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摘要：针对三亚的市场状况，分析了影响三亚地区造价管理中的精细化管理因素，提出了适用于三亚地区高档酒店精装修工程过程中精细化造价管理的方式方法。
关键词：三亚 ， 高档酒店 ，精细化管理
Abstract: according to the market condition of the sanya, analysis the influence of cost management in sanya fine management factors, put forward the applicable to sanya area hotels fine decoration engineering company in the process of cost management of methods.
Keywords: sanya, hotels, fine management
中图分类号：K826.16文献标识码：A 文章编号：
国家政策对房地产业住宅开发的控制，促使其对旅游区的投入份额逐步加大。在国家全面强制推行的新版《建设工程工程量清单计价规范》，为中国建筑业的发展提供了规范的市场环境的环境下，作为承包方的施工企业竞争加剧、工期紧张、利润低下，其问题的根源在于我们业主、施工单位双方传统计划经济下的粗放型工程造价（成本）管理模式，终于抵挡不住惊涛骇浪的市场经济体制。这种旧的管理往往是一开始做预算，结束后做结算，结算完成后才能了解到工程的全过程，最终导致施工单位过程亏损与业主纠缠扯皮不清、相互指责抱怨的“剪不断、理还乱”的无序状态。
三亚作为我国重要的旅游城市，为保证在高投入的条件下依然可以有合理的利润，这就要求施工企业在标准化管理的基础上，进一步实施精细化管理。精细化管理是市场竞争的必然产物，也是装饰工程企业在保证工程质量不变的前提下，最小投入最大产出的重要管理方法。
1 三亚地区项目工程概况
随着海南市场旅游业的成熟发展，越来越多的房地产公司将目光投向了热门旅游区三亚市，据不完全统计三亚地区运营五星级酒店项目主要有亚龙湾鸟巢度假村、亚龙HYPERLINK "http://www.hncits.cn/Hotel_info.asp?id=641"湾铂尔曼HYPERLINK "http://www.hncits.cn/Hotel_info.asp?id=641"度假酒店，金茂三亚希尔顿度假酒，三亚华宇皇冠假日酒店、喜来登度假酒店等，在建酒店项目太阳湾柏悦酒店等，地理位置均依山傍海、或著名旅游景区周边，地处热带，酒店装修风格多以东南亚风格为主。
2现有的影响精装修造价问题的分析
1)三亚地区大型项目的施工企业多为北京、上海、广州等城市的大型装饰企业，临时行军异地作战，所以人工费用相对较高，平均约120元/工日，而当地的08定额装饰人工费用仅为60元/工日。2)当地装饰材料品种单一,供应能力弱,质量没保证,而且价格较高。需要考虑从广州等城市大批量进货，投入成本、运费、供货周期等均产生较大的风险。3)当地风俗习惯导致加班加点很困难，故不能按期交房会引起相当高的索赔费用。4)面临旅游旺季营业时间，相对工期紧，作业面互相交叉，台风、暴雨等天气影响较大，成品保护难，保护费用高。5)水电设计不到位，在土建完工，开始精装修的时候，会重复进行水电改造，造成结构安全隐患、环境污染和改造费用及垃圾运送费用的增加。6)酒店开发所处的地理环境，通常交通均较为不便，运输费用大大提高。
3本项目精细化管理的控制与实施
3.1精细化管理
现代管理学认为，科学化管理有三个层次：第一个层次是规范化，第二层次是精细化，第三个层次是个性化。精细化是一种意识、一种观念、一种认真的态度、一种精益求精的文化。
3.2施工过程中的精细化管理
三亚地区人工费、材料费、运费相对较高、而三亚地区先行08定额综合单价较低、地理位置旅游城市等城市特点，难免支出成本过大。因此在过程签证管理方面：（1）加强过程技经资料的管理，对工程联系单、会议纪要等经济资料进行台账管理，当签证项目发生的第一时间，让相关责任人签收文件，落实签证项目的有效性、合理性；（2）加强深化设计及施工方案选择，控制目标利润底线，贯彻 “开源”、“节流”的方针策略，有计划有目的的通过设计变更、品牌变更等具体方案做到减少亏损、实现盈利，合理转移经营风险；（3）加强商务人员专业技能水平，指导、检查对新增项目、设计变更项目等涉及造价金额超万元的的预算报价，需上报商务部审核后才能上报监理、业主。确保上报项目价格合理，施工成本控制有方，结算资料有力齐全，分析项目的盈利点、亏损点和风险点。
