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摘要：再交易资金监管是指存量房屋交易双方为保证交易资金的安全，由买方将房屋交易资金交付给资金管理公司监管，待交易双方完成房屋所有权转移登记后，资金管理公司按照约定向卖方支付房屋交易资金的行为。本文从再交易资金监管产生的背景、政策规定、办理程序、注意事项等多方面对再交易资金监管进行了详细解读。
关键词：再交易资金监管；政策解读
随着人们生活水平的提高，改善居住环境已逐渐成为人们生活的重要需求。伴随着城市向外扩张及建筑成本的提高，新建住房的价格也节节攀升， 许多人将目光投向了相对成熟的再交易住房市场，俗称二手房交易市场。
二手房在交易过程中存在不少潜在风险：首先是交易双方信息不对称，买方很难了解卖方房产证的真假，以及房产是否存在抵押、查封或其他争议、法律纠纷等限制条件，是否能够正常办理权属登记手续；其次是卖方担心买方的购房资金不能到位，办理完毕房产登记手续，即过户后得不到全部购房款，自身利益无法保障。针对这种情况，沈阳市房产局推出了再交易资金监管业务，力求解决这一难题，下面就再交易资金监管业务进行解读：
再交易资金监管是指二手房交易双方为保证交易资金的安全，由买方将房屋交易资金交付给资金管理公司监管，待交易双方完成房屋所有权转移登记后，资金管理公司按照约定向卖方支付房屋交易资金的行为。
凡沈阳市各区（开发区）规划区国有土地范围内并已取得房屋所有权证的二手房买卖均可申请“资金监管”。也就是说，只要是沈阳市范围内（不包括新民、辽中、康平和法库）取得房证的城市房屋，无论是住宅、公寓还是商业网点要交易过户，都可以申请资金监管。
除了定金按照交易习惯由双方直接结算不纳入监管以外，其余房款都可以申请监管，包括购房首付款、尾款。
申请“资金监管”需要提交的材料：
1.《存量房买卖合同》；
2.《房屋所有权证》；
3. 买卖双方身份证明；
4.完税证明；
5.其他所需材料。
申请“资金监管”的办理程序：
1.买卖双方签订《存量房买卖合同》， 付款方式选择交易资金监管；
2.买卖双方持交易资金监管材料和存量房屋转移登记材料， 向房屋登记机构申请存量房屋转移登记；
3.买方按照资金监管约定，将监管房价款存入资金管理公司设立的“专用账户”，卖方在受托银行开立个人账户，用于收取房价款；
4.资金管理公司收到监管资金已存入“专用账户”的信息后， 由房屋登记机构将交易的房屋办理相应登记， 颁发《房屋所有权证》， 并向资金管理公司《转移登记办结单》；
5.资金管理公司根据《转移登记办结单》， 按照资金监管约定向受托银行出具存量房屋交易资金支取凭证。 受托银行根据资金支取凭证将资金划入卖方的个人账户；
6.如买受人在参与资金监管的受托银行或公积金管理中心办理存量房屋按揭贷款的，在申请二手房转移登记前就可以申请贷款，不必等新房证下来再办理贷款手续。 其申请的贷款存入“专用账户”， 依照上述程序划转。
如果买卖双方的交易因故不能继续办理，买卖双方可持解除交易证明或不予登记决定，到资金管理公司解除资金监管，经核准后资金管理公司会把房款退回给买房人，解除资金监管不收取违约金和费用。资金管理公司收到解除资金监管申请后，与买卖双方签订解除资金监管协议，经审核后通知银行将房款转入买方提款账户，并通过短信或电话方式通知买方。
办理“资金监管”存款、划转房款时注意事项：
1.签订买卖合同时应当签订载有资金监管条款的《存量房买卖合同》；
2.填写《存量房买卖合同》时，卖方一定要准确填写收取房款的账号；
3.买房人存入房款时，一定要选择卖房人开户的同一银行，以免因跨行划款发生不必要的费用和延长卖房人收款时间；
4.银行在划转房款后会通过短信或电话方式通知卖房人取款，因此卖房人的联系方式变化时，一定要及时通知资金管理公司，资金管理公司会把您新的联系方式告通知银行。
办理“资金监管”的好处：
1、交易更安全
