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房地产金融服务是在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。房地产金融服务模式是指房地产金融服务主体以较为固定的运营方式，对服务客体提供与主体自身特点相适应的房地产金融服务内容，并在此基础之上形成的运行机制。其中，房地产金融服务主体是各模式间相区别的核心。房地产金融服务主体决定业务内容，进而决定运营方式，形成运行机制。基于此，本文认为房地产金融服务模式大致可分为银行主导模式、非银行金融机构主导模式和银行与非银行金融机构双轮驱动模式。
在我国，尤其在上海发展房地产金融服务业的意义重大。一方面，房地产业作为上海国民经济的一大支柱产业，2009年对GDP增长率的贡献率达39.4％。另一方面，房地产金融服务业作为金融服务业的一个重要分支，其发展直接关系到金融整体实力的发展、金融创新的进程、金融体系的完善和上海国际金融中心地位的建立。而对上海房地产金融服务模式的梳理和设计，能够为上海房地产金融业的发展提供全面的长远的规划蓝图，对今后上海金融产业的得失偏颇更及时地诊断，并使上海金融与国际接轨更顺畅。
纵观上海房地产金融服务行业，我们不难发现以下问题：银行垄断下房地产信贷业务独大的“跛行”现象明显，银行业内部价格战日益升温，各银行不论自身资金规模大小，均将大型房地产企业视为主要服务对象，对中小企业的融资需求视而不见；非银行类金融机构的生存空间狭窄，竞争愈加激烈，差异化战略是该类竞争的主要形式；尽管上海作为全国金融中心，试行了不少新型金融工具，如建行上海分行的“个人住房抵押贷款支持债券”、浦东新区即将推出的REITs等，但许多金融创新只停留在形式上，实践价值不大；房地产金融中介公司的主要生存地是二手房贷款服务，但《上海市银行业个人房地产按揭贷款业务自律公约》自2010年1月1日起执行，明确禁止“返点”，致使房地产金融中介公司赖以生存一大收入来源不复存在，严重打击了其进一步的发展。除此以外，我国金融法律法规，尤其是针对房地产金融服务业的法律法规缺位、金融人才的缺乏、高等教育体制的落后等都制约了上海房地产金融业的发展以及其健康发展模式的形成。
在此，我们有必要借鉴国外发展房地产金融服务业的一些有益经验，尤其是在如何优化现有金融服务项目、拓展创新服务内容、先进管理经验技术、房地产金融服务专业人才教育培训、特定金融法律法规的国际惯例、强化各主体协同性等方面的经验。但是，在借鉴过程中，我们必须注意甄别国外一些做法的条件限定性，结合上海的实际情况，判断哪些是适合上海的。只有这样才能更有效的改变上海房地产金融服务业目前“跛行”的窘境，才能规划出更加有益于上海房地产金融服务业长期健康发展的运行模式。
因此，在结合上海本身实际与借鉴国外有益经验的基础之上，本文设计了一套“双轮驱动”的房地产金融服务生态链模式。“双轮驱动”即是银行与非银行金融机构充分利用自身业务优势，各司其职。银行主要负责房地产信贷及其衍生品的运营，而非银行金融机构则依照自身业务范围的不同，经营其他的房地产金融业务。这是一种建立在我国金融业分业经营基础上的分工模式。而房地产金融中介机构在这条生态链中起着联结促进的作用，巩固生态链的运行。