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北京市银监局紧急叫停北京市未封顶楼盘的个人住房商业贷款业务，这条消息是近期最热的新闻，而沉寂已久的房地产金融问题再次成为业内关注的焦点。
为什么北京银监会突然要求加强个人消费贷款风险的管理?各方都在揣测其中原因，是出于什么样的背景、事件?是不是新的调控信号?这条政策的新闻背景是什么，最新变化是什么，这项政策重申之后对于相关各方：银行、开发商、购房人等等的博弈将会走向何方?这些问题都亟待回答，此文从各个方面揭示了问题的根本。
——编者
上海发烧北京吃药 未封顶按揭紧急叫停
上海银监局2006年10月25日发出警示，个人住房贷款质量下滑趋势较明显，连续3个月以上违约的房贷客户已超万人，商业银行对这一领域的贷款质量控制应予足够重视。上海银监局相关人士在分析前三季度沪上中资银行不良贷款原因时指出，个人消费贷款应成为今后一个时期商业银行预防和控制不良贷款趋升的一个重点区域。日前，“北京市银监局紧急叫停对未封顶楼盘发放个人房贷”的消息迅速传遍京城，这一曾在2003年121号文件中就提出的金融政策为何迟迟未能严格执行，又为何再次提起，是否是新一轮房地产金融调控的信号?
据了解，继2006年7月22日中国银监会发出《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》后，9月27日，北京市银监局召开了在京各股份制商业银行“房地产贷款风险情况通报会”，重申“凡是一手住房项目均必须主体结构封顶后方可发放按揭贷款”等规定，并表示，如发现违规问题将严肃处理，主要责任人要就地免职。受限的银行包括兴业银行、招商银行、华夏银行、民生银行等9家全国性的股份制商业银行。而四大国有银行暂时不在叫停之列。
其实，早在2003年央行发布的121号文件(《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》)中，就明文规定：“为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。”
然而，三年来，该政策并未严格执行，有人甚至形容，房子只要“挖个坑就能卖，就能办贷款”。为什么这一关系到商业银行自身金融风险的政策如此难以执行?
房地产已经断奶?
时隔三年，尽管银监局紧急重申这项政策，而且一些楼盘近期也停办了个人按揭，但是银行目前处在一种观望心态：银监会执行力度究竟如何?是否能够执行下去?
“实际上这次银监局的力度是非常大的，那个会议的主题不是这个，但是最后都通报了这个情况，要求严格执行。”一位不愿意透露姓名的非国有股份制商业银行参会者这样对媒体记者说。他所说的这个会，指的就是在2006年9月27日北京市银监局召开的在京各股份制商业银行“房地产贷款风险情况通报会”，会上银监局对各股份制商业银行下达了一份《现场检查意见书》，并再次重申了2003年的这项政策。
虽然四大国有商业银行并没有参加这个会，但是就在前不久，银监局同样召集了四大银行在京分行人员召开同样主题的会，要求停办对未封顶楼房的个人按揭。
尽管四大国有商业银行已经按照要求停了部分未封顶楼房的个人按揭，但是是否能够继续执行，他们也在观望。
实际上自2003年央行121号文件下发之后一段时间，四大国有商业银行的执行力度是非常大的，但是时间一长便变了味道。国有商业银行执行起来比较容易，但是其他小银行不管这些，通过放款争取开发商并抢夺市场。所以，尽管这项制度能够尽可能控制银行金融风险，好处大家都可以看到，但是会不会像过去一样重蹈覆辙，不好说。
公积金不受影响 考验银行执行力度
中原地产华北区董事总经理李文杰证实，一些银行自“121号”文件过后一直严格执行央行规定，“至少我们代理的项目，多数都严格执行。”他说，“自从2003年开始后，银行便注意对开发商进行严格的资格审查，防范金融风险。从防范金融风险角度来看，银行在楼房没有封顶之前，是没有把全款打到开发商的账上的，购房者可以做按揭也可以不做按揭，开发商可以利用购房人的预售回款只是首付的部分，而不是全款。”
不过他也承认，从这次银监局紧急叫停的行为来看，还是有一定的违规银行存在。但是目前为止银监局没有披露，自2003年121号文件发布后，究竟有多少银行没有执行。
执行这项政策对于防范金融风险的作用是显而易见的。开发商惯用“空手套白狼’：协议拿地，用这块地从银行借取开发贷款：然后项目刚一刨坑拿到预售证便卖房，又用购房人的个人贷款偿还银行开发贷款，打时间差。如果掐断开发商从刨坑到封顶这段时间差，那么开发商可以用到的预售回款只是首付的部分。
但是正像上文银行人士分析的那样，为了争取开发商的开发和个人按揭贷款，一些银行不顾金融风险恶性竞争，造成大范围的恶性循环。
银行观望心态的另一个原因是，公积金放貸不受该政策影响：银监局不能监管住房公积金中心——银行人士和公积金中心相关工作人员证实了这一点。公积金是住房公积金中心放给购房人用以购房之用的，不会像银行一样贷给开发商做开发贷款(这也是为什么购房人向开发商做公积金贷款的时候总遇冷遇的原因：没有开发贷，开发商当然不情愿了)。
那么公积金中心如果认定购房人资信良好，符合公积金的有关规定，就不会去管楼盘是否封顶。这对于那些高层塔楼，户型偏小总价低，而且购房人是首次购房的楼盘，是非常合算的。
那么问题出来了，对于个人按揭这块资信良好的“香饽饽”，去年统计的坏账率只有不到1．5％，公积金中心可以享用，银行能不眼馋吗?如果有一些银行不顾规定继续放贷，别的银行怎么可能落后呢?
