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摘 要：这篇论文主要是说明在房产估价中对收益还原法的运用，以及对此方法的利弊进行分析。收益还原法在工作中的使用使得房地产工作者提高了工作效率，但是每一个事物的产生都会有它自身的不足之处。比如它必须要在有利益或者潜在利益的房地产中使用。它是房地产估价基本方法的其中一个方法，在估价工作中经常采用，在一些收益大但是成交量特别少的工厂、酒店等场所更是产生了极大的作用，是别的方法无法比拟的。但是在收益还原法中资产化率的确定是极难的，所以有学者构建了以模糊贴近度及灰色预测当做理论基础的估价模型，使这个方法更加完善。
关键词：房地产估价 收益还原法 模糊贴近度 灰色预测
将待估房地产未来每年的预期客观纯收益以一定的还原利率统一折算到估价期日现值的一种特别重要的估价方法，这就是收益还原法。什么是收益价格？对于有收益资产性质的评估计算，测出来的价格就叫做收益价格。
一、收益还原法的基本原则
1.收益还原法的含义。收益还原法是在当今社会中房地产估价计算中极为重要的一种方法，就是把一些有稳定收益和潜在收益的企业进行估价计算的方法，把要被估算的企业以将来年限的预期客观纯收益用一定的资本化率折现到估价时点现值的一种估价计算方式，计算出来的价格就叫做收益价格。这种方法又被业内人士叫做收益法、收益资本化法。
2.预期收益原理是收益还原法的基本根据。预期收益原理在收益还原法估价计算房地产中有很大的作用，是其最根本的依据。在一般情况下，人们拥有一个酒店的目的是希望在正常情况下得到这个酒店给他们带来的纯利益，而且同时也希望在以后的每一年都可以一直的获得这种利益。这种利益的总值就是他们拥有这一个酒店所能带来的全部收益。把拥有的地产每年带来的利益加在一起就是自己对这一产业的期望利益。把这样在未来每一年获得的纯利益用一种合适的还原利率估价计算到评估日期会得到一个货币的总值，把这个所估价计算出来的产值存入银行，也能在未来的每一年都获得自己所期望的资产，这个资产与纯利益总值同样相等。也可以具体的表示，某一货币总值的利息率=纯收益，所以，估价计算出来的资产总值就是这个酒店的理论价值[3]。也可以用下面的公式表示为：酒店价格=纯收益/利息率。举例说明：假设某一个大企业拥有一个酒店，这个酒店每年给他们带来的收益是三百万元的纯收益，但是同时这个企业手中还有三千万元的流动资产，把这些流动资产用10%的年利息放入银行中，那么这三千万元每年可以获得的纯利益就是三百万元的利息，所以对于这个企业来说，在理论上这个酒店的价格和三千万元的货币总值相等，所以说这个酒店的估价就是三千万元。这个例子说明的就是预期收益原理，但是这个原理也有一定的局限性，就是酒店净收益与资本化率在以后的每一年都不能变化，而且必须在酒店得到收益的风险与得到银行利息相等的情况下，收益还原法是估价计算酒店收益总值的一种特别普遍的方法。但是在现实社会中，使酒店净收益变化的原因有很多，比如酒店产业的兴旺，人们的消费水平，社会中货币价值的不断浮动，这些因素都会使得酒店实际每一年的净收益都不同。这种在收益还原法中的根本依据预期收益原理在大致上是可以被采用的，也使得估价计算更加快捷，算起来简而易懂。但是在实际操作中利用这种方法估价计算房地产价值是不太精确的，因为货币的价值是随着时间不断变化的，但是这种预期收益原理需要货币的时间价值随之变高，所以用这种方法估价计算产业价值不够精确的。
3.收益还原法的特点。第一，这种方法有一定的理论基础，也就是说这种方法在理论上是成立的。预期收益原理是它能被广泛使用的根本依据。第二，这种方法只能对有收益或者潜在收益的产业进行估价计算，但是对于暂时没有收益的房地产是无法进行估算的。只有有收益或者潜在收益的房地产才可以应用它的理论依据预期收益原理。第三，采用这种方法估价计算出来的产值准确度是随着未来该产业纯收益和收益率不断变化。
二、收益还原法的操作步骤
1.收益还原法的具体操作。第一，收集并且记录可以在估价计算中用到的关于该产业的近几年的数据资料，比如说这个产业在过去几年每一年的净收益以及成本等，主要方法是走访有关部门及企业，对该企业近几年的具体资料进行查询以及记录。第二，对该产业的未来可能得到的利益进行预测估算。这个估算需要两种收益来估价计算，就是实际收益和客观收益，因为在该企业可能有很多特殊情况下的收益，会影响计算。第三，求出该产业的资本化率和收益乘数。资本化率就是把某产业的净收益转化为价值的比率。有五种计算方法，即市场提取法、安全利率加风险调整值法、复合投资收益率法、投资收益率排序插入法和收益风险倍数法。第四，需要选择合适的收益还原法中的公式来进行估价计算。
