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时下，“城市经营”作为一个热门话题，正在成为我国越来越多城市发展的主导理念。
城市经营狭义的说法是运用市场价值原则对构成城市空间，形成城市功能的自然资源资本、人工资产资本及其延伸资本，特别如城市建设土地资本、水资源、矿产资源等自然资本，城市基础设施的建设、管理、运营、使用，筹集资金取得效益，再以此收益投入新的项目中。
广义的说就是指在社会化大生产、经济一体化背景下，将整个城市作为经营对象，包括城市的各种资产，将这些资产通过内外市场交换，或加以政策引导，对城市进行整体策划经营与管理。
为什么城市要“经营”
经营城市无论是广义或狭义，经营的主体都是政府，经营的对象都是城市或组成城市的要素。经营的目的都是在于取得建设资金使城市增值，加速城镇发展。而且，更需要强调的是，搞好城市经营也有其重大的社会意义：
城市经营节约成本。特别是在国有经济条件下，我们过去土地无偿使用，城市调拨，造成浪费。通过经营可以节约社会财富，这也是体制改革在城市层次上的延伸。
城市经营增长财富。我们看得很明显的是城市级差地租的递增。只要城市建好、经营好、环境好，土地会自动涨价，无形增值。
城市经营提供竞争力。现在国际国内市场的形势，竞争已经不仅仅是在企业层次，而且扩大到城市层次，城市和城市之间的竞争。搞好城市经营是加强城市管理，提高城市竞争力素质的重要途径。
城市经营创造价值。城市经营可以极大地改善和提高市民的生活质量，改善和提高城市社会效益、环境效益。
城市经营
选择什么样投资方式
城市的建设和维护需要的资金庞大，周期时间较长，资金利用率较低，因此城市基础设施资金的筹集和运用是一个大问题。
由此，投资主体多元化的要求也越加强烈，各式各样的投融资方式也孕育而生了。
(一)政府直接投资方式
这是一种传统的投资方式，其资金来源有中央统筹安排的城市基础设施建设基金、国家对地方的基本建设补助和基本拨款、地方财政有偿使用收费、城市建设部门经营性收入等。这种投资方式的优点在于：①政府不会计较其当前利益，更注重其社会效益，长远利益；②政府自主筹集资金，因此有很大的自主权；③消费不受限制，其潜在效用可以得到充分实现。其缺点在于：①政府投资机构缺乏投资竞争压力和投资破产风险机制，激励动力不足；②其产品品种单一、供给质量低，使得消费者处于被动地位；③政府投资着重于新型大型项目的生产，以显示其政绩，而对于年久失修的设施缺乏保养，损耗较为严重。
(二)企业或私人作为投资主体，直接进行投资的方式
这种投资方式比较常见，常常是对于投资额不太大的基础设施，如道路、渡轮、电力、电讯、娱乐等部门，一般是由政府授予特权，然后政府对其所投资的产业予以一定的经济管制(价格、数量、利润等方面)。这样．政府既不会影响其自主经营，让投资主体自担风险，又可以正确引导其向健康的、有利的方向发展。更有利的一方面是在一定程度上减轻了政府财政负担，扩大了消费者的选择范围。
(三)直接引用外资的投资方式
自1978年改革开放以来，招商引资这个名词人们已经不再陌生。招商引资是直接利用海外资金，引进先进技术，开发各种大型项目的有效途径。其招商方式可以利用人文、地理、环境优势，采用各种优惠政策兴办各种中外合资企业、中外合作企业、外商独资企业等等。比如苏州市利用其优越的人文历史环境吸引了众多的外商前来投资兴业。截至1998年12月底，已有70多个国家和地区的客商在苏州投资，累计实有外商直接投资企业6727家，合同利用外资268亿美元，实际利用外资146亿美元。江阴市则利用一系列招商的优惠政策(减税、免税、退税)以及先后出台的一系列经济法规，其引入资产政绩也十分突出，1998年全市完成的外贸供货总值2006亿元，外贸自营出口完成5．24亿美元，实际利用外资2．5亿元，累计利用外资总额达15．9亿美元。
城市经营和融资创新
在我国日益迅速发展的经济进程中，城市的供给基础，特别是基础设施的投资无论是在绝对量还是占GDP的比重，都经历了一种不断扩张的历史过程，而伴随这一过程的是多元投资主体的介入和不断的资金投入。因此，吸引多元投资主体投资、引入市场投资机制将是投资方式的必然选择，而设计其创新机制也是十分必要的。
