论文部分内容阅读
摘要：本文通过从城市土地供应制度与地价关系、地价与房价关系、土地供应对房价影响的“政府主导”三方面对国内外相关文献进行执行理，为研究土地供应制度与房价、地价间关系提供理论指导。
关键词：城市土地供应制度 房价 地价
地是经济的载体，经济的发展离不开土地资源的供应。土地供应制度尤其是城市土地供应制度作为国家在土地市场上进行宏观调控的行为指引，会对土地价格产生直接或间接影响。本文将从城市土地供应制度与地价关系、地价与房价关系、土地供应对房价影响的“政府主导”三个方面对国内外相关文献进行梳理。
一、城市土地供应制度及其与地价关系说
关于土地供应制度与地价之间关系，外国学者从上世纪80年代开始研究。Kazuo Sato(1995)对日本当时趋于自由化的土地政策进行分析，通过供需模型和土地价格预期公式探讨土地市场存在泡沫的原因，并用城市土地价格指数表征城市土地价格的泡沫化，推导出以收入水平来衡量合理土地价格水平。这篇文章对我国现阶段适应土地市场化而实施的土地供应制度的政策制定与实施有一定理论指导意义。
Erik Lichtenberg和Chengri Ding(2008)对中国城市空间扩展中地方政府作为土地开发者职能进行研究，分别从理论和实证分析中国近几年的初次土地分配收益，论证近期财政和政府体制改革加速土地流转及加快城市扩展的机理；而对沿海城市调研发现：城市开发中城市土地价格不断上涨，政府预算收入不断增加以及农村土地价值相对降低，这与理论分析完全一致。
国内学者对城市土地供应制度和地价关系做了探索性研究。曲波(2005)从土地供应量和供应方式角度分析土地供应与地价关系，认为土地供应量是影响地价的关键因素。当其他因素不变，土地供应量减少，地价一定会上升。但在长期，地价呈现逐步上升趋势，与土地供应量无关。该文章主要还是从理论层面阐述土地供应与地价之间的关系，实证分析和模型分析仍有待加强。
二、地价与房价关系说
近年来，国内对房价与地价的关系探讨异常热烈。高波、毛丰付(2003)以1999-2002年土地和房地产季度价格指数为样本，通过格兰杰因果关系检验和回归分析，对房价和地价间的关系进行分析，得出长期内房价走势决定地价走势、短期内二者存在相互影响的结论。这是国内较早将房价与地价关系通过实证分析进行检验的研究成果，为该领域研究奠定了基础。
况伟大(2005)通过构建线形城市住房市场和土地市场模型，就Coumot空间竞争和规制情形探讨房价与地价关系。基本结论是规制情形下的房价和地价高于无规制情形下的房价和地价；在供大于求时，房价与地价线性负相关；在供小于求时，房价与地价线性正相关。在短期内，要使房价趋于稳定，应增加土地供给，同时应从政策层面控制房价和地价；在长期，主要是控制地价的过快上涨。
严金海(2006)采用四象限模型、格兰杰因果检验和误差修正模型等分析方法，从理论、实证和政策等方面对中国房价与地价关系以及市场结构和政府供地方式转变对二者关系的影响进行深入研究，在得出短期内房价影响地价，长期内二者相互影响的结论外，还认为土地招拍挂出让可以促进土地市场的买方竞争、降低房地产增量市场的垄断性，降低了地价对房价的影响程度。
三、土地供应制度对房价影响的“政府主导”说
张良悦(2009)在分析我国土地利用制度困境时认为：利益结构的调整是消除土地利用管理困境的基本思路。在中央政府通过战略调整和制度供给保持对制度变革推动和对经济体制主导的同时，地方政府和中央政府在土地管理权力、利益上的讨价还价不可避免导致现实结果与改革意图存在偏差。中央政府拥有权力制定土地利用规则，但地方政府垄断了土地供给的一级市场。另外在目前分级管理体制下，地方政府为追求本地区的率先发展和“政绩”，具有强烈的利益追求动机，以各种方式规避上级政府的规划管制和审批管理，违规批地、圈地并低价向市场供应土地。
黄晓虎(2006)明确提出地方政府典型的盈利模式：地方政府以公共管理者身份动用土地征用权，低价征收农民集体土地并将之变为国有土地，然后以国有土地所有权代理人身份予以出售，从中获取土地增值收益。
土地供应制度作为影响我国房价、地价的因素还有待深挖，政府除完善城市土地供应制度外，还应辅之信贷措施、货币政策等。所以在挖掘房价、地价的影响因素时，除关注土地供应制度外，对信贷政策、货币政策等因素的关注也不可缺少。
