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摘 要：随着我国社会经济的快速发展，由于城市用地越来越紧张，房产租赁的形式也越来越多，企业将房产出租的时候，如何进行财税处理已经成为企业和税务机关共同关心的问题。本文首先通过了解房产租赁业务的概念，然后财税处理租金的相关内容，最后提出了在房产租赁业务中进行财税处理的具体措施。
关键词：财税处理；房产租赁业务；措施
房地租赁业务的形式非常多样，不管企业在进行房产租赁的时候采取哪种租赁的方式，都必须要进行租金和税费的核算。在进行租金核算的时候，企业是按照实质重于形式的原则进行核算，但是在进行税费的核算的时候，就相对复杂一些，税费的核算涉及了很多税种。在进行税费核算的时候，如何在房产租赁业务中处理好财税问题，这是非常重要的问题。
1房产租赁业务的概念
租赁业务是指商业银行作为出租人，以租赁的形式给客户提供的一种融资业务。租赁业务一般分为两种类型，一种是融资性租赁，另外一种是经营性租赁，融资性租赁业务是指在客户要更换设备或仪器的时候出现资金短缺，此时银行就会去购买客户所需要的设备或仪器，然后出租给客户，客户作为承租人，只要按照规定按时交纳租金就可以获得所需设备或仪器，银行在通过收取客户交纳租金的过程中，也是收回成本的一个过程[1]。经营性租赁是指在短期的租赁过程中，出租人向承租人提供所需要的设备或仪器，相比于融资性租赁，出租人所需要承担的责任也比较大，它需要负责整個出租设备的安装、保养、纳税等，所以在选择租赁方式的时候，经营性租赁的租金要高于融资性租赁。房产租赁就属于一张经营性租赁，房产租赁的方式非常多，因此出租人收取租金的方式也非常多，出租人可以按照收款时间来分期收取租金，也可以分次收款，不管企业采取哪种方式进行租赁，企业都要核算好租金和税费。在进行房产租赁业务过程中，出租人和承租人所发生的民事关系是通过租赁合同进行确定的，因此合同是进行房产租赁的前提条件。
2租金账务处理
企业在进行房产租赁的过程中，对租金的账务处理是非常重要的，在进行房产租赁账务处理的过程中，可以参照相关的企业会计准则，在CAS21第五章第二十二条就规定：承租人在租赁的期限内，应该按照直线法将租金按照相关资产成本或当期损益来记录[2]。从这条规定中，可以看出在进行会计核算的时候遵从权责发生制，承租人和出租人经营租赁的确定是以租赁合同作为依据的，出租人和承租人只要在房屋出租的租金、违约责任和期限达成一致意见的之后，租赁合同就成立了。只要合同成立，那么权责就发生，应该以合同的内容计量确立权责关系入账，而后是合约的履行，在进行房产租赁业务的过程中，承租人和出租人都要承担相应的责任和义务。为了让房产租赁业务在市场中更有规范地进行发展和经营，政府要不断加强对房产租赁的管理，扩大对房产租赁管理的范围，加强对信息的收集，保证信息的准确。租赁市场虽然是属于市场经济的范畴，在进行经营的过程中必须遵循市场的规律，在双方进行租金协商的时候，双方掌握了一定的主动权，为了保证租赁市场的相关业务能够更加顺利的开展，要不断完善房产租赁价格的体系，对整个行业进行一个合理地引导。
作为承租人，在房产租赁业务的过程中，承租人只是为了满足生产经营临时的需要而租入资产，在这个过程中不涉及主资产所有权风险和报酬转移的问题，在进行会计核算的时候，承租人租入的资产不能够作为自己企业的资产计入账上，只需要按照规定按时交纳租金，所交纳的租金在租赁的期限内，均匀地计入管理费用账户，租入固定资产的日常维修支出可以计入当期费用，承租人所负担的租入固定资产改良支出应该在租赁期内进行平均摊销，然后列入各期的费用，租赁期如果是在一年之内的话就计如待摊费用账户，租赁期限如果超过了一年，就计入长期待摊费用账户[3]。