BOT方式
国际BOT方式是目前国际经济技术合作领域中的一个热门话题。它最先是1984年由土耳其当时的总理奥扎尔(TURGUTOZAL)正式提出的，并首先在土耳其国家公共部门的私有化项目中加以应用。之后，这种项目融资方式在国际上引起了广泛的影响。我国第一个BOT项目是1984年由香港HPPEWELL公司作为承包商在深圳市建设的沙角B发电厂。至1995年底，首例由计委批准的BOT项目正式对外招标，这标志着BOT融资方式在我国从理论研究到实践运用迈出了重要的一步。随后，广东、福建等省和上海、北京等城市也出现了一批BOT项目，如广东的高速公路、上海延安东路隧道复线等。
其实，BOT是英文BUILD－OPER－ATE－TRANSFER的缩写，是指项目所在地政府将通常由国家公营机构承担的大型基础设施或工业项目的设计、建设、运营、融资和维护的权利特许给国内外私营机构的合同商或主办人，允许该私营机构在一个固定的期限内运营该设施，并且允许它在该期限内收回他对该项目的投资、运营与维护费用以及一些合理的服务费、租金等其它费用，以使该私营机构有能力偿还该工程所有的债务并取得预定的资金回报收益，最后，在规定的特许期限满后，将该设施转让给项目方的政府。许多发展中国家，如土耳其、菲律宾、泰国、马来西亚等都把BOT方式看作是减轻其国家财政负担的一种有效方式，鼓励对外国的直接投资进入它们国家的基础设施和工业项目中，以充分发挥BOT融资方式的优势：①有利于减轻政府直接的财政负担。政府可以通过采取让外商或私营企业筹资、建设、经营的方式来参与基础设施项目(机场、铁路、桥梁等)，而将原来用于准备用于这些方面的资金转让于其它项目的投资和开发(如文化、教育等)。②政府可以从项目公司和经营的活动中获得一定的税收，为其它项目的开发积累资金。③有利于提高项目的运营效率。④可将政府的风险转移到私营机构。采用BOT方式政府不承担项目的贷款债务，项目借款不列入政府负债表，从而可缓解广大发展中国家政府在国际信贷中信用能力不高的问题。可提前满足社会和公众的要求。当然，BOT项目工程巨大，建设周期长，又涉及到巨额的资金和众多的参与方，因此免不了有差强人意之处和众多不确定因素的干预和破坏，因此我们还需亟待完善BOT项目融资的立法工作．加强对BOT项目的管理，注意发挥政府的支持与约束的双重作用。
共同基金方式
共同基金是指通过专门的经营机构将众多投资者的资金汇集起来，由专业人士集中进行投资管理，投资者按其投资比例享受投资收益的一种金融工具。世界上第一个共同基金是1868年在英国建立的“海外殖民地政府信托投资基金”(Foreignand Colonial Government Trust)。据统计，到1993年，美国有共同基金1．6万只，资产总额2万亿美元，基金收益人达2500万。共同基金是美国现行最理想、最受欢迎的投融资方式之一。日本在1991年2月共同基金的总数已达1837个，总资产达482620亿日元，相当于日本投资总资产的6％。
现在，共同基金在国际资本市场上愈来愈活跃，已成为发展中国家吸引外资的重要手段。在我国，利用共同基金吸引国内外资金(特别是外资)来参与我国建设项目的融资活动也是积极可行的。首先，我国可以参与项目融资的共同资金包括国家基金、创业基金和行业基金。国家基金依托国外证券市场，而创业基金和行业基金可在国内发起运作。其次，中国投融资体制的改革和证券市场的发展，为共同基金参与项目融资创造了宽松的发展环境。最后，中国已积累了基金运作的初步经验，1991年，国家就有3个共同基金，基金总规模达9000万元，1992年已发展到40个，基金总资产达26．08亿元，到1994年8月，全国各地共创立了近70个共同基金，基金总规模近60亿元。因此迅猛的发展势头可以看出我国已具有一定的基金运作经验以及拥有一批具有一定基金管理和投资的专业人员。
虽然参与城市经营投融资的共同基金同一般投资于股市的共同基金的具体运作方式有一些不同，但基金管理运作的原理是基本相同的，共同基金的投入不仅能为城市建设增加大量的资金投入，而且中国基金业的飞速发展亦能为城市的发展提供大量的人才资源。
ABS(Asset—backedSecuritization)即资产支持证券化方式