2.收益还原法的公式。最简单的情况：V=a/r
式中：V——产业总价值；a——产业的纯收益；r——产业的收益率
收益率为零的情形：V=a*n
式中：V——产业总价值；a——产业的纯利益；n——有限年期
在此，只简单列举两种在利用收益还原法估价计算產业总价值的公式。
三、收益还原法的优弊
1.收益还原法的优点。利用收益还原法估价计算房地产的总价值是当今社会中最为常用的一种方法，这在国外房地产价格评估中应用更为广泛，又称地租资本化法、投资法、收益资本化法。这一方法的中心思想就是把房地产的总价值折算为在未来几年该产业可以得到的总纯利润，以预期收益原理为理论基础，具有很严谨的理论支持。在利用这种收益还原法估价计算房地产总价值时，就更为快捷，会大大缩减估价计算的成本以及一系列的费用，这使得收益还原法在当今社会的房地产估价计算中更是被常常使用。
2.收益还原法的弊端。从当今社会中收益还原法在房地产估价的运用状况来看，还有些许的问题有待优化：第一，收益还原法可以在已经有利益或者本身具有潜在收益的地产中运用。但是，对于暂时没有任何收益的房地产是无法估价计算的，适用的范围有限。第二，有的人认为还原利率就是还原了实际的纯收益，把这个当做收益率，其实不然，这仅仅是人们在做估价计算中的一种预测，不能把地产的真实价值体现出来，会导致估价计算的结果不精确。第三，这种估价计算方法运用了预期收益原理，很可能出现评估价值虚高，这也会使现实社会中房地产的价值“泡沫化”。第三，在最后计算房产总价值时，需要得到房地产的纯收益率，这关系到重置成本来进行估价计算房产现在价值的问题，但是如果没有把该房产的特殊利益或者利息加在其中，就会导致估价计算出来的总价值和房产的实际总价值出现偏差，使估算的数据结果十分不精确。 四、收益还原法的应用与改进
1.如何对待这种方法。首先，在使用这种方法估价计算房地产价值的时候需要认识到收益的内涵和它的实际意义，在这个过程中，一定要采用科学、准确的预测方法，还要对未来年限的货币价值等进行进一步的确定。现在，已经有很多学者把灰色预测、蒙特卡洛等预测方法一起融入了房地产价值评估方法中，這样在采用这种方法进行估价计算时会更加准确，从理论上来说也更具合理性、可操作性。在后续的计算中更要加以重视，在一些细节处理上不得有一点点的松懈，只有这样，使用收益还原法估价计算房地产价值时才会更有科学依据，结果也会更加准确。
2.对这种方法的优化和改进。首先，奠定收益率的理论基础，要在各个方面深层次的了解和接触它的本质和特点，要在更高深的层次上对它进行学习研究，使之更加贴近现实计算，这样，在估价计算房地产价值时会更加简单，准确度也会更高。其次，在现实的估价计算中一定要结合每一个具体的房地产项目对未来的收益、收益率、纯收益等进行估算和确定，在解决现实中的房地产估算纯收益中，一定要多方面在实际中考察，准确的记录数据。在使用数据方法进行客观估算时，还要排除各种不稳定的因素。在针对现在社会上使用收益还原法估价计算房地产的问题时，一定要结合实际情况，对不同的因素采取针对性的解决办法，这样就可以防止人们预测估算过高造成的社会房地产行业泡沫化的趋势，更可以避免某些方面的风险。
五、结语
综上所述，在当今社会，收益还原法的发展趋势已经是不可避免的，在现实房地产估价计算中更是出现的越来越频繁。这种方法拥有着以严谨的预期收益原理为基础的理论做基石，而且使用收益还原法估价计算房地产总价值时会更为简捷。但是在这一系列优点的背后，也有着不可避免的弊端，也就是上文所说的关于收益率、还原率方面的问题。所以，一定要不断的优化改进它的准确度及预测值确定，只有这样，收益还原法对房地产的估价计算才会更为精准。所以，在以后的房地产评估方面，可以采用收益法同其他评估方法相结合的方法，来保障房地产评估的精准性。
参考文献：
[1]单胜道，尤建新. 收益还原法及其在林地价格评估中的应用[J]. 同济大学学报（自然科学版）. 2003（11） .
[2]梁颖，耿槟，陈佳骊. “以学生为中心”的房地产估价课程教学模式优化研究[J]. 科教导刊（中旬刊）. 2016（03） .
[3]高邦怀，高帮胜，李扣芹，周国胜. 浅谈收益还原法在土地估价实践中的应用[J]. 科技经济市场. 2008（04） .
