论文部分内容阅读
房地产行业作为我国支柱产业之一，在国民经济中具有重要地位。近年来，我国房地产行业在国民经济中的比重有上升趋势，例如，2002年，房地产行业总产值为8612.17亿元，占当年GDP的8.32％，2008年这一比重超过10％；同时，房地产行业对经济增长的贡献率一直保持在2个百分点以上。在当前金融危机和出口下降的情况下，政府稳定经济的首要任务就是扩大内需，而影响国内居民消费支出的重要因素之一就是房地产价格的变化。特别是，近年来随着房价的持续走高，住房支出成为家庭消费支出的重要组成部分，因此在掌握房地产行业的价格变化规律的基础上，通过实施积极的财政政策和货币政策，可以减少未来房价变化的不确定性，有效提高消费者信心，进而扩大内需。
本文根据货币需求函数及四象限模型，采用协整分析方法，具体分析了影响房地产销售价格的因素，揭示了影响我国房屋销售价格的经济指标，力求把握房地产市场的发展规律。首先，本文在分析货币需求函数和信用的基础上，在四象限模型的分析中，具体分析了房地产使用市场与资产市场的均衡，以及房地产使用市场上的销售市场与租赁市场的均衡，把房地产销售价格指数分解为租金指数和投机指数，进而分析我们关心的投机指数对房地产销售价格指数的影响。接下来，本文采用协整分析方法分析了房屋销售价格指数与相关经济指标，通过在直辖市房地产市场中构造依赖系数来反映相关指标对房屋价格的解释能力。
基于上面的理论分析和实证分析，我们可以得出如下结论。第一，我国房屋销售价格指数的影响因素包括投机指数和GDP指数。房屋销售价格指数可以分解为租金指数和投机指数，这里投机指数是指单位租金资产对应的房屋资产价格的变化率。在中国，住宅市场投机指数过高，而住宅房屋销售价格上涨以租金的上涨和GDP的增长为条件；办公楼市场投机性较弱，其销售价格主要受到投机指数的影响。第二，通过分别考察第一、二产业GDP的影响系数和第三产业GDP的影响系数，本文认为随着我国产业结构升级，GDP对房屋销售价格的解释能力有所下降。第三，考虑到私人资金运作模式的创新——基金的影响，本文认为办公楼销售价格指数与基金资产净值指数之间存在协整关系，预测REITs对稳定房屋投机指数具有积极作用。第四，基于前面的实证分析，我们发现相对于GDP指数的预测值较实际值偏高而言，投机指数对我国房屋销售价格指数预测效果较好。同时，在四个直辖市中，北京市和天津市房屋销售价格对经济危机影响具有较强的抵抗能力。
由此可见，房地产销售价格的变化是有一定规律的，我们可以根据投机指数、GDP指数对房屋销售价格指数进行预测，同时房地产价格的相对稳定也有利于扩大内需。对此，我们认为政府可以有针对性的采取以下措施促进房地产行业的健康发展。第一，政府主管部门可以采取相关激励措施，积极引导房地产开发商优化房地产投资结构，推进房屋销售市场与租赁市场的均衡发展，同时密切关注办公楼销售价格与基金资产净值变化的相关性，促进基金在房地产市场上理性投资。第二，政府通过实施宽松的财政政策和货币政策鼓励开发商在住宅市场上增加资本投入，减少开发用地的闲置，提高市场供应量，扩大住宅市场需求。第三，政府应根据当地经济的区域特征和产业结构，积极引导房地产投资，从而优化地区产业结构，实现住房市场需求和供给的结构性均衡。第四，通过在上海率先推出REITs，可以达到稳定房地产投机指数的目的，进而有利于促进上海房屋销售市场和租赁市场的均衡发展。