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摘要：我国保障性住房建设在10年前的“十五”规划时期已开始实施，对改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。但由于制度、政策和技术等层面的原因，保障性住房的建设速度快于供应速度，使得保障需求没有得到充分释放。本文在分析我国多个省份保障性住房空置现状的基础上，深入剖析我国保障性住房出现空置的原因，并提出应对之策。
关键词：保障性住房；空置；原因；建议
一、多省保障性住房出现尴尬状况
（一）保障房空置较多。审计署，最近发布审计公告显示有四省空置总量超5万套。其中山东1.29万套，广东1.15万套，云南2.3万套，海南9000多套。但此种情况不是个别。由河南省审计厅披露的一项对全省6个省辖市保障性安居工程的审计结果显示，6个省辖市廉租房的空置率竟然高达51%。福建省审计厅审计结果显示，截至2010年年底，福建省南平市、泉州市已竣工各类保障性住房6462套，仅配租配售1496套，配租配售。
（二）保障性住房门槛高。一些经济发达的省会城市，都把符合保障房供应的低收入家庭界定为“人均月收入不高于1700元”，比最低工资标准略高。大量低收入家庭不符合“人均月收入不高于1700元”的条件而被拒之门外。如《南京市公共租赁住房管理办法》，中低收入住房困难家庭申请公租房须满足3个条件：具有南京市市区常住户口满5年；家庭人均月收入低于1700元；人均住房面积小于15平方米[1]。
（三）保障性住房位置偏。对于包括廉租房在内的保障性住房的选址，中央有关通知的精神是，保障性住房应当尽可能安排到交通比较便捷，基础设施比较配套的区域进行建设。但是，在保障房的实际建设过程中，这些要求不大容易操作，可能出现选址较为偏远的问题。深圳媒体对关内南山区的调查显示，该区项目选址偏远，到公司上班路程将近30公里，不堵车每日也要花上三小时。
二、保障性住房出现尴尬的原因简析
（一）现有的宏观制度框架对保障房的建设激励较多，而对分配供应缺乏激励。由于保障房的建设和配套都能直接拉动地方经济增长，因而地方政府对保障房开工和建设的积极性都很高。尤其在房地产市场因严厉的调控政策而陷入相对低迷之时，为弥补市场化商品住房开工量减少而对地方经济增长的影响，地方政府推进保障性住房建设的意愿更加强烈。相比建设，保障性住房的分配供应，不仅不能对地方经济的增长做出直接贡献，反而容易因准入审核过程中存在的问题而受到负面评价。为此，有的地方政府宁愿让保障房暂时空置，也不希望因不符合条件的家庭得到保障房而备受舆论批评。在这种局面下，保障房开工建设的突飞猛进和供应分配的战战兢兢就会形成鲜明对比，也就必然造成保障房的建设速度快于供应速度。
（二）现行的住房保障政策使供应与需求不相匹配，从而遏制了保障需求的释放。普通商品住房是通过市场机制来使供应与需求相匹配，而保障性住房的供应与配售基本上排斥了市场机制，主要依赖行政手段进行。在缺乏相对完整的住房状况数据的条件下，行政配置缺乏有效的机制和手段使住房需求与供应相匹配。体而言，保障需求主要包括“谁需要”、“需要什么”、“能力如何”等问题。对于保障对象的真实支付能力，也缺乏健全的评估机制。有不少家庭经过申请、审核、摇号、选房等环节，最终却选择放弃，因为他们缺乏相应的支付能力，也没能获得银行贷款。
（三）在具体操作层面，也有一些原因在抑制着保障需求的释放。首先，住房保障机构队伍存在工作力量薄弱、专业人员少、能力不够强等问题。尤其在基层，大多数人员都是兼职做与住房保障相关的工作。因而，即便住房保障需求充分释放，现有的机构队伍也会成为一个瓶颈。其次，保障房社区配套不够完善，使得一部分保障对象做出了放弃选择。由于住房不仅仅是为了居住，还是一种生活，因而社区环境是重要的参考因素。作为保障性住房重要载体的大型居住社区，目前仍处于培育期，许多配套设施还不够完善，这也在一定程度上抑制了保障对象的选择意愿。再次，保障房租售价格不断走高，使其与市场化商品住房相比的价格优势不明显。考虑到申请保障性住房的漫长过程，社区环境配套不够完善，如果保障房的价格又没有明显优势，那么一部分人群的保障需求被遏制就很正常了。