银行专业人士分析认为，因为上述原因，银监局紧急叫停未封顶楼房个人按揭，既然执行起来会非常困难，还不如让建委放缓发放预售证的时间。如果在楼盘封项之后，再发放预售证，那么银行和购房人便没有任何风险。
实际上，这无异于取消预售。业内人士分析认为，宏观调控关键在于各个部门之间政策的互补和配合甚至地方部分利益的牺牲。如果没有房地产其他相关部门配合，银监局单方面叫停未封顶楼盘个人按揭，对于要达到的防范金融风险平抑房价的目的，前景不容乐观。
带给楼市六大影响
■影响之一掉转船舵转向开发
一直把开发目标盯在中高档楼盘的中关村建设开始把目光朝下看了。据中关村建设某高层人员透露，该公司正在考虑调整开发方向，适当向经济适用房转移，目前已经在寻找合适的地皮了。因为，对中关村建设这样对银行贷款依赖比较重的企业来说，121号文件的影响是深远的，调整开发方向仅仅是第一步， 企业发展的策略都需要重新考虑。
据了解，迫于121号文件带来的资金压力，不得不调整开发方向、开发计划的房地产企业，并不仅仅是中关村建设一家。某著名开发企业，原计划在北京推出8个大盘，但近期，该计划已经搁浅，具体如何执行，尚待高层进一步決定，但可以肯定的是，8个大盘齐头并进包围北京市场的局面是不会出现了。
■影响之二 大鱼吃小鱼
对于有实力的开发商看来，执行121号文件会带给他们一个大好的“大鱼吃小鱼”的局面。在这个局面中，小鱼们迫切地希望被吃掉，大鱼却在挑三拣四，寻找着可口的小鱼。并购、重组，将是房地产业内最热门的话题。
■影响之三 烂尾楼再现江湖
那些能被吃掉的“小鱼”无疑是幸运的，不用面临曾经拥有的一切被彻底击溃的情形，但是无人愿买的“小鱼”们将不得不面临烂尾的情形——没有后续资金，即使楼房盖了一半，也很难继续。
如今至少70％的房地产开发公司面临资金的问题，资金竞争下的失败者就会败走江湖，近2成的楼盘将会出现烂尾。
对有些项目来说，也许不会出现烂尾楼，但是，因为资金捉襟见肘，延期交房就成了不可避免的事情。
■影响之四 非法融资
如果有人告诉你，有一家很可靠的公司在募集资金，一旦投入，回报会相当高，比在银行存死钱要划算多了，千万别相信，否则你可能会陷入“非法融资”的陷阱。
121号文件出台后，“房地产行业中钱更值钱了”，这种情况下，非法融资、高利贷和地下的钱庄出现并不是天方夜谭。
■影响之五 期房上演价格战
期房市场很可能会上演价格战，因为为了尽快回笼资金，开发商会加大期房销售中的一次性付款和建筑期付款的折扣，从而导致期房总体价格下跌，甚至会出现期房的价格战。
对购房者来说，期房价格降低似乎是好事情，可以用比较低的价格购买到．中意的房子了，但值得警惕的是，降价的同时，购买期房的风险也在加大。因为如果一再让利、降低价格，开发商依然无法筹到足够的资金，烂尾就成为随时可能发生的事情，购房者交的房款就成了打狗的肉包子，有去无回。
所以，在此特别提醒购房者，今后购买期房，一定要选择有品牌、有实力的大公司，尽量降低购房风险。
■影响之六 现房价格提升
与期房一路走低的价格相反，现房的价格将呈上升趋势，因为开发速度放缓，再加上没有后续资金支持的大量项目将缓建或停建，现房供应量减少，市面上的现房自然就成了香饽饽，价格走高也就成了很自然的事情。开发商卖得开心，消费者买得放心，
但是，购房者在购买现房时，也要瞧准了，不要认为现房就一定没问题，一定要对现房项目本身、周边环境、发展前景，做一个全方位的了解，然后再决定掏钱与否。
为什么北京银监会突然要求加强个人消费贷款风险的管理?各方都在揣测其中原因，是出于什么样的背景、事件?是不是新的调控信号?这条政策的新闻背景是什么，最新变化是什么，这项政策重申之后对于相关各方：银行、开发商、购房人等等的博弈将会走向何方?这些问题都亟待回答，此文从各个方面揭示了问题的根本。
——编者
上海发烧北京吃药 未封顶按揭紧急叫停
上海银监局2006年10月25日发出警示，个人住房贷款质量下滑趋势较明显，连续3个月以上违约的房贷客户已超万人，商业银行对这一领域的贷款质量控制应予足够重视。上海银监局相关人士在分析前三季度沪上中资银行不良贷款原因时指出，个人消费贷款应成为今后一个时期商业银行预防和控制不良贷款趋升的一个重点区域。日前，“北京市银监局紧急叫停对未封顶楼盘发放个人房贷”的消息迅速传遍京城，这一曾在2003年121号文件中就提出的金融政策为何迟迟未能严格执行，又为何再次提起，是否是新一轮房地产金融调控的信号?