作为出租人，在房产租赁业务的过程中，对租金进行会计核算的时候，对于经营性租赁的资产应该在记账的时候区别与固定资产，对经营性租赁资产进行单独的核算，经营性租赁固定资产的折旧应该进行单独的核算，在租赁过程中所产生的修理费用应该在“营业费用”的核算。出租人在这个租赁的期限内对承租人有监督合理使用房屋，按照合同规定收取租金，在租期届满之后收回出租的房屋，出租人在租赁期限内必须承担的义务是保证整个租期内房屋的维修和检查费用，保证承租人的正常使用。
3租赁税费的会计与税务处理
在房产租赁的业务中，承租方和出租房都承担着相应的租赁税费，在进行核算的时候，承租方要进行印花税和企业所得税，而出租方需要核算营业税及附加、房产税、印花税、和城镇土地使用税和企业所得税。不管在进行租赁的时候采取哪种租赁方式，印花税是在进行签订租赁合同的过程自行贴花或汇总缴纳的。
3.1营业税及附加的核算
在合同签订的租赁期限内，出租方向承租人收取规定的租金，在营业税的征税范围之内，应该计算出缴纳营业税及其附加税费，出租方具有纳税义务的时间发生在提供应税劳务或者销售不动产取得营业收入款项凭证的当天，纳税义务发生时间的确定原则侧重于收付实现制[4]。在实际的工作中，一般在款项收取的那一天进行金额的计算，算出应该缴纳的营业税及附加税费。只要出租人在收取了承租人的租金之后，出租人就要承担纳税的义务，税收征收部分对不同的地方征税的方法也不一样，但是很多都是房产部门进行委托代征。
3.2房产税和城镇土地使用税的核算
在企业进行相关核算的时候，出租方在收取了一定租金之后，应该将需要缴纳的房产税和城镇土地税记入“管理费用”明细科目中，根据我国相关的规定，出租或出借房产在进行征收房产税和城镇土地使用税的时候，纳税发生的时间是从出租或出借房产的第二天开始计算的[5]。在预租房产的时候没有实际支付房产，所以在进行记录的时候不要计算在内，只有等到承租人真正把预付款项付清了，才能够把房产税和城镇土地使用税计入在内。在实际的工作之中，房产税属于地方税，各省级政府有设定相关税收条款的权力，不同的省级政府，在进行征收税的方式和征收时间都不一样。比如在收取租金的时候，有些政府是以租金实际交付的日期作为纳税义务的发生时间，而有些政府是按照权责发生制进行纳税时间的规定的，有些纳税人为了计算更为便捷，在进行营业税的缴纳时，就把房产税和城镇土地使用税也算了，这样就使得营业税和房产税、城镇土地使用税的纳税期间是一样的。
3.3企业所得税的核算
承租人和出租人在进行账务处理的时候，都涉及到了对企业所得税的处理。根据相关的规定，企业遵循权责发生制的原则，对于纳税所得额的核算属于当期的收入和费用，不管是应收款项还是应付款项，这都应该作为企业当期的收入和费用。出租人在规定的期限内收取了承租人所缴纳的租金之后，如果承租人是提前一次性向出租人缴纳了租金，那么出租人在进行租金收入的核算时，应该分期均匀的计入到相关年度收入，在运用权责发生制原则一般都是租赁期限是跨年度的或者是承租人提前一次性付清了租金的情况，在其他的租金付款的情况下，一般都采取收付实现制。使用权责发生制原则的时候不存在纳税调整和递延所得税，而在采用收付实现制的时候，就会存在纳税调整和递延所得税资产。
4结语
房产部门要完成房产税收的政教入库，这也是一个总要的经济指标任务，房产税是以房产作为课税的对象，向房屋的产权人或出租人进行征收的财产税，房产税是我国政府财政收入的重要来源之一。在房产租赁业务中，如何平衡好税务处理和会计处理，这对于会计人员和企业机构都是非常重要的。
参考文献：
[1]宋丽萍.房地产企业特殊业务的财税处理[J].辽东学院学报（社会科学版），2015（2）：53-57.
[2]崔伟.关于房地产企业转让土地使用权以及土地使用权投资入股的财税处理探讨[J].中国乡镇企业会计， 2017（6）：38-39.
[3]杨磊.1.房地产公司支付遮光补偿费应当如何进行财税处理[J].纳税，2016（3）：76-77.
[4]王坤.存在担保余值条款的融资租赁业务财税处理探讨——基于承租人视角[J].商业会计，2015（17）：68-69.
