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[摘 要] 为贯彻中央经济工作会议的精神，国务院出台了3号文件，即《关于促进节约集约用地的通知》。本文主要研究《通知》对房地产市场带来的影响，包括房地产企业融资、土地利用效率、土地出让和旧城改造等方面内容。
[关键词] 国务院3号文件 房地产市场 健康发展
2007年底召开的中央经济工作会议，调控的主线是“双防”，即防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀。作为贯彻会议精神的举措之一，2008年伊始，国务院出台了《关于促进节约集约用地的通知》（简称3号文件）。该通知强调，为了切实保护耕地，就得大力促进节约集约用地，走出一条建设占地少、土地利用效率高的符合中国国情的土地利用新路子。《通知》不仅为在我国土地面积既定的情况下，如何在促进经济发展的同时更有效提高土地利用率指明了方向，而且有利于对房地产市场结构进行优化，缓解全社会的通货膨胀压力，主要表现在:
一、增大房地产商的融资难度、促进房地产业重新洗牌
《通知》异常警示，金融机构对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年，完成土地开发面积不足三分之一或投资不足四分之一的企业，应审慎贷款和核准融资，从严控制展期贷款或滚动授信。而为了加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，中国人民银行决定从2008年1月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次调整后，我国普通存款类金融机构将执行15%的存款准备金率标准，创下20多年来的历史新高。
在通知的规定和各部门的具体政策导向下，2008年部分资金将从楼市向银行、股市游走。迫于资金压力，房地产公司的成长性将收到很大的限制，房地产公司的发展将出现两级分化：能从资本市场上持续、高额融资的大型房地产公司将凭借股东背景、品牌优势和自有资金实力，在可预见的未来保持优势；部分实力不强的地产商将因此陷入资金危机，房地产业有可能重新面临洗牌。
二、促使房地产开发商注重土地利用效率的提高
随着近几年房地产市场的兴旺，对土地的需求也大量增加。然而，土地供应量的增长速度与房价的增长速度差别甚大。究其原因，就是因为房地产商在土地开发的过程中对土地的利用效率不高。为此，《通知》针对闲置土地的问题，明确提出了以下几大解决措施:土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。与以往不同的是，《通知》中的措辞出现了明显的变化，原来的主管部门“可以”采取措施如今变成了“必须”采取措施。可以预见，通过土地闲置费的征收将使市场上的闲置土地有效利用起来，降低土地囤积率，促进房地产公司加快开发，增加房地产市场的有效供给，有助于楼市价格的下降。
三、别墅类产品的开发将受到更加严格的限制
《通知》对住宅类用地加入了最低容积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件，要求将其写入出让合同或划拨决定书。2006年开始,别墅用地已停批。但部分开发商为了提高资金的回收率与利润，以牺牲容积率的办法来开发别墅类产品,降低了土地的利用效率。而由于本次通知给容积率设定了下限，那种通过降低容积率来实现别墅类开发的产品将收到严格限制，从而堵住开发商将项目做成低容积率高档商品房的漏洞。
四、促使房地产开发商将目光投向旧城改造
旧城改造不涉及新增建筑用地，也不涉及占用市郊耕地的问题，有利于土地集约利用。在国家对土地严格控制的情况下，开发商将把更多的目光转向对“城中村”的改造。“城中村”指在城市化进程中，城市周边区域农民因为土地大部分被征用而转为居民后，仍居住在原区域而形成的居民区。“城中村”有两种发展模式，即由单一中心向外弧形扩展（如成都等平原城市）和多中心同时扩展（如重庆等）。“城中村”的长期存在，既是对土地资源的整体浪费，也将影响城市的基础设施建设布局，进而影响城市合理规划。《通知》虽有利于促进开发商对旧城的开发，但也要求加快城市规划相关技术标准的制定和修订；尽快出台新修订的人均用地、用地结构等城市规划控制标准。对此应在科学论证的基础上，引导房地产开发商在“城中村”土地上大力建设公寓式、楼层化住宅，扩大城市土地建设容量。
五、出让土地宗地规模将更加科学化
通知要求要合理确定出让土地的宗地规模，督促及时开发利用,形成有效供给,确保节约集约利用每宗土地。即合理制定土地出让规模，防止出让规模出现过大和过小两个极端。若出让规模过小,将导致开发目标无法承载。出让规模过大,将会导致土地开发建设周期长、地块闲置的局面。当前房价的上扬，部分原因就是因为特大型地产公司大量圈地,再以此进行融资造成的。这不仅影响了房地产市场的正常次序,造成了城市用地的表面稀缺,助长了房价的攀升,而且往往伴随着一定金融风险。因此,今后房地产开发商拿地规模将逐步规范化,“千亩大盘”就很难再现。
3号文件发出后，2008年上半年，各有关部门将相继出台一系列具体措施，如何从技术上规范和引导房地产市场的发展，我们将拭目以待。
参考文献:
[1]国务院关于促进节约集约用地的通知[Z].2008～1～7
[2]李连元:房地产开发模式何以与时俱进[J].城市开发,2007.11