据了解，继2006年7月22日中国银监会发出《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》后，9月27日，北京市银监局召开了在京各股份制商业银行“房地产贷款风险情况通报会”，重申“凡是一手住房项目均必须主体结构封顶后方可发放按揭贷款”等规定，并表示，如发现违规问题将严肃处理，主要责任人要就地免职。受限的银行包括兴业银行、招商银行、华夏银行、民生银行等9家全国性的股份制商业银行。而四大国有银行暂时不在叫停之列。
其实，早在2003年央行发布的121号文件(《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》)中，就明文规定：“为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。”
然而，三年来，该政策并未严格执行，有人甚至形容，房子只要“挖个坑就能卖，就能办贷款”。为什么这一关系到商业银行自身金融风险的政策如此难以执行?
房地产已经断奶?
时隔三年，尽管银监局紧急重申这项政策，而且一些楼盘近期也停办了个人按揭，但是银行目前处在一种观望心态：银监会执行力度究竟如何?是否能够执行下去?
“实际上这次银监局的力度是非常大的，那个会议的主题不是这个，但是最后都通报了这个情况，要求严格执行。”一位不愿意透露姓名的非国有股份制商业银行参会者这样对媒体记者说。他所说的这个会，指的就是在2006年9月27日北京市银监局召开的在京各股份制商业银行“房地产贷款风险情况通报会”，会上银监局对各股份制商业银行下达了一份《现场检查意见书》，并再次重申了2003年的这项政策。
虽然四大国有商业银行并没有参加这个会，但是就在前不久，银监局同样召集了四大银行在京分行人员召开同样主题的会，要求停办对未封顶楼房的个人按揭。
尽管四大国有商业银行已经按照要求停了部分未封顶楼房的个人按揭，但是是否能够继续执行，他们也在观望。
实际上自2003年央行121号文件下发之后一段时间，四大国有商业银行的执行力度是非常大的，但是时间一长便变了味道。国有商业银行执行起来比较容易，但是其他小银行不管这些，通过放款争取开发商并抢夺市场。所以，尽管这项制度能够尽可能控制银行金融风险，好处大家都可以看到，但是会不会像过去一样重蹈覆辙，不好说。
公积金不受影响 考验银行执行力度
中原地产华北区董事总经理李文杰证实，一些银行自“121号”文件过后一直严格执行央行规定，“至少我们代理的项目，多数都严格执行。”他说，“自从2003年开始后，银行便注意对开发商进行严格的资格审查，防范金融风险。从防范金融风险角度来看，银行在楼房没有封顶之前，是没有把全款打到开发商的账上的，购房者可以做按揭也可以不做按揭，开发商可以利用购房人的预售回款只是首付的部分，而不是全款。”
不过他也承认，从这次银监局紧急叫停的行为来看，还是有一定的违规银行存在。但是目前为止银监局没有披露，自2003年121号文件发布后，究竟有多少银行没有执行。
执行这项政策对于防范金融风险的作用是显而易见的。开发商惯用“空手套白狼’：协议拿地，用这块地从银行借取开发贷款：然后项目刚一刨坑拿到预售证便卖房，又用购房人的个人贷款偿还银行开发贷款，打时间差。如果掐断开发商从刨坑到封顶这段时间差，那么开发商可以用到的预售回款只是首付的部分。
但是正像上文银行人士分析的那样，为了争取开发商的开发和个人按揭贷款，一些银行不顾金融风险恶性竞争，造成大范围的恶性循环。
银行观望心态的另一个原因是，公积金放貸不受该政策影响：银监局不能监管住房公积金中心——银行人士和公积金中心相关工作人员证实了这一点。公积金是住房公积金中心放给购房人用以购房之用的，不会像银行一样贷给开发商做开发贷款(这也是为什么购房人向开发商做公积金贷款的时候总遇冷遇的原因：没有开发贷，开发商当然不情愿了)。
那么公积金中心如果认定购房人资信良好，符合公积金的有关规定，就不会去管楼盘是否封顶。这对于那些高层塔楼，户型偏小总价低，而且购房人是首次购房的楼盘，是非常合算的。
那么问题出来了，对于个人按揭这块资信良好的“香饽饽”，去年统计的坏账率只有不到1．5％，公积金中心可以享用，银行能不眼馋吗?如果有一些银行不顾规定继续放贷，别的银行怎么可能落后呢?
