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【摘 要】近年来，我国房地产业发展过于迅速，2005 年由财政部及国务院发展研究中心针对此现象设计提出征收物业税，以调控房地产市场。本文首先对我国房地产行业的现状与物业税提出背景做了阐述，然后又详细分析了我国物业税的开征对房地产市场的影响及其有限性，是对我国物业税的一次研究。
【关键词】物业税；房地产市场；投机
中图分类号：F812.42 文献标识码：A 文章编号：1009-8283(2009)03-0081-01
1 房地产现状与物业税提出背景
近年来，我国房地产业发展非常迅速，成为支撑我国国民经济发展的支柱产业。据国家发改委、国家统计局调查显示，2008 年第一季度全国商品房销售价格同比上涨 11.8%，创历史新高。虽然在广东、上海、北京等地商品房交易量有所下降，个别楼盘出现价格下跌，但从全国来看销售面积仍然大于竣工面积，需求旺盛，住宅价格超出了多数居民的支付能力。房地产价格上涨带来的高回报率，使得越来越多的人将房产作为一种投资。
2005 年由财政部及国务院发展研究中心设计提出征收物业税，以调控房地产市场，希望能通过物业税打压房地产的投机现象，降低房价。我国现行的房地产税收主要有营业税、城市维护建设税、房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、印花税等 14 种。税制结构设计的不合理，导致房地产保有环节的税负过轻而流通环节的税负过重，流通环节的税收极易转嫁到房价被消费者吸收，从而限制了税收的宏观调控能力。而保有阶段的税负过轻，不需要支付物业持有成本，投资者只看到未来价格上涨带来的好处，这样就会造成房地产行业投机行为严重。
2 什么是物业税
物业税又称财产税或地产税，是对房屋在交易环节和拥有环节同时征收的税种，征收物业税后，现行的房地产交易环节的各种税费将随之取消，其征收主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税额会随着房产市值的升高而提高。从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。
3 物业税的开征对房地产市场的影响
3.1 降低房屋开发成本
通常而言，物业税开征在理论上应该和调整土地出让金同时进行，而土地出让金原由开发商支付，属于房价成本的一部分。开征物业税后，土地出让金将减少或者取消，这会直接带动房价的降低。业内甚至预测，开征物业税后，至少可以将现行房价降低10%-20%，降价幅度最高甚至可达35%以上。
3.2 抑制房地产投机
物业税的开征将有效抑制投机性房地产需求。从国际惯例看，物业税的征收主要是对投资、出租等经营性房屋在拥有环节征收，而对自住房屋则采取免征或少征的做法。因为住房是准公共产品，如果一个人拥有基本住房以外的房产，也就意味着他占用了别人的资源，所以他应该为此付费。另外，目前投资者投资股票、基金、债券等产品都是要付出一定费用的，而惟独只有投资房产不付费，这对投资者之间来讲也是不公平的，因此物业税通过增加房地产持有人的成本从而达到有效抑制炒房者的行为。
3.3 调整房地产企业的投资方向和结构
开征物业税会对房地产企业的投资方向和房地产投资开发的结构产生一定的影响。迫于物业税的压力，对消费者来说，房地产企业推出的高档豪华别墅会缺乏很多吸引力。同时，物业税主要对房产的拥有者征收，对于开发商来说，房产空置面积过多时，开发商不但要负担贷款利息，还要负担很重的物业税。这样一来，开发商为了应对这些负担，将采取加大促销力度，加快房产周转的方法尽快将手中开发出来的房地产变现，而对于炒房投机者来说，也必将会更加慎重。
3.4 调节土地出让价格，杜绝地价无控上涨
