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改革开放以来，伴随住房制度改革的进程，我国房地产业获得了突飞猛进的发展，成为推动国民经济增长的重要支柱产业之一；广大城乡居民的住房条件也得到了实质性改善，“居者有其屋”的梦想正在一步步转化为现实。然而在房地产业改革发展的过程中，还存在着许多亟待解决的重大问题，如房地产市场秩序不规范，合理的住房建设和消费模式尚未形成，住房保障制度发展不足，房产投机较严重等等。这些问题引发了近年来全国房价的过快上涨，已经超出越来越多居民可承受的能力，成为影响社会稳定和和谐发展的重大隐患。
抑制房地产价格的过快上涨，促进房地产业的持续健康快速发展，是一项复杂的系统工程。积极稳妥地推进物业税改革，也成为国家宏观调控措施的一项重要组成内容。
现行房地产税收体系是1994年税制改革时形成的，随着房地产市场的发展，在征管工作中暴露出较多不足之处。一、所得税方面：企业所得税成本核算困难，按照国家税务总局文件要求多数房地产企业执行核定征收方式，对房地产企业依照销售不动产金额定率征收税款。对于个人二手房交易，也采取了核定征收方式，核定征收方式简化了征收程序，便于税务机关征收管理。在实际征收中由于房地产企业成本核算复杂，纳税人采取各种措施提高成本以逃避税款，核定征收方式直接对不易造假的不动产销售额征收，有效避免偷税行为，实际征税效果较查帐征税方式好。核定征税方式虽简便易行，却不再是对所得课税，而成为对销售额征收的流转税。二、财产税方面：房产税、城市房地产税由于征收对象不同，税收负担不公平。各地出于吸引外资考虑，外资企业城市房地产税享受减免较多，对于内资企业房产税则少有减免，造成内外资企业税负不公，不利于房地产资源在两类企业间的合理配置。另一方面，房产税仅对经营性企业征收，不对普通居民住房征收，征收面过窄，不利于调节资源分配。土地增值税的设计是为了合理调节土地增值收益，抑制房地产的投机炒卖活动，但该税种计算复杂，再加上房地产开发周期长，投资活动比较复杂，征收和缴纳成本较高。税务部门由于信息不对称，往往倾向于用较低税率对纳税人按销售额核定征收，土地增值税也成为一种流转税。还有部分地区对土地增值税尚未开始征收，可以说至今为止，土地增值税的结算一直没有真正落实。总而言之，现行税制对于房产流转环节课税重，对于保有环节课税轻，甚至对于居民保有住房不征税，抑制房地产流通，不利于扩大房产供给，鼓励房产投机，对房价上扬有不可推卸的责任。
物业税改革是完善我国房地产税收制度的重大举措。物业税改革的基本框架是，将现行的房地产税、城市房地产税、土地增值税及土地出让金等税费合并，转化为在房产保有阶段统一征收的物业税。开征物业税将填补居民房产保有环节税收的空白，使我国房地产税收制度能够完整覆盖房地产业开发、购买、保有和转让全过程，从而更为充分地发挥税收对于房地产业的宏观调控职能。此外，物业税还将逐步发育成为地方政府的一个最为重要的地方性税种，为各级地方政府的正常运转和发挥职能，提供稳定且不断增长的税源，使分税制的公共财税体制真正落到实处。
借鉴世界上其他国家对不动产征收的经验，建议降低不动产流转环节税负，具体措施是取消土地增值税、耕地占用税和契税；提高不动产保有环节税负，具体措施是合并房产税、城市房地产税和城镇土地使用税；在此基础上设立和开征存在于不动产保有环节的统一规范的物业税。
物业税的纳税人建议定义为：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内拥有房产和土地的单位和个人。
我们对物业税的税率设计提出如下设想：
(1)中央设计统一的税率范围，允许各地方政府在此范围内自行选择。
(2)以房地产市场评估价值为计税依据，规定一定额度的免征额(各地方可以有所不同)，以保证满足公民的基本居住需求。
(3)对每个纳税主体以其拥有的全部房地产评估价值作为课税对象，对自用和出租不再做区分，以促进房产出租，增大市场房屋供给，也解决出租收入很难捕捉、偷漏税严重的问题。
(4)免征额和税率的设计要使结果大体符合“二八原则”，即80％的税收来自20％的纳税主体，各地方处于平均居住水平以下的居民无须纳税或只须交纳很少的税。
(5)考虑到首次开征财产税性质的物业税时，由于传统思维的影响，纳税人的抵触心理可能较强，因此税率范围不宜定的过高，这样有利于税制改革的推进。
(6)建议区别使用固定税率与累进税率。对于生产经营性用房采用固定税率，对于非生产经营用房采用三档累进税率。
对于生产经营性不动产(含房产及土地)设定比例税率为0.6％～0.8％。
对于居民居住用房产实施三档累进税率，以地方政府设定免征额为限，超出免征额一倍以内为0.3％～0.5％，超出免征额一倍以上二倍以下不动产税率为0.6％～1％，超出免征额二倍以上税率为2％～3％。
免征额在确定还应明确以家庭为单位。从公平原则出发，对于个人占用房产与家庭占有同等价值房产应区别对待。对于个人占有不动产，建议免征额相应减半计算。
我国不动产税评估的征收程序建议如下：
(1)以不动产的市场价值为物业税的税基，由地方政府所属评税机构进行评估并公布不动产评估结果，书面通知所有业主：
(2)由当地地方税务机关接受纳税人的书面申诉，转给评税机构进行复核，并书面通知业主复核结果；
(3)如纳税人仍反对，向税务机关提出上诉，由税收机关组织听证会，请评税机构做出解释，由税务机关做出决定向纳税人发送纳税通知书。
(4)每年下半年纳税人通过网上申报、银行划款等各种方式自行向税务机关缴纳税款，对未按期缴纳税款纳税人由税务机关依照《征管法》对其进行处罚。在物业税开征配套方面要注意两方面：一、物业税的开征必须有强大的民意基础，不能简单依靠国家强制力推行，一定要有利于和谐社会建设；在物业税的立法阶段要有民众的广泛参与，这都需要大量工作。二、物业税的开征对地方政府财政透明度提出了更高的要求。