[4]解本政，刘德红. 房地产估价的收益还原法计算公式修正研究——以股市地产指数及房地产景气指数为例[J]. 青岛大学学报（自然科学版）. 2005（02） .
[5]沈良峰. 收益还原法应用的若干问题研究[J]. 哈尔滨商业大学学报（自然科学版）. 2005（05）.
关键词：房地产估价 收益还原法 模糊贴近度 灰色预测
将待估房地产未来每年的预期客观纯收益以一定的还原利率统一折算到估价期日现值的一种特别重要的估价方法，这就是收益还原法。什么是收益价格？对于有收益资产性质的评估计算，测出来的价格就叫做收益价格。
一、收益还原法的基本原则
1.收益还原法的含义。收益还原法是在当今社会中房地产估价计算中极为重要的一种方法，就是把一些有稳定收益和潜在收益的企业进行估价计算的方法，把要被估算的企业以将来年限的预期客观纯收益用一定的资本化率折现到估价时点现值的一种估价计算方式，计算出来的价格就叫做收益价格。这种方法又被业内人士叫做收益法、收益资本化法。
2.预期收益原理是收益还原法的基本根据。预期收益原理在收益还原法估价计算房地产中有很大的作用，是其最根本的依据。在一般情况下，人们拥有一个酒店的目的是希望在正常情况下得到这个酒店给他们带来的纯利益，而且同时也希望在以后的每一年都可以一直的获得这种利益。这种利益的总值就是他们拥有这一个酒店所能带来的全部收益。把拥有的地产每年带来的利益加在一起就是自己对这一产业的期望利益。把这样在未来每一年获得的纯利益用一种合适的还原利率估价计算到评估日期会得到一个货币的总值，把这个所估价计算出来的产值存入银行，也能在未来的每一年都获得自己所期望的资产，这个资产与纯利益总值同样相等。也可以具体的表示，某一货币总值的利息率=纯收益，所以，估价计算出来的资产总值就是这个酒店的理论价值[3]。也可以用下面的公式表示为：酒店价格=纯收益/利息率。举例说明：假设某一个大企业拥有一个酒店，这个酒店每年给他们带来的收益是三百万元的纯收益，但是同时这个企业手中还有三千万元的流动资产，把这些流动资产用10%的年利息放入银行中，那么这三千万元每年可以获得的纯利益就是三百万元的利息，所以对于这个企业来说，在理论上这个酒店的价格和三千万元的货币总值相等，所以说这个酒店的估价就是三千万元。这个例子说明的就是预期收益原理，但是这个原理也有一定的局限性，就是酒店净收益与资本化率在以后的每一年都不能变化，而且必须在酒店得到收益的风险与得到银行利息相等的情况下，收益还原法是估价计算酒店收益总值的一种特别普遍的方法。但是在现实社会中，使酒店净收益变化的原因有很多，比如酒店产业的兴旺，人们的消费水平，社会中货币价值的不断浮动，这些因素都会使得酒店实际每一年的净收益都不同。这种在收益还原法中的根本依据预期收益原理在大致上是可以被采用的，也使得估价计算更加快捷，算起来简而易懂。但是在实际操作中利用这种方法估价计算房地产价值是不太精确的，因为货币的价值是随着时间不断变化的，但是这种预期收益原理需要货币的时间价值随之变高，所以用这种方法估价计算产业价值不够精确的。
3.收益还原法的特点。第一，这种方法有一定的理论基础，也就是说这种方法在理论上是成立的。预期收益原理是它能被广泛使用的根本依据。第二，这种方法只能对有收益或者潜在收益的产业进行估价计算，但是对于暂时没有收益的房地产是无法进行估算的。只有有收益或者潜在收益的房地产才可以应用它的理论依据预期收益原理。第三，采用这种方法估价计算出来的产值准确度是随着未来该产业纯收益和收益率不断变化。
二、收益还原法的操作步骤
1.收益还原法的具体操作。第一，收集并且记录可以在估价计算中用到的关于该产业的近几年的数据资料，比如说这个产业在过去几年每一年的净收益以及成本等，主要方法是走访有关部门及企业，对该企业近几年的具体资料进行查询以及记录。第二，对该产业的未来可能得到的利益进行预测估算。这个估算需要两种收益来估价计算，就是实际收益和客观收益，因为在该企业可能有很多特殊情况下的收益，会影响计算。第三，求出该产业的资本化率和收益乘数。资本化率就是把某产业的净收益转化为价值的比率。有五种计算方法，即市场提取法、安全利率加风险调整值法、复合投资收益率法、投资收益率排序插入法和收益风险倍数法。第四，需要选择合适的收益还原法中的公式来进行估价计算。
2.收益还原法的公式。最简单的情况：V=a/r
式中：V——产业总价值；a——产业的纯收益；r——产业的收益率
