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1998年住房市场化改革全面激活了我国巨大的住房市场,居民住房需求得到满足,全国平均居住水平大幅提高。发展至今,我国的住房市场实现了由计划分配——市场化改革——保障性住房体系构建的转型。但是政府或市场都存在失灵现象,特别是在当前我国住房市场上,政府想通过行政力量构建保障性住房体系,但该体系在实际运行过程中出现了一系列问题。因此,如何在市场经济的背景下,从理论角度出发进行住房市场结构及相应房源供应比例的工具研究成为当前学术界的一个空白,也是本文的一个研究重点。
一个健康、理性的住房市场应该是与社会层级相匹配的,商品房、有保障性质的公共住房在该体系中都应得到体现——即真正完善的住房市场应是包含高端商品房、普通商品房、保障性住房等一系列房源的综合体。本文在宏观经济框架内,梳理我国住房市场的发展历程及脉络,分析住房市场在三十年经济转轨期内的变革,针对当前保障性住房供应体系的现状,从理论及实证角度分析其存在的问题,同时在借鉴其他国家经验的基础上,提出住房市场结构理论决策工具。
本文首先介绍我国住房建设特别是保障性住房建设的社会经济、政策及理论背景,界定相关概念,确定论文研究方法、技术路线及研究内容。第二章介绍与研究相关的理论基础,如制度变迁理论、社会保障理论等,同时对相关理论和概念简要进行分析,为本文的研究奠定理论基础。第三章以政策为主线,对转轨经济中的中国住房政策变迁进行详细梳理,对中国当前的保障性住房政策及运行现状进行分析、评价,在模型分析的基础上指出其弊端及缺陷；同时,介绍和分析国外主要发达国家如美国、英国、德国保障性住房建设的模式、融资渠道以及经验等,以期对我国保障性住房建设和住房结构优化有所借鉴。第四章在前面理论分析和经验借鉴的基础上,以当前住房市场为基础提出住房结构理论决策工具,这是本研究的核心部分。第五章对公共租赁住房的理论可行性进行分析,讨论如何对我国保障性住房体系进行改进及完善；探讨“如何改进”的问题,进一步分析“这种改进可行吗?”,提出“以租代售”的模式。第六章从当前保障性住房供应存在的问题出发,在住房结构决策工具的支撑下,探求社会公益性资金(如社保基金、保险资金及住房公积金)作为我国未来保障性住房建设融资渠道的必要性及可行性。第七章在研究住房结构决策工具的基础上,对我国公共租赁房的供应主体和相关制度进行分析,提出创新性的管理模式、组织架构及投融资制度,从而进一步完善住房结构决策工具的可操作性。