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中国房地产业经过十多年的发展,在取得许多经验的同时,业内人士普遍感到在项目的运作方面缺少投资经济理论的指导,尤其是项目前期投资分析方面。特别是近年来针对房地产行业不规范经营、盲目投资,国家采取了一系列宏观调控政策和严格的土地管理政策。一方面,减少了在以往存在的土地寻租、灰色交易等不正常现象；另一方面,使得房地产企业对行业关键资源——土地的争夺更加激烈。如何在公开的土地市场上获得优质的土地资源,是每家房地产企业都必须关注的问题。这就对房地产项目投资可行性研究提出了更新和更高的要求。如何应对宏观调控政策的实施所带来的公开、激烈的竞争成为房地产开发企业的当务之急。因此,为房地产企业提供一套较为完整且符合我国实际情况的投资可行性研究的理论方法,并提高相关方法的可操作性,为项目决策提供重要的、可参考的依据,显得尤为重要。
在现有土地政策环境下,以天津瑞景项目投资可行性研究为蓝本,探讨了如何在竞标过程中,对项目进行合理的可行性研究分析。特别是针对自身企业的实力和竞争对手可能的报价,提前做好多种方案的比选,在纷杂的指标、方法中,选取最有实际意义的、符合当前政策环境的计算指标进行测算。并通过不确定性分析,做好多种报价的盈利状况。为企业最终报价,提供准确、科学、有力的依据,为项目的投资决策分析和未来的合理运行提供充分的保证；为房地产项目在土地公开出让政策下的投资决策提供了更为全面的实战参考。
瑞景项目所处区域是天津市重点建设的居住区之一,配套设施完善,交通便利,区位具有较高的成熟度。为项目开发打下了良好的基础。根据项目投资可行性研究的思路,首先从项目的市场分析入手。从宏观经济角度看，《国务院关于天津市城市总体规划的批复》已明确将天津列为环渤海地区的经济中心,天津的发展潜力毋庸置疑。通过对天津历年的GDP增长、产业结构分布、固定资产投资增长、人均可支配收入和消费性支出、人口统计可以直观的看出天津经济强劲的发展势头。从近年天津商品房供应量、成交量和均价的走势可以清楚的看到天津房地产市场的良性发展趋势。
在对天津房地产市场有了清晰的认识的基础上,运用科特勒的STP战略对项目进行产品定位,确定该项目的目标客户群为追求高档物业的高端客户,项目以低层、低容积率的花园洋房面世,在区域内形成其它项目无法比拟的特点及优势。
在项目的经济效益评价中,在计算毛利润率、净利润率这些静态指标的基础上,根据对项目投资可行性研究的探索,特别选取净现值、内部收益率几组动态指标进行测算。在计算过程中,涉及到计算周期的问题。根据房地产项目的建设特点和回款特点,在投资可行性研究阶段,以“季度”为单位是最为适宜的。同时,在计算过程中,大胆地提出了“预算前置”的思想。即在项目投资可行性研究阶段,投入较大的精力,将项目的进度计划。工程施工组织、成本付现、销售收入、税费缴纳以预算的精度编制,且按“季度”为周期,将项目“全面预算”融入前期投资可行性研究中。一方面,增加了项目动态测算的精确程度,更准确的模拟了项目蓝图,使项目在可行性研究阶段已更真实地展现出未来的状况。另一方面,使得项目可行性研究报告能更好的成为项目实施过程中的指导。在现有“招、拍、挂”土地政策下,土地获取越来越透明。这就要求对项目有技高一筹的成本控制能力、开发速度和销售能力。在项目可行性研究阶段,将项目测算的精度从“概算”提高到“预算”,使得项目在实际运行过程中有据可依。加快了项目的开发进度,减少了运行过程中发生偏差的可能性。
通过对项目的盈亏平衡分析、敏感性分析等不确定性分析,对瑞景项目的盈利能力、收益水平和对可能出现的风险的防范和控制有了更清晰的认识。
在对瑞景项目的政策、市场、地价支付、项目执行的风险进行分析后,更加明确了应防范的各种不了局面。
通过瑞景项目实际运作的关键指标的反馈可以看到,项目的净利润、全投资内部收益率等指标均超过了投资可行性研究的测算,由此更加印证了该投资可行性分析的高度可操作性。
综上分析过程,可以看出,针对当前国家一系列的经济宏观调控政策和严格的土地“招、拍、挂”出让制度,房地产开发企业应做好项目前期可行性研究,特别是根据科学的可行性分析理论,深刻分析成本构成并准确预测未来收益,以合理的测算周期计算项目的动态收益,进行多套方案的研判和比选,为企业在公开市场获取土地资源时做到知己知彼,针对自身实力获得符合企业要求的土地资源。准确的投资可行性分析将为项目的实际运作过程提供有效参考,指导项目在可控、经济、合理的范围内开展,收到理想的收益。同时,如何将不确定因素予以量化,加强定量测算的比例,提高测算的精确度,为项目投资决策提供更有效的支持,有待通过更多项目的操作的总结、整理,进一步改进、完善。