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房地产行业作为中国的支柱型产业,在2007年到2009年体验着行业的“严冬”。2007年美国次级房贷危机爆发,并且快速蔓延到全球资本市场,中国的金融和经济也在一定程度上受到了打击,上证综指从2007年6124点的历史最高点位急跌到2008年的1665点,跌幅逾72.8％,投资者对于国际宏观经济持悲观情绪,并相应减少了投资,大量资金从股市、房市回流到银行存款。2008年下半年到2009年第一季度,中国政府相继出台了规模较大、影响较为深远的多项经济刺激计划,其中包括“四万亿”投资计划、十大产业振兴规划等,同时实施了相对宽松的货币政策,增加了广义货币供应量。中国经济在2009年第一季度出现了触底反弹的迹象,多项经济指标向好,并伴随着投资者信心的逐步回升。
金融危机爆发以来,中国房地产行业面临着消费需求减少、资金链紧张的局面。由于中国房地产行业的传统融资渠道相对单一,对银行贷款的依赖度过高,房地产行业的风险在很大程度上转嫁给了银行业。市场的持续低迷,将可能引发房地产企业对银行的违约风潮,如果投资者因此失去了对银行的信心,出现挤兑现象,那么银行的相继倒闭将引发更大规模的经济危机。2008年12月,出于分散银行风险的考虑,国务院办公厅出台了‘关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发[2008]131号),其中特别提出要“开展房地产投资信托基金试点”。据信托业内人士估计,如果REITs推出,将可能至少从银行转移走10％以上的房地产行业风险。
本文围绕着中国REITs推出的可行性展开分析和研究。从论证结构看,逻辑顺序主要采用层层递进的方式。中国房地产行业的传统融资渠道分析以及2009年房地产行业资金链分析两个部分,主要通过数据对比,论证REITs在当前时点推出的必要性。美国作为REITs的发源地,其REITs的运作经验已经接近50年,模式相对成熟,可供分析的数据也比较完备,对中国REITs的发展将是最好的借鉴。亚洲一些国家及地区的REITs发展模式也有一定的可参考性,尤其是香港,作为中国的特别行政区,部分中国房地产企业在香港发行了REITs。最后,通过对REITs参与主体、产品优势、风险因素以及设立条件和障碍的分析,结合前面的论述基础,论文提出了关于2009年中国REITs试点选择的具体建议。从论证方法看,论文大量运用了数据,从不同国家之间横比、时间序列综比的角度进行分析,以理论研究为指导,以实证研究为辅助,以定性分析为前提,以定量分析为依据。
经过全文的分析,最终得出了初步的结论:REITs在中国的上市势在必行,但同时,也面临着许多的问题。中国房地产行业需要更多的融资方式,REITs的推出一方面可以有效的降低房地产企业的资金压力、分散银行风险,另一方面也可以使投资者享受中国房地产行业高速发展所带来的收益,拓宽投资渠道。但是,REITs相关的法律法规细则至今仍没有出台,尤其是税收政策,其对于REITs的上市将起到决定性作用。