银行专业人士分析认为，因为上述原因，银监局紧急叫停未封顶楼房个人按揭，既然执行起来会非常困难，还不如让建委放缓发放预售证的时间。如果在楼盘封项之后，再发放预售证，那么银行和购房人便没有任何风险。
实际上，这无异于取消预售。业内人士分析认为，宏观调控关键在于各个部门之间政策的互补和配合甚至地方部分利益的牺牲。如果没有房地产其他相关部门配合，银监局单方面叫停未封顶楼盘个人按揭，对于要达到的防范金融风险平抑房价的目的，前景不容乐观。
带给楼市六大影响
■影响之一掉转船舵转向开发
一直把开发目标盯在中高档楼盘的中关村建设开始把目光朝下看了。据中关村建设某高层人员透露，该公司正在考虑调整开发方向，适当向经济适用房转移，目前已经在寻找合适的地皮了。因为，对中关村建设这样对银行贷款依赖比较重的企业来说，121号文件的影响是深远的，调整开发方向仅仅是第一步， 企业发展的策略都需要重新考虑。
据了解，迫于121号文件带来的资金压力，不得不调整开发方向、开发计划的房地产企业，并不仅仅是中关村建设一家。某著名开发企业，原计划在北京推出8个大盘，但近期，该计划已经搁浅，具体如何执行，尚待高层进一步決定，但可以肯定的是，8个大盘齐头并进包围北京市场的局面是不会出现了。
■影响之二 大鱼吃小鱼
对于有实力的开发商看来，执行121号文件会带给他们一个大好的“大鱼吃小鱼”的局面。在这个局面中，小鱼们迫切地希望被吃掉，大鱼却在挑三拣四，寻找着可口的小鱼。并购、重组，将是房地产业内最热门的话题。
■影响之三 烂尾楼再现江湖
那些能被吃掉的“小鱼”无疑是幸运的，不用面临曾经拥有的一切被彻底击溃的情形，但是无人愿买的“小鱼”们将不得不面临烂尾的情形——没有后续资金，即使楼房盖了一半，也很难继续。
如今至少70％的房地产开发公司面临资金的问题，资金竞争下的失败者就会败走江湖，近2成的楼盘将会出现烂尾。
对有些项目来说，也许不会出现烂尾楼，但是，因为资金捉襟见肘，延期交房就成了不可避免的事情。
■影响之四 非法融资
如果有人告诉你，有一家很可靠的公司在募集资金，一旦投入，回报会相当高，比在银行存死钱要划算多了，千万别相信，否则你可能会陷入“非法融资”的陷阱。
121号文件出台后，“房地产行业中钱更值钱了”，这种情况下，非法融资、高利贷和地下的钱庄出现并不是天方夜谭。
■影响之五 期房上演价格战
期房市场很可能会上演价格战，因为为了尽快回笼资金，开发商会加大期房销售中的一次性付款和建筑期付款的折扣，从而导致期房总体价格下跌，甚至会出现期房的价格战。
对购房者来说，期房价格降低似乎是好事情，可以用比较低的价格购买到．中意的房子了，但值得警惕的是，降价的同时，购买期房的风险也在加大。因为如果一再让利、降低价格，开发商依然无法筹到足够的资金，烂尾就成为随时可能发生的事情，购房者交的房款就成了打狗的肉包子，有去无回。
所以，在此特别提醒购房者，今后购买期房，一定要选择有品牌、有实力的大公司，尽量降低购房风险。
■影响之六 现房价格提升
与期房一路走低的价格相反，现房的价格将呈上升趋势，因为开发速度放缓，再加上没有后续资金支持的大量项目将缓建或停建，现房供应量减少，市面上的现房自然就成了香饽饽，价格走高也就成了很自然的事情。开发商卖得开心，消费者买得放心，
但是，购房者在购买现房时，也要瞧准了，不要认为现房就一定没问题，一定要对现房项目本身、周边环境、发展前景，做一个全方位的了解，然后再决定掏钱与否。