[5]张雷.关于融资租赁业务财税处理若干问题的探讨[J].财务与会计，2016（21）：40-41.
关键词：财税处理；房产租赁业务；措施
房地租赁业务的形式非常多样，不管企业在进行房产租赁的时候采取哪种租赁的方式，都必须要进行租金和税费的核算。在进行租金核算的时候，企业是按照实质重于形式的原则进行核算，但是在进行税费的核算的时候，就相对复杂一些，税费的核算涉及了很多税种。在进行税费核算的时候，如何在房产租赁业务中处理好财税问题，这是非常重要的问题。
1房产租赁业务的概念
租赁业务是指商业银行作为出租人，以租赁的形式给客户提供的一种融资业务。租赁业务一般分为两种类型，一种是融资性租赁，另外一种是经营性租赁，融资性租赁业务是指在客户要更换设备或仪器的时候出现资金短缺，此时银行就会去购买客户所需要的设备或仪器，然后出租给客户，客户作为承租人，只要按照规定按时交纳租金就可以获得所需设备或仪器，银行在通过收取客户交纳租金的过程中，也是收回成本的一个过程[1]。经营性租赁是指在短期的租赁过程中，出租人向承租人提供所需要的设备或仪器，相比于融资性租赁，出租人所需要承担的责任也比较大，它需要负责整個出租设备的安装、保养、纳税等，所以在选择租赁方式的时候，经营性租赁的租金要高于融资性租赁。房产租赁就属于一张经营性租赁，房产租赁的方式非常多，因此出租人收取租金的方式也非常多，出租人可以按照收款时间来分期收取租金，也可以分次收款，不管企业采取哪种方式进行租赁，企业都要核算好租金和税费。在进行房产租赁业务过程中，出租人和承租人所发生的民事关系是通过租赁合同进行确定的，因此合同是进行房产租赁的前提条件。
2租金账务处理
企业在进行房产租赁的过程中，对租金的账务处理是非常重要的，在进行房产租赁账务处理的过程中，可以参照相关的企业会计准则，在CAS21第五章第二十二条就规定：承租人在租赁的期限内，应该按照直线法将租金按照相关资产成本或当期损益来记录[2]。从这条规定中，可以看出在进行会计核算的时候遵从权责发生制，承租人和出租人经营租赁的确定是以租赁合同作为依据的，出租人和承租人只要在房屋出租的租金、违约责任和期限达成一致意见的之后，租赁合同就成立了。只要合同成立，那么权责就发生，应该以合同的内容计量确立权责关系入账，而后是合约的履行，在进行房产租赁业务的过程中，承租人和出租人都要承担相应的责任和义务。为了让房产租赁业务在市场中更有规范地进行发展和经营，政府要不断加强对房产租赁的管理，扩大对房产租赁管理的范围，加强对信息的收集，保证信息的准确。租赁市场虽然是属于市场经济的范畴，在进行经营的过程中必须遵循市场的规律，在双方进行租金协商的时候，双方掌握了一定的主动权，为了保证租赁市场的相关业务能够更加顺利的开展，要不断完善房产租赁价格的体系，对整个行业进行一个合理地引导。
作为承租人，在房产租赁业务的过程中，承租人只是为了满足生产经营临时的需要而租入资产，在这个过程中不涉及主资产所有权风险和报酬转移的问题，在进行会计核算的时候，承租人租入的资产不能够作为自己企业的资产计入账上，只需要按照规定按时交纳租金，所交纳的租金在租赁的期限内，均匀地计入管理费用账户，租入固定资产的日常维修支出可以计入当期费用，承租人所负担的租入固定资产改良支出应该在租赁期内进行平均摊销，然后列入各期的费用，租赁期如果是在一年之内的话就计如待摊费用账户，租赁期限如果超过了一年，就计入长期待摊费用账户[3]。
作为出租人，在房产租赁业务的过程中，对租金进行会计核算的时候，对于经营性租赁的资产应该在记账的时候区别与固定资产，对经营性租赁资产进行单独的核算，经营性租赁固定资产的折旧应该进行单独的核算，在租赁过程中所产生的修理费用应该在“营业费用”的核算。出租人在这个租赁的期限内对承租人有监督合理使用房屋，按照合同规定收取租金，在租期届满之后收回出租的房屋，出租人在租赁期限内必须承担的义务是保证整个租期内房屋的维修和检查费用，保证承租人的正常使用。
