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社会经济发展导致人类社会走进城市化时代,大量人口涌入城市,多层和高层建筑成为人们最普遍的居住方式,为了明确共有一幢建筑物或同一社区之各个业主的产权界限,建筑物区分所有权制度产生。主之间于业基于对建筑物的区分所有关系形成了对区分所有之社区物业的管理关系,即物业管理关系。共有权的外部性决定了在业主之外需要有代表全体业主整体利益的主体参与到物业管理活动中,这就是物业管理团体。
我国物业管理起步于20世纪80年代,物业管理随着住房制度的改革和产权制度的变化在全国逐步普及。1994年我国第一部地方性物业管理法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》出台,2003年6月8日,国务院颁布第一部关于物业管理的行政法规《物业管理条例》,2007年3月16日颁布的《物权法》对物业管理作出了规定。但上述法规均未规定物业管理团体。物业管理团体主要发达国家和地区的法律中均有规定,只是名称有所不同,由于物业管理团体的职能既在于管理也在于服务,最终目的在于维护业主整体利益,因此称其为业主共同体最为恰当。设立物业管理团体,对提高物业管理效率,节约物业服务成本,解决共有权外部性问题,平衡业主之间利益及业主与物业服务公司之间利益,化解纠纷都有重要意义。
关于物业管理团体的法律地位,法学理论界有两种观点:法人和非法人团体。笔者认为,物业管理团体采用法人制立法模式并不存在不可逾越的障碍。我国民事主体制度需加以改造,扩大法人的范围,除资合公司法人外不必再要求其他法人有完全独立的责任能力,只要有最终的责任承担者,具有团体属性,社会需要其成为独立于其成员或设立人的资格参与社会活动,即可赋予其法人人格。赋予物业管理团体法人人格有利于物业管理团体以自己名义对外为法律行为,有利于物业管理团体取得权利、订立契约、履行物业管理职能,有利于厘清法律关系,保护业主利益,维护交易安全,便于诉讼,便于物业管理的优势。由于非法人团体立法和理论准备均不成熟,笔者不赞成物业管理团体采非法人团体立法模式。设立法人及法人的运作成本较高,对于业主规模较小的社区,应由多数业主决定是否需要设立物业管理团体,对于不设立物业管理团体的物业社区,由全体业主共同进行物业管理。在确定物业管理团体职权范围时要考虑物业管理团体与业主之间权利义务的平衡。
关于物业管理团体的治理机制。笔者认为,宜参照公司治理模式,分别由业主大会、业主委员会、监督与咨询委员会作为物业管理团体的权力机关、执行与代表机关和监督咨询机关。各机关之间相互协调、相互制衡,分工履行物业管理团体的物业管理职能。