[3]胡炳山:滨州市节约集约利用土地促进经济又好又快发展[J].山东国土资源,2007.11
[4]王家庭 张换兆:城市土地集约利用比较:上海与天津[J]，改革,2007.10
[关键词] 国务院3号文件 房地产市场 健康发展
2007年底召开的中央经济工作会议，调控的主线是“双防”，即防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀。作为贯彻会议精神的举措之一，2008年伊始，国务院出台了《关于促进节约集约用地的通知》（简称3号文件）。该通知强调，为了切实保护耕地，就得大力促进节约集约用地，走出一条建设占地少、土地利用效率高的符合中国国情的土地利用新路子。《通知》不仅为在我国土地面积既定的情况下，如何在促进经济发展的同时更有效提高土地利用率指明了方向，而且有利于对房地产市场结构进行优化，缓解全社会的通货膨胀压力，主要表现在:
一、增大房地产商的融资难度、促进房地产业重新洗牌
《通知》异常警示，金融机构对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年，完成土地开发面积不足三分之一或投资不足四分之一的企业，应审慎贷款和核准融资，从严控制展期贷款或滚动授信。而为了加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，中国人民银行决定从2008年1月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次调整后，我国普通存款类金融机构将执行15%的存款准备金率标准，创下20多年来的历史新高。
在通知的规定和各部门的具体政策导向下，2008年部分资金将从楼市向银行、股市游走。迫于资金压力，房地产公司的成长性将收到很大的限制，房地产公司的发展将出现两级分化：能从资本市场上持续、高额融资的大型房地产公司将凭借股东背景、品牌优势和自有资金实力，在可预见的未来保持优势；部分实力不强的地产商将因此陷入资金危机，房地产业有可能重新面临洗牌。
二、促使房地产开发商注重土地利用效率的提高
随着近几年房地产市场的兴旺，对土地的需求也大量增加。然而，土地供应量的增长速度与房价的增长速度差别甚大。究其原因，就是因为房地产商在土地开发的过程中对土地的利用效率不高。为此，《通知》针对闲置土地的问题，明确提出了以下几大解决措施:土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。与以往不同的是，《通知》中的措辞出现了明显的变化，原来的主管部门“可以”采取措施如今变成了“必须”采取措施。可以预见，通过土地闲置费的征收将使市场上的闲置土地有效利用起来，降低土地囤积率，促进房地产公司加快开发，增加房地产市场的有效供给，有助于楼市价格的下降。
三、别墅类产品的开发将受到更加严格的限制
《通知》对住宅类用地加入了最低容积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件，要求将其写入出让合同或划拨决定书。2006年开始,别墅用地已停批。但部分开发商为了提高资金的回收率与利润，以牺牲容积率的办法来开发别墅类产品,降低了土地的利用效率。而由于本次通知给容积率设定了下限，那种通过降低容积率来实现别墅类开发的产品将收到严格限制，从而堵住开发商将项目做成低容积率高档商品房的漏洞。
四、促使房地产开发商将目光投向旧城改造
旧城改造不涉及新增建筑用地，也不涉及占用市郊耕地的问题，有利于土地集约利用。在国家对土地严格控制的情况下，开发商将把更多的目光转向对“城中村”的改造。“城中村”指在城市化进程中，城市周边区域农民因为土地大部分被征用而转为居民后，仍居住在原区域而形成的居民区。“城中村”有两种发展模式，即由单一中心向外弧形扩展（如成都等平原城市）和多中心同时扩展（如重庆等）。“城中村”的长期存在，既是对土地资源的整体浪费，也将影响城市的基础设施建设布局，进而影响城市合理规划。《通知》虽有利于促进开发商对旧城的开发，但也要求加快城市规划相关技术标准的制定和修订；尽快出台新修订的人均用地、用地结构等城市规划控制标准。对此应在科学论证的基础上，引导房地产开发商在“城中村”土地上大力建设公寓式、楼层化住宅，扩大城市土地建设容量。
五、出让土地宗地规模将更加科学化
通知要求要合理确定出让土地的宗地规模，督促及时开发利用,形成有效供给,确保节约集约利用每宗土地。即合理制定土地出让规模，防止出让规模出现过大和过小两个极端。若出让规模过小,将导致开发目标无法承载。出让规模过大,将会导致土地开发建设周期长、地块闲置的局面。当前房价的上扬，部分原因就是因为特大型地产公司大量圈地,再以此进行融资造成的。这不仅影响了房地产市场的正常次序,造成了城市用地的表面稀缺,助长了房价的攀升,而且往往伴随着一定金融风险。因此,今后房地产开发商拿地规模将逐步规范化,“千亩大盘”就很难再现。
3号文件发出后，2008年上半年，各有关部门将相继出台一系列具体措施，如何从技术上规范和引导房地产市场的发展，我们将拭目以待。
参考文献:
[1]国务院关于促进节约集约用地的通知[Z].2008～1～7
[2]李连元:房地产开发模式何以与时俱进[J].城市开发,2007.11
[3]胡炳山:滨州市节约集约利用土地促进经济又好又快发展[J].山东国土资源,2007.11
[4]王家庭 张换兆:城市土地集约利用比较:上海与天津[J]，改革,2007.10