【摘 要】
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我国的房地产市场自1998年国家取消福利分房以来得到了飞速发展，改善了人民居住条件，同时也较大推动了我国国民经济的发展。但由于我国的房地产市场还处在初级阶段，市场发展还不
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我国的房地产市场自1998年国家取消福利分房以来得到了飞速发展，改善了人民居住条件，同时也较大推动了我国国民经济的发展。但由于我国的房地产市场还处在初级阶段，市场发展还不健康，因此近年来国家针对房地产行业宏观调控的政策频出，使得房地产市场逐步回归理性。特别是住宅房地产市场，正逐渐由卖方市场向买方市场过渡。宏观调控前住宅房地产项目在销售过程中，不需要营销，对客户和市场非常不重视，然而宏观调控后，这种无营销情形正悄然远去，激烈的竞争和消费者观望的情绪促使房地产企业必须更加重视对国家各项调控政策和房地产特征及规律的研究，同时结合企业和项目自身的核心价值，在营销过程中认真进行相关营销策略研究，才能实现在目前的淡市下快速回笼资金，促进房地产业的健康发展以及增强自身的竞争能力、规避潜在风险。
笔者所处常州市的房地产市场和全国房地产市场一样，特别是2007年下半年以来，受宏观调控的影响，消费者持币观望的情绪越来越浓，成交量不断下降，销售回款不满足开发商的资金要求，使得常州市各开发商面临的市场压力愈来愈大。如何能在宏观调控下走出一条创新的营销之路，快速销售实现开发商的资金目标，满足企业现金流的要求，成为当前各开发商最为关注的营销课题。因此，在宏观调控的新形势下，注重住宅房地产项目营销策略的研究具有重要理论和实践意义，成为关系到房地产项目价值最终能否实现的重要环节，直接影响到企业的生与死。
理论研究方面，本文首先研究了住宅房地产营销的相关理论及发展趋势，其次分析了有关宏观调控的背景、宏观调控下住宅房地产市场面临的新问题，并结合常州市住宅房地产市场特征及宏观调控下常州市住宅房地产营销的消费者行为的转变等新问题，针对性提出了宏观调控下常州住宅房地产营销策略的研究思路和创新体系，为常州房地产开发商在宏观调控下持续稳定的发展提供了理论思路和执行方案。
实证研究方面，进行了典型客户的深度访谈、典型楼盘宏观调控前后问卷调研等进行分析，为研究提供依据。
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