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近年以来，上海房地产特别是住宅价格的持续上涨，已经成为社会上最热门的话题。上海市政府希望通过宏观调控的手段，调整住房供应结构，运用税收、信贷、土地政策调节房地产市场，建立住房保障体系，解决中低收人家庭的住房问题。通过这些政策的制定和实施，表明了政府稳定房价的坚定信心，在一定程度上抑制了房价的快速上涨，2006年房价上涨幅度减少。但是到了2007年4月份以后，住宅价格再次快速上涨，有些区域甚至出现加速上涨的态势，似乎政府的宏观调控手段并没有达到预期的效果。本文试图用市场供求关系相关性分析以及博弈论的方法，对一些比较典型的因素进行研究。
本文主要分为七个部分。第一部分为引言，主要介绍本文所要研究的问题、研究的意义、相关文献综述以及研究的框架；第二部分通过理论演绎，归纳和分析了房地产价格的形成机制，为后续实证分析奠定理论基础；第三部分全面考察了中房上海指数从1995年到2007年期间不同时间段的变动趋势，以及同期上海商品住宅开工、竣工和销售面积的变动趋势；第四部分通过对需求影响因素样本与上海房地产需求增长量之间的相关性验证分析，论述了刚性需求增长及其导致的供求不均衡是推动近年来上海房地产市场价格总体上升的主导因素；第五部分借助对政府机构与开发商在土地交易中的博弈模型分析，指出了土地成本提高成为近年来上海房地产市场价格持续上升的互动因素；第六部分在大量实证分析的基础上，说明了调控政策和境外资金流入是导致上海房价阶段性波动的外部因素。第七部分是结论，总结全文，进一步突出本论文的中心论点，同时提出了对于有效控制上海房价，促进上海房地产市场持续健康发展的相关建议。