它是以项目所属的资产为基础，以该项目资产所能带来的预期收益为保证，通过在资本市场上发行证券来募集资金的一种项目融资方式。它通过一个严谨有效的交易结构来保证融资成功。其交易结构由原始权益人(政府)，特设信托机构(Speclal Purpose Vehicle，简称SPV)和投资者构成。原始权益人(政府)将自己拥有的财产(如大桥)以”真实出售”的方式过户给特设信托机构(SPV)，特设信托机构获得该资产，发行以该资产的预期收入量为基础的资产支持证券化，并凭借对资产的所有权确保未来的现金收入流量首先用于证券投资者还本付息。
ABS是近十几年来世界金融领域最大的创新之一。目前，美洲、欧洲及亚洲许多国家已开始推行它．形成了比较完善的运行机制。虽然中国大陆开展ABS较晚，但也已经有了一些尝试，如1996年8月，珠海市以交通工具注册费和高速公路过路费为支持发行两批共2亿美元的债务，由摩根·斯坦利安排在美国发行并分别获得BBB和BB的评级和三倍超额认购。这是中国大陆第一次开展ABS融资，1997年，中国远洋运输总公司(COSCO)以其北美航运收入为支持，通过私募形式发行3亿美元的浮息票据；1997年5月23日，重庆市政府与亚洲担保及豪升ABS(中国)挖股公司签定了一个以城市建设为基础的资产证券化合作协议等等。而我们迫切所要做的是在原有的基础上加强经验的总结和积累，拓宽其融资对象，充分发挥其经济上的优势，使其能为我国现代化的城市建设提供有效的资金支持(目前，国际证券市场上有80000亿美元的资金正在寻求投资项目，这为利用ABS进行大规模引进外资提供了物质基础)。
城市经营的范围和主要任务就是要搞好城市要素的优化组合，即城市产业化的优化组合、城市土地利用的优化组合、城市资本的优化组合。而人们讨论、研究得最多的无非是资本的优化组合了，而这又免不了谈到资金的筹措、聚积、利用、重组。
从这看来，融资可称得上是城市经营中的重中之重了。在传统观念下视之为政府固有职能的城市融资，随着城市经济的发展需求，其主体地位也逐渐向多元化发展。同时，无论采取何种投融资方式，政府部门都应当全面引进招投标机制，以发挥政府的管理职能，也可以积极采用BOT、共同基金、ABS三种融资方式的创新机制，引导各种经济力量为我国城市经营服务。
城市经营狭义的说法是运用市场价值原则对构成城市空间，形成城市功能的自然资源资本、人工资产资本及其延伸资本，特别如城市建设土地资本、水资源、矿产资源等自然资本，城市基础设施的建设、管理、运营、使用，筹集资金取得效益，再以此收益投入新的项目中。
广义的说就是指在社会化大生产、经济一体化背景下，将整个城市作为经营对象，包括城市的各种资产，将这些资产通过内外市场交换，或加以政策引导，对城市进行整体策划经营与管理。
为什么城市要“经营”
经营城市无论是广义或狭义，经营的主体都是政府，经营的对象都是城市或组成城市的要素。经营的目的都是在于取得建设资金使城市增值，加速城镇发展。而且，更需要强调的是，搞好城市经营也有其重大的社会意义：
城市经营节约成本。特别是在国有经济条件下，我们过去土地无偿使用，城市调拨，造成浪费。通过经营可以节约社会财富，这也是体制改革在城市层次上的延伸。
城市经营增长财富。我们看得很明显的是城市级差地租的递增。只要城市建好、经营好、环境好，土地会自动涨价，无形增值。
城市经营提供竞争力。现在国际国内市场的形势，竞争已经不仅仅是在企业层次，而且扩大到城市层次，城市和城市之间的竞争。搞好城市经营是加强城市管理，提高城市竞争力素质的重要途径。
城市经营创造价值。城市经营可以极大地改善和提高市民的生活质量，改善和提高城市社会效益、环境效益。
城市经营
选择什么样投资方式
城市的建设和维护需要的资金庞大，周期时间较长，资金利用率较低，因此城市基础设施资金的筹集和运用是一个大问题。
由此，投资主体多元化的要求也越加强烈，各式各样的投融资方式也孕育而生了。
(一)政府直接投资方式
这是一种传统的投资方式，其资金来源有中央统筹安排的城市基础设施建设基金、国家对地方的基本建设补助和基本拨款、地方财政有偿使用收费、城市建设部门经营性收入等。这种投资方式的优点在于：①政府不会计较其当前利益，更注重其社会效益，长远利益；②政府自主筹集资金，因此有很大的自主权；③消费不受限制，其潜在效用可以得到充分实现。其缺点在于：①政府投资机构缺乏投资竞争压力和投资破产风险机制，激励动力不足；②其产品品种单一、供给质量低，使得消费者处于被动地位；③政府投资着重于新型大型项目的生产，以显示其政绩，而对于年久失修的设施缺乏保养，损耗较为严重。