在材料消耗管理方面：（1）以成本测算为基本点，制定材料成本预控表，指导材料部、项目部进行材料商的招标；（2）在内部招标过程中，收集、编制各类材料的成本分析对比表，对超成本预控的材料采取有效措施，确保其利润值；（3）在材料的使用过程中，對各专业班组实行专人领料，对材料消耗量进行管理。仓管员同时做到台账管理，定时上报相关报表。仓管员、施工员不定时在现场对使用材料的情况进行巡查，避免浪费及不合理使用。
同时，建立台账管理：如劳务合同、专业分包合同、物资采购合同形成信息台账、资金付款台账。具体详见劳务管理台账、物资采购信息台账。便于定期对施工过程中各种数据的统计分析。
3.3变更、签证的精细化管理
结算的最终目标不是工程款，是利润，结算渗透在整个施工过程中，精细化管理范畴内的变更、签证均是影响工程是否盈利的重要依据。工程变更、索赔和价款调整这三大创收策略的实质是合同价外收入，关键是要把握交织在责任中的机会，使三大创收管理策略和前期的不平衡报价策略相互配合，就能在合同执行中实现创收，增加盈利机会。
提出签证的内容主要有：（1）对投标图纸或投标清单漏项的工程内容对业主提出签证；（2）对业主、设计口头或是现场提出变更或增加的工程提出签证（3）对于一些工程较大的数额变更，尽可能的分解或分段，减少批复的难度。承包商签约后在施工过程中发现有比当前更有效的施工方案、先进技术或者按标书的施工方法根本无法施工时，应主动向工程师提出建议，主动申请变更。
本着先确认事实，再确认价格的原则，做到（1）申请中所涉及到的干扰事件、签证内容、签证值计算以及相应的证据要充分、齐全；（2）所有的签证资料必须及时收集、整理、归档，确保在规定的时间内提交发包人，预算员每周将电子版反馈报合约商务部留底；（3）对报送的签证资料做好应答对策，并预防对方的反索赔签证；（4）用词简洁准确，条理清楚，逻辑性强，签证值的计算要符合合同约定，合同中未约定选用的计算方法必须采用常规的方法；（5）通过对几种计算方法的对比分析，选择最有利的计算方法计算签证值。此上5个方面的要求办理签证。
变更的主要分为“指令性变更”和“推定性变更”。对“指令性变更”，合同双方一般不会有分歧，因此承包商应将控制的重点放在工程师对工程变更指令的书面确认上。另一种变更为“推定性变更”，这类变更承包商必须证明：（1）什么是合同规定的施工要求；（2）实际施工的工作已超出了这一要求；（3）这是遵守工程师或其授权代表要求的结果。
4.总结
三亚地区的开发项目多为规模大，造价高，工期长，因此商务工作中的精细化管理显得尤为重要。
关键词：三亚 ， 高档酒店 ，精细化管理
Abstract: according to the market condition of the sanya, analysis the influence of cost management in sanya fine management factors, put forward the applicable to sanya area hotels fine decoration engineering company in the process of cost management of methods.
Keywords: sanya, hotels, fine management
中图分类号：K826.16文献标识码：A 文章编号：
国家政策对房地产业住宅开发的控制，促使其对旅游区的投入份额逐步加大。在国家全面强制推行的新版《建设工程工程量清单计价规范》，为中国建筑业的发展提供了规范的市场环境的环境下，作为承包方的施工企业竞争加剧、工期紧张、利润低下，其问题的根源在于我们业主、施工单位双方传统计划经济下的粗放型工程造价（成本）管理模式，终于抵挡不住惊涛骇浪的市场经济体制。这种旧的管理往往是一开始做预算，结束后做结算，结算完成后才能了解到工程的全过程，最终导致施工单位过程亏损与业主纠缠扯皮不清、相互指责抱怨的“剪不断、理还乱”的无序状态。
三亚作为我国重要的旅游城市，为保证在高投入的条件下依然可以有合理的利润，这就要求施工企业在标准化管理的基础上，进一步实施精细化管理。精细化管理是市场竞争的必然产物，也是装饰工程企业在保证工程质量不变的前提下，最小投入最大产出的重要管理方法。
1 三亚地区项目工程概况
随着海南市场旅游业的成熟发展，越来越多的房地产公司将目光投向了热门旅游区三亚市，据不完全统计三亚地区运营五星级酒店项目主要有亚龙湾鸟巢度假村、亚龙HYPERLINK "http://www.hncits.cn/Hotel_info.asp?id=641"湾铂尔曼HYPERLINK "http://www.hncits.cn/Hotel_info.asp?id=641"度假酒店，金茂三亚希尔顿度假酒，三亚华宇皇冠假日酒店、喜来登度假酒店等，在建酒店项目太阳湾柏悦酒店等，地理位置均依山傍海、或著名旅游景区周边，地处热带，酒店装修风格多以东南亚风格为主。