3租赁税费的会计与税务处理
在房产租赁的业务中，承租方和出租房都承担着相应的租赁税费，在进行核算的时候，承租方要进行印花税和企业所得税，而出租方需要核算营业税及附加、房产税、印花税、和城镇土地使用税和企业所得税。不管在进行租赁的时候采取哪种租赁方式，印花税是在进行签订租赁合同的过程自行贴花或汇总缴纳的。
3.1营业税及附加的核算
在合同签订的租赁期限内，出租方向承租人收取规定的租金，在营业税的征税范围之内，应该计算出缴纳营业税及其附加税费，出租方具有纳税义务的时间发生在提供应税劳务或者销售不动产取得营业收入款项凭证的当天，纳税义务发生时间的确定原则侧重于收付实现制[4]。在实际的工作中，一般在款项收取的那一天进行金额的计算，算出应该缴纳的营业税及附加税费。只要出租人在收取了承租人的租金之后，出租人就要承担纳税的义务，税收征收部分对不同的地方征税的方法也不一样，但是很多都是房产部门进行委托代征。
3.2房产税和城镇土地使用税的核算
在企业进行相关核算的时候，出租方在收取了一定租金之后，应该将需要缴纳的房产税和城镇土地税记入“管理费用”明细科目中，根据我国相关的规定，出租或出借房产在进行征收房产税和城镇土地使用税的时候，纳税发生的时间是从出租或出借房产的第二天开始计算的[5]。在预租房产的时候没有实际支付房产，所以在进行记录的时候不要计算在内，只有等到承租人真正把预付款项付清了，才能够把房产税和城镇土地使用税计入在内。在实际的工作之中，房产税属于地方税，各省级政府有设定相关税收条款的权力，不同的省级政府，在进行征收税的方式和征收时间都不一样。比如在收取租金的时候，有些政府是以租金实际交付的日期作为纳税义务的发生时间，而有些政府是按照权责发生制进行纳税时间的规定的，有些纳税人为了计算更为便捷，在进行营业税的缴纳时，就把房产税和城镇土地使用税也算了，这样就使得营业税和房产税、城镇土地使用税的纳税期间是一样的。
3.3企业所得税的核算
承租人和出租人在进行账务处理的时候，都涉及到了对企业所得税的处理。根据相关的规定，企业遵循权责发生制的原则，对于纳税所得额的核算属于当期的收入和费用，不管是应收款项还是应付款项，这都应该作为企业当期的收入和费用。出租人在规定的期限内收取了承租人所缴纳的租金之后，如果承租人是提前一次性向出租人缴纳了租金，那么出租人在进行租金收入的核算时，应该分期均匀的计入到相关年度收入，在运用权责发生制原则一般都是租赁期限是跨年度的或者是承租人提前一次性付清了租金的情况，在其他的租金付款的情况下，一般都采取收付实现制。使用权责发生制原则的时候不存在纳税调整和递延所得税，而在采用收付实现制的时候，就会存在纳税调整和递延所得税资产。
4结语
房产部门要完成房产税收的政教入库，这也是一个总要的经济指标任务，房产税是以房产作为课税的对象，向房屋的产权人或出租人进行征收的财产税，房产税是我国政府财政收入的重要来源之一。在房产租赁业务中，如何平衡好税务处理和会计处理，这对于会计人员和企业机构都是非常重要的。
参考文献：
[1]宋丽萍.房地产企业特殊业务的财税处理[J].辽东学院学报（社会科学版），2015（2）：53-57.
[2]崔伟.关于房地产企业转让土地使用权以及土地使用权投资入股的财税处理探讨[J].中国乡镇企业会计， 2017（6）：38-39.
[3]杨磊.1.房地产公司支付遮光补偿费应当如何进行财税处理[J].纳税，2016（3）：76-77.
[4]王坤.存在担保余值条款的融资租赁业务财税处理探讨——基于承租人视角[J].商业会计，2015（17）：68-69.
[5]张雷.关于融资租赁业务财税处理若干问题的探讨[J].财务与会计，2016（21）：40-41.