(二)企业或私人作为投资主体，直接进行投资的方式
这种投资方式比较常见，常常是对于投资额不太大的基础设施，如道路、渡轮、电力、电讯、娱乐等部门，一般是由政府授予特权，然后政府对其所投资的产业予以一定的经济管制(价格、数量、利润等方面)。这样．政府既不会影响其自主经营，让投资主体自担风险，又可以正确引导其向健康的、有利的方向发展。更有利的一方面是在一定程度上减轻了政府财政负担，扩大了消费者的选择范围。
(三)直接引用外资的投资方式
自1978年改革开放以来，招商引资这个名词人们已经不再陌生。招商引资是直接利用海外资金，引进先进技术，开发各种大型项目的有效途径。其招商方式可以利用人文、地理、环境优势，采用各种优惠政策兴办各种中外合资企业、中外合作企业、外商独资企业等等。比如苏州市利用其优越的人文历史环境吸引了众多的外商前来投资兴业。截至1998年12月底，已有70多个国家和地区的客商在苏州投资，累计实有外商直接投资企业6727家，合同利用外资268亿美元，实际利用外资146亿美元。江阴市则利用一系列招商的优惠政策(减税、免税、退税)以及先后出台的一系列经济法规，其引入资产政绩也十分突出，1998年全市完成的外贸供货总值2006亿元，外贸自营出口完成5．24亿美元，实际利用外资2．5亿元，累计利用外资总额达15．9亿美元。
城市经营和融资创新
在我国日益迅速发展的经济进程中，城市的供给基础，特别是基础设施的投资无论是在绝对量还是占GDP的比重，都经历了一种不断扩张的历史过程，而伴随这一过程的是多元投资主体的介入和不断的资金投入。因此，吸引多元投资主体投资、引入市场投资机制将是投资方式的必然选择，而设计其创新机制也是十分必要的。
BOT方式
国际BOT方式是目前国际经济技术合作领域中的一个热门话题。它最先是1984年由土耳其当时的总理奥扎尔(TURGUTOZAL)正式提出的，并首先在土耳其国家公共部门的私有化项目中加以应用。之后，这种项目融资方式在国际上引起了广泛的影响。我国第一个BOT项目是1984年由香港HPPEWELL公司作为承包商在深圳市建设的沙角B发电厂。至1995年底，首例由计委批准的BOT项目正式对外招标，这标志着BOT融资方式在我国从理论研究到实践运用迈出了重要的一步。随后，广东、福建等省和上海、北京等城市也出现了一批BOT项目，如广东的高速公路、上海延安东路隧道复线等。
其实，BOT是英文BUILD－OPER－ATE－TRANSFER的缩写，是指项目所在地政府将通常由国家公营机构承担的大型基础设施或工业项目的设计、建设、运营、融资和维护的权利特许给国内外私营机构的合同商或主办人，允许该私营机构在一个固定的期限内运营该设施，并且允许它在该期限内收回他对该项目的投资、运营与维护费用以及一些合理的服务费、租金等其它费用，以使该私营机构有能力偿还该工程所有的债务并取得预定的资金回报收益，最后，在规定的特许期限满后，将该设施转让给项目方的政府。许多发展中国家，如土耳其、菲律宾、泰国、马来西亚等都把BOT方式看作是减轻其国家财政负担的一种有效方式，鼓励对外国的直接投资进入它们国家的基础设施和工业项目中，以充分发挥BOT融资方式的优势：①有利于减轻政府直接的财政负担。政府可以通过采取让外商或私营企业筹资、建设、经营的方式来参与基础设施项目(机场、铁路、桥梁等)，而将原来用于准备用于这些方面的资金转让于其它项目的投资和开发(如文化、教育等)。②政府可以从项目公司和经营的活动中获得一定的税收，为其它项目的开发积累资金。③有利于提高项目的运营效率。④可将政府的风险转移到私营机构。采用BOT方式政府不承担项目的贷款债务，项目借款不列入政府负债表，从而可缓解广大发展中国家政府在国际信贷中信用能力不高的问题。可提前满足社会和公众的要求。当然，BOT项目工程巨大，建设周期长，又涉及到巨额的资金和众多的参与方，因此免不了有差强人意之处和众多不确定因素的干预和破坏，因此我们还需亟待完善BOT项目融资的立法工作．加强对BOT项目的管理，注意发挥政府的支持与约束的双重作用。