买方在办理产权过户前先将售房款存入托管机构在托管银行开设的“专用账户”，待办完产权过户登记后再将售房款转入卖方账户，使买方在可以领取房产证的同时，卖方可以拿到交易资金，使整个交易过程更加安全，有保障。切实维护了交易双方当事人的合法利益。同时，“资金监管”是免费服务的，不收取买卖双方的任何费用，如果转让成交了，银行还会把房款监管期间利息支付给卖房人；如果未成交，银行会把房款连同利息一起退还给买房人。
2、交易更放心
实行资金监管以后，可以将原来模式下所存在的二手房按揭贷款问题前置，同时解决“钱房不能同讫”的问题，减少房产买卖纠纷。按原来的交易模式，如买方需按揭贷款，只有办理完产权过户后，用新的房产证办理抵押登记，银行领取他项权证以后才可进行放款，这样，就会存在一个问题，即卖方尚未取得交易房款，产权却已办理了过户，且买方已用其办理了抵押登记，银行取得该房产的他项权利，若银行贷款审批或发放贷款环节出现问题，卖方极有可能会出理“钱房两空”的局面。反之亦然，若买方先将全部交易资金付给卖方，万一在产权过户环节出现问题，也会同样引发纠纷，给交易双方都会带来不必要的麻烦。
实行資金监管以后，买方先将售房款存入双方事先约定的托管银行“专用账户”，办完产权过户，确认买方可以领证以后，托管机构工作人员将售房款转入卖方账户，真正做到了房产交易的“钱贷两讫”，使交易双方更加放心。
由于二手房交易资金监管业务还属于新生事物，大部分客户对于这项业务并不是很熟悉甚至是完全陌生的，很多人误认为这项手续是一件很烦琐的事情。随着房管部门在各大新闻媒体的广泛宣传，已经通过办理资金监管业务初尝便利的客户口碑宣传，以及规范运作中介机构的业务宣传，二手房交易资金监管业务被越来越多的市民所熟知和了解，在办理交易时的准备工作也做得越来越充分，可以提前准备好所需要材料，如提前准备托管银行的账户等，并统筹安排交易资金监管和整个房产交易程序各环节的各项工作，如测绘、完税、过户等，使资金监管业务的简便性也突显出来。
总之，二手房交易资金监管业务是根据国家保障房产交易当事人的合法权益的有关文件，按照二手房市场的发展，结合沈阳市的实际情况制定的，对于规范交易市场、增强消费者消费信心、发展规范运作的二手房中介市场具有积极作用，随着业务不断深入开展，资金监管的优势将越来越多地被显现出来，越来越多地被市场所认可，同时也会给老百姓带来更多的实惠与便利。
参考文献：
[1] 《沈阳市存量房屋交易资金管理办法》 2010年3月18日起施行 沈阳市房产局.
关键词：再交易资金监管；政策解读
随着人们生活水平的提高，改善居住环境已逐渐成为人们生活的重要需求。伴随着城市向外扩张及建筑成本的提高，新建住房的价格也节节攀升， 许多人将目光投向了相对成熟的再交易住房市场，俗称二手房交易市场。
二手房在交易过程中存在不少潜在风险：首先是交易双方信息不对称，买方很难了解卖方房产证的真假，以及房产是否存在抵押、查封或其他争议、法律纠纷等限制条件，是否能够正常办理权属登记手续；其次是卖方担心买方的购房资金不能到位，办理完毕房产登记手续，即过户后得不到全部购房款，自身利益无法保障。针对这种情况，沈阳市房产局推出了再交易资金监管业务，力求解决这一难题，下面就再交易资金监管业务进行解读：
再交易资金监管是指二手房交易双方为保证交易资金的安全，由买方将房屋交易资金交付给资金管理公司监管，待交易双方完成房屋所有权转移登记后，资金管理公司按照约定向卖方支付房屋交易资金的行为。
凡沈阳市各区（开发区）规划区国有土地范围内并已取得房屋所有权证的二手房买卖均可申请“资金监管”。也就是说，只要是沈阳市范围内（不包括新民、辽中、康平和法库）取得房证的城市房屋，无论是住宅、公寓还是商业网点要交易过户，都可以申请资金监管。
除了定金按照交易习惯由双方直接结算不纳入监管以外，其余房款都可以申请监管，包括购房首付款、尾款。
申请“资金监管”需要提交的材料：
1.《存量房买卖合同》；
2.《房屋所有权证》；
3. 买卖双方身份证明；
4.完税证明；
5.其他所需材料。
申请“资金监管”的办理程序：
1.买卖双方签订《存量房买卖合同》， 付款方式选择交易资金监管；
2.买卖双方持交易资金监管材料和存量房屋转移登记材料， 向房屋登记机构申请存量房屋转移登记；
3.买方按照资金监管约定，将监管房价款存入资金管理公司设立的“专用账户”，卖方在受托银行开立个人账户，用于收取房价款；
