产权登记的现行相关法规，由国务院制定颁布《不动产登记条例》，并以制定《不动产登记法》为最终目标。 建筑物区分产权登记流程如下:土地使用权初始登记(开发商办理)→预告登记(房屋预售时)→建筑物区分所有权初始登记(建成交付后)→不动产变更登记。 区分产权登记簿重构的主要内容有:以专有部分为主导进行登记，除了认定专有部分所有权及与之相对应的共有权和成员权外，还应对建筑物区分所有权人的管理规约和关于相邻关系的约定等权利的限制进行登记;对共有部分的登记是对专有部分登记的附加登记，在登记簿上建立相应标示，并附平面图，但不单独核发产权证书，其分摊份额包括对本幢建筑物共有部分的持份和对本幢建筑物外其他附属物共有部分的持分;基地部分权利即区分建筑物土地使用权的登记与共有部分登记原则基本一致，但应颁发相应的区分土地使用权证书;停车空间视其认定为专有部分或共有部分而遵循对应的登记原则;设计房地统一框架下的区分产权登记簿。 最后，从登记效力、登记审查形式、登记赔偿与救济三个方面探讨建筑物区分产权登记作用的实现。