三、增加保障性住房政策实效的建议
首先，深化保障房建设的一系列改革，在当前财政困难的环境下可引入社会资金，或有条件的地方政府投融资平台公司和其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资，借用市场化手段，破解保障房建设融资难题的新渠道。同时进行配套基础设施或公共服务设施完善，以解决低收入群体“望房兴叹”、“住有所居”现实需求，减少房源存量，不断降低保障房空置率。
其次，我国的保障房建设刚起步，应结合实际，选择地块，探索以划拨、出让或“土地增减挂钩”方式加大保障房建设，逐步与廉租住房并轨、简化并实施租赁住房分类保障的途径。在保障房建设，不仅要重视数量更要重视质量 ，通过制度设计进行严格约束问责。同时还应进一步降低保障房申请门槛，加大对外来务工人员的保障力度。
第三，及时调整相关政策，做好公共事业配套，千方百计用活存量。增量上不能再继续铺摊子，造成新的空置和浪费。各地该根据经济和社会发展实际，制订切合实际的保障房门槛，并适时进行动态调整。部分地方已经开始调整原有政策，如苏州市就把符合住房保障的低家庭收入标准、公租房配租范围等普遍上调10%。
注释：
[1]南京市政府网http：//www.nanjing.gov.cn/njgov/
参考文献：
[1] 南京市政府网http：//www.nanjing.gov.cn/njgov/。
[2] 保障房如何提高“保障性”. 第一财经日报： http：//www.yicai.com/news/2013/08/2934087.html。
[3] 严荣.保障房“空置”的原因[N].东方早报，2012-7-24（A23）。
[4] 李好好，邓华光.我国保障性住房建设面临的问题及对策分析[J].当代经济，2012（12）：72-73。
[5] 万永彬. 保障性住房“高空置率”的探究[J].经济导刊，2012（4）：22-24。
（作者通讯地址：中国人民银行海口中心支行，海南 海口 570105）
关键词：保障性住房；空置；原因；建议
一、多省保障性住房出现尴尬状况
（一）保障房空置较多。审计署，最近发布审计公告显示有四省空置总量超5万套。其中山东1.29万套，广东1.15万套，云南2.3万套，海南9000多套。但此种情况不是个别。由河南省审计厅披露的一项对全省6个省辖市保障性安居工程的审计结果显示，6个省辖市廉租房的空置率竟然高达51%。福建省审计厅审计结果显示，截至2010年年底，福建省南平市、泉州市已竣工各类保障性住房6462套，仅配租配售1496套，配租配售。
（二）保障性住房门槛高。一些经济发达的省会城市，都把符合保障房供应的低收入家庭界定为“人均月收入不高于1700元”，比最低工资标准略高。大量低收入家庭不符合“人均月收入不高于1700元”的条件而被拒之门外。如《南京市公共租赁住房管理办法》，中低收入住房困难家庭申请公租房须满足3个条件：具有南京市市区常住户口满5年；家庭人均月收入低于1700元；人均住房面积小于15平方米[1]。
（三）保障性住房位置偏。对于包括廉租房在内的保障性住房的选址，中央有关通知的精神是，保障性住房应当尽可能安排到交通比较便捷，基础设施比较配套的区域进行建设。但是，在保障房的实际建设过程中，这些要求不大容易操作，可能出现选址较为偏远的问题。深圳媒体对关内南山区的调查显示，该区项目选址偏远，到公司上班路程将近30公里，不堵车每日也要花上三小时。
二、保障性住房出现尴尬的原因简析