4.资金管理公司收到监管资金已存入“专用账户”的信息后， 由房屋登记机构将交易的房屋办理相应登记， 颁发《房屋所有权证》， 并向资金管理公司《转移登记办结单》；
5.资金管理公司根据《转移登记办结单》， 按照资金监管约定向受托银行出具存量房屋交易资金支取凭证。 受托银行根据资金支取凭证将资金划入卖方的个人账户；
6.如买受人在参与资金监管的受托银行或公积金管理中心办理存量房屋按揭贷款的，在申请二手房转移登记前就可以申请贷款，不必等新房证下来再办理贷款手续。 其申请的贷款存入“专用账户”， 依照上述程序划转。
如果买卖双方的交易因故不能继续办理，买卖双方可持解除交易证明或不予登记决定，到资金管理公司解除资金监管，经核准后资金管理公司会把房款退回给买房人，解除资金监管不收取违约金和费用。资金管理公司收到解除资金监管申请后，与买卖双方签订解除资金监管协议，经审核后通知银行将房款转入买方提款账户，并通过短信或电话方式通知买方。
办理“资金监管”存款、划转房款时注意事项：
1.签订买卖合同时应当签订载有资金监管条款的《存量房买卖合同》；
2.填写《存量房买卖合同》时，卖方一定要准确填写收取房款的账号；
3.买房人存入房款时，一定要选择卖房人开户的同一银行，以免因跨行划款发生不必要的费用和延长卖房人收款时间；
4.银行在划转房款后会通过短信或电话方式通知卖房人取款，因此卖房人的联系方式变化时，一定要及时通知资金管理公司，资金管理公司会把您新的联系方式告通知银行。
办理“资金监管”的好处：
1、交易更安全
买方在办理产权过户前先将售房款存入托管机构在托管银行开设的“专用账户”，待办完产权过户登记后再将售房款转入卖方账户，使买方在可以领取房产证的同时，卖方可以拿到交易资金，使整个交易过程更加安全，有保障。切实维护了交易双方当事人的合法利益。同时，“资金监管”是免费服务的，不收取买卖双方的任何费用，如果转让成交了，银行还会把房款监管期间利息支付给卖房人；如果未成交，银行会把房款连同利息一起退还给买房人。
2、交易更放心
实行资金监管以后，可以将原来模式下所存在的二手房按揭贷款问题前置，同时解决“钱房不能同讫”的问题，减少房产买卖纠纷。按原来的交易模式，如买方需按揭贷款，只有办理完产权过户后，用新的房产证办理抵押登记，银行领取他项权证以后才可进行放款，这样，就会存在一个问题，即卖方尚未取得交易房款，产权却已办理了过户，且买方已用其办理了抵押登记，银行取得该房产的他项权利，若银行贷款审批或发放贷款环节出现问题，卖方极有可能会出理“钱房两空”的局面。反之亦然，若买方先将全部交易资金付给卖方，万一在产权过户环节出现问题，也会同样引发纠纷，给交易双方都会带来不必要的麻烦。
实行資金监管以后，买方先将售房款存入双方事先约定的托管银行“专用账户”，办完产权过户，确认买方可以领证以后，托管机构工作人员将售房款转入卖方账户，真正做到了房产交易的“钱贷两讫”，使交易双方更加放心。
由于二手房交易资金监管业务还属于新生事物，大部分客户对于这项业务并不是很熟悉甚至是完全陌生的，很多人误认为这项手续是一件很烦琐的事情。随着房管部门在各大新闻媒体的广泛宣传，已经通过办理资金监管业务初尝便利的客户口碑宣传，以及规范运作中介机构的业务宣传，二手房交易资金监管业务被越来越多的市民所熟知和了解，在办理交易时的准备工作也做得越来越充分，可以提前准备好所需要材料，如提前准备托管银行的账户等，并统筹安排交易资金监管和整个房产交易程序各环节的各项工作，如测绘、完税、过户等，使资金监管业务的简便性也突显出来。
总之，二手房交易资金监管业务是根据国家保障房产交易当事人的合法权益的有关文件，按照二手房市场的发展，结合沈阳市的实际情况制定的，对于规范交易市场、增强消费者消费信心、发展规范运作的二手房中介市场具有积极作用，随着业务不断深入开展，资金监管的优势将越来越多地被显现出来，越来越多地被市场所认可，同时也会给老百姓带来更多的实惠与便利。
参考文献：
[1] 《沈阳市存量房屋交易资金管理办法》 2010年3月18日起施行 沈阳市房产局.