物业税开征后，在政府增加土地供应时，将原来的土地批租一次性收取高额土地出让金的方式变为分年分阶段收取。方式转换前，地方政府不但财政收入有一大部分依赖土地，而且地方政府本身还有推高房价的冲动。而方式转换后，土地购买者在一次性交纳小部分的出让金以外，在出让期内每年还要交纳年租，这具有递延效应，降低了地方政府过度批租的可能，从而在制度上杜绝了地价的无控制上涨，也抑制了房价的上涨。
同时，我们不能忽视，物业税的开征对房地产市场的影响也是有限的。这主要体现在以前两个方面：
(1)影响房地产市场发展的因素有很多，税收只是其中之一。
许多因素对于房地产市场的影响甚至大于税收，如房地产收费、福利房政策、经济发展状况等。从宏观经济角度看，税收起到的社会财富再分配的作用，它本身没有抑制物业市场价格的功能。因此，在任何一个国家里，单凭简单的物业税根本扭转不了住房价格的基本走势和格局。
(2)房价增长的快慢主要还是由市场供求关系决定的。
当需求远远大于供给的时候，房价会自然而然地上涨。从供给角度看，长期的供给预计是不变的，这是因为房地产作为垄断行业，其高涨的开发成本和供应短缺并非由市场调节，而均受制于非市场化的土地供应这一制度因素。而从需 求角度看，其主要是由城市化，人口红利和经济增长等真实因素决定的自住性需求，受物业税的影响也比较有限。即便改变供给性结构(从大户型到中小户型)，但这还需要很长的时间，而中国自住性需求仍然十分强劲，所以普通商品房价格仍将有较好支撑。同时，我国房地产正处于新古典式的上升周期，在真实需求旺盛的前提下，即使物业税的推出也不会改变行业长期向上的趋势。
总之，物业税作为影响房地产价值的一个重要因素，其开征必然会在各方面对房地产价值造成影响。但是我们也应该认识到，房地产价值是由多种因素综合作用的结果，并不会因为一两个因素的出现而造成房价的大幅变化，开征物业税还不是足以影响房价高低的根本原因，最终房地产价值的变化还是取决于各方面因素的综合作用。
参考文献：
[1]傅光明.论开征物业税的理论依据和重大意义[J]，湖北社会科学，2006(10).41-43
[2]高培勇.给开征物业税一个基本理由[J]，经济.2006(7).33-35
[3]陈淮.房价波动，如何看待税收调控[J]，中国税务.2005(11).24-25
【关键词】物业税；房地产市场；投机
中图分类号：F812.42 文献标识码：A 文章编号：1009-8283(2009)03-0081-01
1 房地产现状与物业税提出背景
近年来，我国房地产业发展非常迅速，成为支撑我国国民经济发展的支柱产业。据国家发改委、国家统计局调查显示，2008 年第一季度全国商品房销售价格同比上涨 11.8%，创历史新高。虽然在广东、上海、北京等地商品房交易量有所下降，个别楼盘出现价格下跌，但从全国来看销售面积仍然大于竣工面积，需求旺盛，住宅价格超出了多数居民的支付能力。房地产价格上涨带来的高回报率，使得越来越多的人将房产作为一种投资。
2005 年由财政部及国务院发展研究中心设计提出征收物业税，以调控房地产市场，希望能通过物业税打压房地产的投机现象，降低房价。我国现行的房地产税收主要有营业税、城市维护建设税、房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、印花税等 14 种。税制结构设计的不合理，导致房地产保有环节的税负过轻而流通环节的税负过重，流通环节的税收极易转嫁到房价被消费者吸收，从而限制了税收的宏观调控能力。而保有阶段的税负过轻，不需要支付物业持有成本，投资者只看到未来价格上涨带来的好处，这样就会造成房地产行业投机行为严重。
2 什么是物业税
物业税又称财产税或地产税，是对房屋在交易环节和拥有环节同时征收的税种，征收物业税后，现行的房地产交易环节的各种税费将随之取消，其征收主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税额会随着房产市值的升高而提高。从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。