关键词：城市土地供应制度 房价 地价
地是经济的载体，经济的发展离不开土地资源的供应。土地供应制度尤其是城市土地供应制度作为国家在土地市场上进行宏观调控的行为指引，会对土地价格产生直接或间接影响。本文将从城市土地供应制度与地价关系、地价与房价关系、土地供应对房价影响的“政府主导”三个方面对国内外相关文献进行梳理。
一、城市土地供应制度及其与地价关系说
关于土地供应制度与地价之间关系，外国学者从上世纪80年代开始研究。Kazuo Sato(1995)对日本当时趋于自由化的土地政策进行分析，通过供需模型和土地价格预期公式探讨土地市场存在泡沫的原因，并用城市土地价格指数表征城市土地价格的泡沫化，推导出以收入水平来衡量合理土地价格水平。这篇文章对我国现阶段适应土地市场化而实施的土地供应制度的政策制定与实施有一定理论指导意义。
Erik Lichtenberg和Chengri Ding(2008)对中国城市空间扩展中地方政府作为土地开发者职能进行研究，分别从理论和实证分析中国近几年的初次土地分配收益，论证近期财政和政府体制改革加速土地流转及加快城市扩展的机理；而对沿海城市调研发现：城市开发中城市土地价格不断上涨，政府预算收入不断增加以及农村土地价值相对降低，这与理论分析完全一致。
国内学者对城市土地供应制度和地价关系做了探索性研究。曲波(2005)从土地供应量和供应方式角度分析土地供应与地价关系，认为土地供应量是影响地价的关键因素。当其他因素不变，土地供应量减少，地价一定会上升。但在长期，地价呈现逐步上升趋势，与土地供应量无关。该文章主要还是从理论层面阐述土地供应与地价之间的关系，实证分析和模型分析仍有待加强。
二、地价与房价关系说
近年来，国内对房价与地价的关系探讨异常热烈。高波、毛丰付(2003)以1999-2002年土地和房地产季度价格指数为样本，通过格兰杰因果关系检验和回归分析，对房价和地价间的关系进行分析，得出长期内房价走势决定地价走势、短期内二者存在相互影响的结论。这是国内较早将房价与地价关系通过实证分析进行检验的研究成果，为该领域研究奠定了基础。
况伟大(2005)通过构建线形城市住房市场和土地市场模型，就Coumot空间竞争和规制情形探讨房价与地价关系。基本结论是规制情形下的房价和地价高于无规制情形下的房价和地价；在供大于求时，房价与地价线性负相关；在供小于求时，房价与地价线性正相关。在短期内，要使房价趋于稳定，应增加土地供给，同时应从政策层面控制房价和地价；在长期，主要是控制地价的过快上涨。
严金海(2006)采用四象限模型、格兰杰因果检验和误差修正模型等分析方法，从理论、实证和政策等方面对中国房价与地价关系以及市场结构和政府供地方式转变对二者关系的影响进行深入研究，在得出短期内房价影响地价，长期内二者相互影响的结论外，还认为土地招拍挂出让可以促进土地市场的买方竞争、降低房地产增量市场的垄断性，降低了地价对房价的影响程度。
三、土地供应制度对房价影响的“政府主导”说
张良悦(2009)在分析我国土地利用制度困境时认为：利益结构的调整是消除土地利用管理困境的基本思路。在中央政府通过战略调整和制度供给保持对制度变革推动和对经济体制主导的同时，地方政府和中央政府在土地管理权力、利益上的讨价还价不可避免导致现实结果与改革意图存在偏差。中央政府拥有权力制定土地利用规则，但地方政府垄断了土地供给的一级市场。另外在目前分级管理体制下，地方政府为追求本地区的率先发展和“政绩”，具有强烈的利益追求动机，以各种方式规避上级政府的规划管制和审批管理，违规批地、圈地并低价向市场供应土地。
黄晓虎(2006)明确提出地方政府典型的盈利模式：地方政府以公共管理者身份动用土地征用权，低价征收农民集体土地并将之变为国有土地，然后以国有土地所有权代理人身份予以出售，从中获取土地增值收益。
土地供应制度作为影响我国房价、地价的因素还有待深挖，政府除完善城市土地供应制度外，还应辅之信贷措施、货币政策等。所以在挖掘房价、地价的影响因素时，除关注土地供应制度外，对信贷政策、货币政策等因素的关注也不可缺少。