收益率为零的情形：V=a*n
式中：V——产业总价值；a——产业的纯利益；n——有限年期
在此，只简单列举两种在利用收益还原法估价计算產业总价值的公式。
三、收益还原法的优弊
1.收益还原法的优点。利用收益还原法估价计算房地产的总价值是当今社会中最为常用的一种方法，这在国外房地产价格评估中应用更为广泛，又称地租资本化法、投资法、收益资本化法。这一方法的中心思想就是把房地产的总价值折算为在未来几年该产业可以得到的总纯利润，以预期收益原理为理论基础，具有很严谨的理论支持。在利用这种收益还原法估价计算房地产总价值时，就更为快捷，会大大缩减估价计算的成本以及一系列的费用，这使得收益还原法在当今社会的房地产估价计算中更是被常常使用。
2.收益还原法的弊端。从当今社会中收益还原法在房地产估价的运用状况来看，还有些许的问题有待优化：第一，收益还原法可以在已经有利益或者本身具有潜在收益的地产中运用。但是，对于暂时没有任何收益的房地产是无法估价计算的，适用的范围有限。第二，有的人认为还原利率就是还原了实际的纯收益，把这个当做收益率，其实不然，这仅仅是人们在做估价计算中的一种预测，不能把地产的真实价值体现出来，会导致估价计算的结果不精确。第三，这种估价计算方法运用了预期收益原理，很可能出现评估价值虚高，这也会使现实社会中房地产的价值“泡沫化”。第三，在最后计算房产总价值时，需要得到房地产的纯收益率，这关系到重置成本来进行估价计算房产现在价值的问题，但是如果没有把该房产的特殊利益或者利息加在其中，就会导致估价计算出来的总价值和房产的实际总价值出现偏差，使估算的数据结果十分不精确。 四、收益还原法的应用与改进
1.如何对待这种方法。首先，在使用这种方法估价计算房地产价值的时候需要认识到收益的内涵和它的实际意义，在这个过程中，一定要采用科学、准确的预测方法，还要对未来年限的货币价值等进行进一步的确定。现在，已经有很多学者把灰色预测、蒙特卡洛等预测方法一起融入了房地产价值评估方法中，這样在采用这种方法进行估价计算时会更加准确，从理论上来说也更具合理性、可操作性。在后续的计算中更要加以重视，在一些细节处理上不得有一点点的松懈，只有这样，使用收益还原法估价计算房地产价值时才会更有科学依据，结果也会更加准确。
2.对这种方法的优化和改进。首先，奠定收益率的理论基础，要在各个方面深层次的了解和接触它的本质和特点，要在更高深的层次上对它进行学习研究，使之更加贴近现实计算，这样，在估价计算房地产价值时会更加简单，准确度也会更高。其次，在现实的估价计算中一定要结合每一个具体的房地产项目对未来的收益、收益率、纯收益等进行估算和确定，在解决现实中的房地产估算纯收益中，一定要多方面在实际中考察，准确的记录数据。在使用数据方法进行客观估算时，还要排除各种不稳定的因素。在针对现在社会上使用收益还原法估价计算房地产的问题时，一定要结合实际情况，对不同的因素采取针对性的解决办法，这样就可以防止人们预测估算过高造成的社会房地产行业泡沫化的趋势，更可以避免某些方面的风险。
五、结语
综上所述，在当今社会，收益还原法的发展趋势已经是不可避免的，在现实房地产估价计算中更是出现的越来越频繁。这种方法拥有着以严谨的预期收益原理为基础的理论做基石，而且使用收益还原法估价计算房地产总价值时会更为简捷。但是在这一系列优点的背后，也有着不可避免的弊端，也就是上文所说的关于收益率、还原率方面的问题。所以，一定要不断的优化改进它的准确度及预测值确定，只有这样，收益还原法对房地产的估价计算才会更为精准。所以，在以后的房地产评估方面，可以采用收益法同其他评估方法相结合的方法，来保障房地产评估的精准性。
参考文献：
[1]单胜道，尤建新. 收益还原法及其在林地价格评估中的应用[J]. 同济大学学报（自然科学版）. 2003（11） .
[2]梁颖，耿槟，陈佳骊. “以学生为中心”的房地产估价课程教学模式优化研究[J]. 科教导刊（中旬刊）. 2016（03） .
[3]高邦怀，高帮胜，李扣芹，周国胜. 浅谈收益还原法在土地估价实践中的应用[J]. 科技经济市场. 2008（04） .
[4]解本政，刘德红. 房地产估价的收益还原法计算公式修正研究——以股市地产指数及房地产景气指数为例[J]. 青岛大学学报（自然科学版）. 2005（02） .
[5]沈良峰. 收益还原法应用的若干问题研究[J]. 哈尔滨商业大学学报（自然科学版）. 2005（05）.