3 物业税的开征对房地产市场的影响
3.1 降低房屋开发成本
通常而言，物业税开征在理论上应该和调整土地出让金同时进行，而土地出让金原由开发商支付，属于房价成本的一部分。开征物业税后，土地出让金将减少或者取消，这会直接带动房价的降低。业内甚至预测，开征物业税后，至少可以将现行房价降低10%-20%，降价幅度最高甚至可达35%以上。
3.2 抑制房地产投机
物业税的开征将有效抑制投机性房地产需求。从国际惯例看，物业税的征收主要是对投资、出租等经营性房屋在拥有环节征收，而对自住房屋则采取免征或少征的做法。因为住房是准公共产品，如果一个人拥有基本住房以外的房产，也就意味着他占用了别人的资源，所以他应该为此付费。另外，目前投资者投资股票、基金、债券等产品都是要付出一定费用的，而惟独只有投资房产不付费，这对投资者之间来讲也是不公平的，因此物业税通过增加房地产持有人的成本从而达到有效抑制炒房者的行为。
3.3 调整房地产企业的投资方向和结构
开征物业税会对房地产企业的投资方向和房地产投资开发的结构产生一定的影响。迫于物业税的压力，对消费者来说，房地产企业推出的高档豪华别墅会缺乏很多吸引力。同时，物业税主要对房产的拥有者征收，对于开发商来说，房产空置面积过多时，开发商不但要负担贷款利息，还要负担很重的物业税。这样一来，开发商为了应对这些负担，将采取加大促销力度，加快房产周转的方法尽快将手中开发出来的房地产变现，而对于炒房投机者来说，也必将会更加慎重。
3.4 调节土地出让价格，杜绝地价无控上涨
物业税开征后，在政府增加土地供应时，将原来的土地批租一次性收取高额土地出让金的方式变为分年分阶段收取。方式转换前，地方政府不但财政收入有一大部分依赖土地，而且地方政府本身还有推高房价的冲动。而方式转换后，土地购买者在一次性交纳小部分的出让金以外，在出让期内每年还要交纳年租，这具有递延效应，降低了地方政府过度批租的可能，从而在制度上杜绝了地价的无控制上涨，也抑制了房价的上涨。
同时，我们不能忽视，物业税的开征对房地产市场的影响也是有限的。这主要体现在以前两个方面：
(1)影响房地产市场发展的因素有很多，税收只是其中之一。
许多因素对于房地产市场的影响甚至大于税收，如房地产收费、福利房政策、经济发展状况等。从宏观经济角度看，税收起到的社会财富再分配的作用，它本身没有抑制物业市场价格的功能。因此，在任何一个国家里，单凭简单的物业税根本扭转不了住房价格的基本走势和格局。
(2)房价增长的快慢主要还是由市场供求关系决定的。
当需求远远大于供给的时候，房价会自然而然地上涨。从供给角度看，长期的供给预计是不变的，这是因为房地产作为垄断行业，其高涨的开发成本和供应短缺并非由市场调节，而均受制于非市场化的土地供应这一制度因素。而从需 求角度看，其主要是由城市化，人口红利和经济增长等真实因素决定的自住性需求，受物业税的影响也比较有限。即便改变供给性结构(从大户型到中小户型)，但这还需要很长的时间，而中国自住性需求仍然十分强劲，所以普通商品房价格仍将有较好支撑。同时，我国房地产正处于新古典式的上升周期，在真实需求旺盛的前提下，即使物业税的推出也不会改变行业长期向上的趋势。
总之，物业税作为影响房地产价值的一个重要因素，其开征必然会在各方面对房地产价值造成影响。但是我们也应该认识到，房地产价值是由多种因素综合作用的结果，并不会因为一两个因素的出现而造成房价的大幅变化，开征物业税还不是足以影响房价高低的根本原因，最终房地产价值的变化还是取决于各方面因素的综合作用。
参考文献：
[1]傅光明.论开征物业税的理论依据和重大意义[J]，湖北社会科学，2006(10).41-43
[2]高培勇.给开征物业税一个基本理由[J]，经济.2006(7).33-35
[3]陈淮.房价波动，如何看待税收调控[J]，中国税务.2005(11).24-25