2现有的影响精装修造价问题的分析
1)三亚地区大型项目的施工企业多为北京、上海、广州等城市的大型装饰企业，临时行军异地作战，所以人工费用相对较高，平均约120元/工日，而当地的08定额装饰人工费用仅为60元/工日。2)当地装饰材料品种单一,供应能力弱,质量没保证,而且价格较高。需要考虑从广州等城市大批量进货，投入成本、运费、供货周期等均产生较大的风险。3)当地风俗习惯导致加班加点很困难，故不能按期交房会引起相当高的索赔费用。4)面临旅游旺季营业时间，相对工期紧，作业面互相交叉，台风、暴雨等天气影响较大，成品保护难，保护费用高。5)水电设计不到位，在土建完工，开始精装修的时候，会重复进行水电改造，造成结构安全隐患、环境污染和改造费用及垃圾运送费用的增加。6)酒店开发所处的地理环境，通常交通均较为不便，运输费用大大提高。
3本项目精细化管理的控制与实施
3.1精细化管理
现代管理学认为，科学化管理有三个层次：第一个层次是规范化，第二层次是精细化，第三个层次是个性化。精细化是一种意识、一种观念、一种认真的态度、一种精益求精的文化。
3.2施工过程中的精细化管理
三亚地区人工费、材料费、运费相对较高、而三亚地区先行08定额综合单价较低、地理位置旅游城市等城市特点，难免支出成本过大。因此在过程签证管理方面：（1）加强过程技经资料的管理，对工程联系单、会议纪要等经济资料进行台账管理，当签证项目发生的第一时间，让相关责任人签收文件，落实签证项目的有效性、合理性；（2）加强深化设计及施工方案选择，控制目标利润底线，贯彻 “开源”、“节流”的方针策略，有计划有目的的通过设计变更、品牌变更等具体方案做到减少亏损、实现盈利，合理转移经营风险；（3）加强商务人员专业技能水平，指导、检查对新增项目、设计变更项目等涉及造价金额超万元的的预算报价，需上报商务部审核后才能上报监理、业主。确保上报项目价格合理，施工成本控制有方，结算资料有力齐全，分析项目的盈利点、亏损点和风险点。
在材料消耗管理方面：（1）以成本测算为基本点，制定材料成本预控表，指导材料部、项目部进行材料商的招标；（2）在内部招标过程中，收集、编制各类材料的成本分析对比表，对超成本预控的材料采取有效措施，确保其利润值；（3）在材料的使用过程中，對各专业班组实行专人领料，对材料消耗量进行管理。仓管员同时做到台账管理，定时上报相关报表。仓管员、施工员不定时在现场对使用材料的情况进行巡查，避免浪费及不合理使用。
同时，建立台账管理：如劳务合同、专业分包合同、物资采购合同形成信息台账、资金付款台账。具体详见劳务管理台账、物资采购信息台账。便于定期对施工过程中各种数据的统计分析。
3.3变更、签证的精细化管理
结算的最终目标不是工程款，是利润，结算渗透在整个施工过程中，精细化管理范畴内的变更、签证均是影响工程是否盈利的重要依据。工程变更、索赔和价款调整这三大创收策略的实质是合同价外收入，关键是要把握交织在责任中的机会，使三大创收管理策略和前期的不平衡报价策略相互配合，就能在合同执行中实现创收，增加盈利机会。
提出签证的内容主要有：（1）对投标图纸或投标清单漏项的工程内容对业主提出签证；（2）对业主、设计口头或是现场提出变更或增加的工程提出签证（3）对于一些工程较大的数额变更，尽可能的分解或分段，减少批复的难度。承包商签约后在施工过程中发现有比当前更有效的施工方案、先进技术或者按标书的施工方法根本无法施工时，应主动向工程师提出建议，主动申请变更。
本着先确认事实，再确认价格的原则，做到（1）申请中所涉及到的干扰事件、签证内容、签证值计算以及相应的证据要充分、齐全；（2）所有的签证资料必须及时收集、整理、归档，确保在规定的时间内提交发包人，预算员每周将电子版反馈报合约商务部留底；（3）对报送的签证资料做好应答对策，并预防对方的反索赔签证；（4）用词简洁准确，条理清楚，逻辑性强，签证值的计算要符合合同约定，合同中未约定选用的计算方法必须采用常规的方法；（5）通过对几种计算方法的对比分析，选择最有利的计算方法计算签证值。此上5个方面的要求办理签证。
变更的主要分为“指令性变更”和“推定性变更”。对“指令性变更”，合同双方一般不会有分歧，因此承包商应将控制的重点放在工程师对工程变更指令的书面确认上。另一种变更为“推定性变更”，这类变更承包商必须证明：（1）什么是合同规定的施工要求；（2）实际施工的工作已超出了这一要求；（3）这是遵守工程师或其授权代表要求的结果。
4.总结
三亚地区的开发项目多为规模大，造价高，工期长，因此商务工作中的精细化管理显得尤为重要。