（一）现有的宏观制度框架对保障房的建设激励较多，而对分配供应缺乏激励。由于保障房的建设和配套都能直接拉动地方经济增长，因而地方政府对保障房开工和建设的积极性都很高。尤其在房地产市场因严厉的调控政策而陷入相对低迷之时，为弥补市场化商品住房开工量减少而对地方经济增长的影响，地方政府推进保障性住房建设的意愿更加强烈。相比建设，保障性住房的分配供应，不仅不能对地方经济的增长做出直接贡献，反而容易因准入审核过程中存在的问题而受到负面评价。为此，有的地方政府宁愿让保障房暂时空置，也不希望因不符合条件的家庭得到保障房而备受舆论批评。在这种局面下，保障房开工建设的突飞猛进和供应分配的战战兢兢就会形成鲜明对比，也就必然造成保障房的建设速度快于供应速度。
（二）现行的住房保障政策使供应与需求不相匹配，从而遏制了保障需求的释放。普通商品住房是通过市场机制来使供应与需求相匹配，而保障性住房的供应与配售基本上排斥了市场机制，主要依赖行政手段进行。在缺乏相对完整的住房状况数据的条件下，行政配置缺乏有效的机制和手段使住房需求与供应相匹配。体而言，保障需求主要包括“谁需要”、“需要什么”、“能力如何”等问题。对于保障对象的真实支付能力，也缺乏健全的评估机制。有不少家庭经过申请、审核、摇号、选房等环节，最终却选择放弃，因为他们缺乏相应的支付能力，也没能获得银行贷款。
（三）在具体操作层面，也有一些原因在抑制着保障需求的释放。首先，住房保障机构队伍存在工作力量薄弱、专业人员少、能力不够强等问题。尤其在基层，大多数人员都是兼职做与住房保障相关的工作。因而，即便住房保障需求充分释放，现有的机构队伍也会成为一个瓶颈。其次，保障房社区配套不够完善，使得一部分保障对象做出了放弃选择。由于住房不仅仅是为了居住，还是一种生活，因而社区环境是重要的参考因素。作为保障性住房重要载体的大型居住社区，目前仍处于培育期，许多配套设施还不够完善，这也在一定程度上抑制了保障对象的选择意愿。再次，保障房租售价格不断走高，使其与市场化商品住房相比的价格优势不明显。考虑到申请保障性住房的漫长过程，社区环境配套不够完善，如果保障房的价格又没有明显优势，那么一部分人群的保障需求被遏制就很正常了。
三、增加保障性住房政策实效的建议
首先，深化保障房建设的一系列改革，在当前财政困难的环境下可引入社会资金，或有条件的地方政府投融资平台公司和其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资，借用市场化手段，破解保障房建设融资难题的新渠道。同时进行配套基础设施或公共服务设施完善，以解决低收入群体“望房兴叹”、“住有所居”现实需求，减少房源存量，不断降低保障房空置率。
其次，我国的保障房建设刚起步，应结合实际，选择地块，探索以划拨、出让或“土地增减挂钩”方式加大保障房建设，逐步与廉租住房并轨、简化并实施租赁住房分类保障的途径。在保障房建设，不仅要重视数量更要重视质量 ，通过制度设计进行严格约束问责。同时还应进一步降低保障房申请门槛，加大对外来务工人员的保障力度。
第三，及时调整相关政策，做好公共事业配套，千方百计用活存量。增量上不能再继续铺摊子，造成新的空置和浪费。各地该根据经济和社会发展实际，制订切合实际的保障房门槛，并适时进行动态调整。部分地方已经开始调整原有政策，如苏州市就把符合住房保障的低家庭收入标准、公租房配租范围等普遍上调10%。
注释：
[1]南京市政府网http：//www.nanjing.gov.cn/njgov/
参考文献：
[1] 南京市政府网http：//www.nanjing.gov.cn/njgov/。
[2] 保障房如何提高“保障性”. 第一财经日报： http：//www.yicai.com/news/2013/08/2934087.html。
[3] 严荣.保障房“空置”的原因[N].东方早报，2012-7-24（A23）。
[4] 李好好，邓华光.我国保障性住房建设面临的问题及对策分析[J].当代经济，2012（12）：72-73。
[5] 万永彬. 保障性住房“高空置率”的探究[J].经济导刊，2012（4）：22-24。
（作者通讯地址：中国人民银行海口中心支行，海南 海口 570105）