住房限购政策的合法性分析

• 作 者: 吴贝贝
• 发表日期: 2020年01期

在限购政策出台之前,房价的不合理上涨导致百姓手中的财富不断被掠夺,社会稳定的根基被动摇,在此背景下政府介入房地产市场进行调控可以说是“及时雨”。但是政府对“一手房”和“二手房”的调控“一刀切”,并未区分二者在性质上有何不同。理论层面,对住房限购令的探讨广泛存在于国内行政法学的研究当中。学术界在分析住房限购令合法性时多对“一手房”和“二手房”限购的合法性进行集中探讨,对二者的性质差别也未作区分。本文考虑到“房子是用来住的,不是用来炒的”,对“一手房”和“二手房”的性质进行了区分,来分别讨论对他们限购合法与否,并基于这种性质的不同提出了完善我国住房限购政策的建议。本文第一部分探讨的是当前限购政策的做法及合法性上存在的争议。通过对地方限购政策进行梳理,明确当前限购政策的手段主要有购房资格限制、购房数量限制、购房贷款限制及限售、限价、不动产登记审查等,政府对“一手房”市场和“二手房”市场“一刀切”。通过对学者观点进行梳理,明确学界对限购政策合法性的探讨有肯定说、否定说,但都未区分二者性质来分别探讨他们的合法性。第二部分探讨的是政府对“一手房”限购的合法性。其合法性主要体现在以下几方面:其一,符合宪法设立土地公有制的目的。“一手房”附着于国有土地之上且多涉及刚需,宪法规定土地公有制的目的在于消灭剥削、实现社会公平和保障土地得到合理利用。对“一手房”限购使普通居民避免被动接受高额房价的剥削,享有平等的住房权,是国家对土地合理利用的体现;其二,符合国家尊重保障人权的要求。居住权属于基本人权,“一手房”限购使得普通居民基本住房空间得到保障。此外,在实践层面,政府对土地的配置权使得其在土地使用权出让和相关规划环节就有限制开发商只能将“一手房”售卖给特定对象的可能。第三部分探讨的是政府对“二手房”限购的违法性。其违法性主要体现在以下四个方面:其一,限购令以打击投机性住房需求为目的缺乏法律依据。宪法规定我国实行社会主义市场经济,而市场经济的本质是追求个人利益的最大化,“投机”二字因其落后于时代已经被现行法律删除,变成非法律字眼;其二,破坏了社会主义市场经济秩序。对“二手房”自由市场的限购使得住房市场乱象频生,合同纠纷、规避手段层出不穷;其三,侵犯私人财产权。“二手房”是纯粹的“商品”,购房资格、数量等限制条件使得居民无法自由处分自己的财产;其四,违背信赖利益保护原则。98年房改的目的在于确立住房的市场地位,此后政府的一系列市场化举措也使得居民相信房屋买卖自由,但是限购政策突如其来介入“二手房”市场使居民因这种信赖而遭受利益损失,如投入的首付款机会成本、利息损失、违约金等等。第四部分探讨的是我国住房限购政策的完善。通过对“一手房”限购合法性和“二手房”违法性的探讨,本文认为,“二手房”作为纯粹的商品房理应取消限购;“一手房”限购虽有法律依据,但任存在亟待完善之处。政府应该对“一手房”实施分类调控,“一手房”中的中低端住房政府可以给刚需住房和改善型住房的人群提供优先购买的便利,而高端住宅市场占比小,可以放开由市场来调控,同时需要落实配套的信息制度建设和住房保障体系的建设。