共同基金方式
共同基金是指通过专门的经营机构将众多投资者的资金汇集起来，由专业人士集中进行投资管理，投资者按其投资比例享受投资收益的一种金融工具。世界上第一个共同基金是1868年在英国建立的“海外殖民地政府信托投资基金”(Foreignand Colonial Government Trust)。据统计，到1993年，美国有共同基金1．6万只，资产总额2万亿美元，基金收益人达2500万。共同基金是美国现行最理想、最受欢迎的投融资方式之一。日本在1991年2月共同基金的总数已达1837个，总资产达482620亿日元，相当于日本投资总资产的6％。
现在，共同基金在国际资本市场上愈来愈活跃，已成为发展中国家吸引外资的重要手段。在我国，利用共同基金吸引国内外资金(特别是外资)来参与我国建设项目的融资活动也是积极可行的。首先，我国可以参与项目融资的共同资金包括国家基金、创业基金和行业基金。国家基金依托国外证券市场，而创业基金和行业基金可在国内发起运作。其次，中国投融资体制的改革和证券市场的发展，为共同基金参与项目融资创造了宽松的发展环境。最后，中国已积累了基金运作的初步经验，1991年，国家就有3个共同基金，基金总规模达9000万元，1992年已发展到40个，基金总资产达26．08亿元，到1994年8月，全国各地共创立了近70个共同基金，基金总规模近60亿元。因此迅猛的发展势头可以看出我国已具有一定的基金运作经验以及拥有一批具有一定基金管理和投资的专业人员。
虽然参与城市经营投融资的共同基金同一般投资于股市的共同基金的具体运作方式有一些不同，但基金管理运作的原理是基本相同的，共同基金的投入不仅能为城市建设增加大量的资金投入，而且中国基金业的飞速发展亦能为城市的发展提供大量的人才资源。
ABS(Asset—backedSecuritization)即资产支持证券化方式
它是以项目所属的资产为基础，以该项目资产所能带来的预期收益为保证，通过在资本市场上发行证券来募集资金的一种项目融资方式。它通过一个严谨有效的交易结构来保证融资成功。其交易结构由原始权益人(政府)，特设信托机构(Speclal Purpose Vehicle，简称SPV)和投资者构成。原始权益人(政府)将自己拥有的财产(如大桥)以”真实出售”的方式过户给特设信托机构(SPV)，特设信托机构获得该资产，发行以该资产的预期收入量为基础的资产支持证券化，并凭借对资产的所有权确保未来的现金收入流量首先用于证券投资者还本付息。
ABS是近十几年来世界金融领域最大的创新之一。目前，美洲、欧洲及亚洲许多国家已开始推行它．形成了比较完善的运行机制。虽然中国大陆开展ABS较晚，但也已经有了一些尝试，如1996年8月，珠海市以交通工具注册费和高速公路过路费为支持发行两批共2亿美元的债务，由摩根·斯坦利安排在美国发行并分别获得BBB和BB的评级和三倍超额认购。这是中国大陆第一次开展ABS融资，1997年，中国远洋运输总公司(COSCO)以其北美航运收入为支持，通过私募形式发行3亿美元的浮息票据；1997年5月23日，重庆市政府与亚洲担保及豪升ABS(中国)挖股公司签定了一个以城市建设为基础的资产证券化合作协议等等。而我们迫切所要做的是在原有的基础上加强经验的总结和积累，拓宽其融资对象，充分发挥其经济上的优势，使其能为我国现代化的城市建设提供有效的资金支持(目前，国际证券市场上有80000亿美元的资金正在寻求投资项目，这为利用ABS进行大规模引进外资提供了物质基础)。
城市经营的范围和主要任务就是要搞好城市要素的优化组合，即城市产业化的优化组合、城市土地利用的优化组合、城市资本的优化组合。而人们讨论、研究得最多的无非是资本的优化组合了，而这又免不了谈到资金的筹措、聚积、利用、重组。
从这看来，融资可称得上是城市经营中的重中之重了。在传统观念下视之为政府固有职能的城市融资，随着城市经济的发展需求，其主体地位也逐渐向多元化发展。同时，无论采取何种投融资方式，政府部门都应当全面引进招投标机制，以发挥政府的管理职能，也可以积极采用BOT、共同基金、ABS三种融资方式的创新机制，引导各种经济力量为我国城市经营服务。