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年底年初，对身处时艰的开发商来说显得尤为重要。当前，全国楼市频吹“寒风”，国内各地楼市的成交量都不容乐观，紧缩性的房贷政策可能成为长期政策，二次限购、贷款利率提升又如悬在二三线城市头上的“利剑”。种种迹象表明，持续一年多的房地产调控已进入深水区。
放眼首府楼市，为了抢夺刚性需求市场份额，开发商各种营销战术层出不穷。继部分楼市“垫首付”、“购房送家轿”之后，直白降价促销也现身楼市，如果说当前的楼市是一座坚冷的“围城”，那么，一场以降价来换取年底营销业绩的楼市包围战已经打响。
开发商谋变抢“刚需”
调控持续发力，楼市压力升级，一方而是新房源的不断涌入致使供应量持续增加，另一方面则是住宅销量下降。在此背景下，首府开发商开始谋求应市之道以加速销售。目前，包括广汇、金科、瑞成、腾飞、天然房产等本土品牌房地产企业开始将销售重点瞄准首次置业以及首次改善型等刚需人群，而新投房产的直白降价，则使之前扑朔迷离的首府楼市趋势目渐明朗化。
2011年11月27日，记者了解到，作为首府第一个直言降价的房地产项目，首府银川路(世界名筑二期)一项目将原7600元／平方米的在售项目均价调整为7200元／平方米，均价直降了400元。此举可以说创首府楼市第一个真正意义上的降价楼盘。虽然降价幅度不大，但相较之前开发商的“垫首付”、“送家轿”的隐讳，直白之意让首府楼市趋势日渐与内地城市楼市一致。
天然理想城限量特价房3980元／平方米起、恒大金碧天下成本价折上折3746元／平方米起、博瑞新村三居尾盘直降400元优惠……就在首府楼市部分楼盘打出“垫首付”后不久，以小幅度降价来换取市场交易量的行为，在首府各售楼处日渐增多，并有蔓延之势。
首府一家房地产开发企业负责人认为，目前，首府楼市成交低迷，开发商垫付首付也罢、小幅降价也好，目的都是为了快速回笼资金。因为对于一些项目的开发商来说，银行提高房贷首付和利率，对他们的影响远比限购大。不少开发商确实感到了“鸭梨”山大，有苦难言：限购影响的主要是中上层的购买力，限贷影响的是中低下层的购买者，限购后买房资格的问题也许还有办法解决，但购买力的问题，却很难在短期内解决。
而在新疆合富辉煌房地产代理公司市场分析师段伟看来，在年关时节、调控加码、楼市一片降价声起的当下，一些品牌开发商早已敏锐地捕捉到了刚性需求已经悄然释放的迹象，因而谋求改变、抢攻“刚需”，这也造就了当下市场的热点。
首府房价将趋于理性
首府一家房地产代理公司负责人介绍说，目前，内地一线城市降价趋势已经形成，而政府的调控政策也已经明确，短期内见不到转机，迫于年底急需资金回笼的现状，开发商不得不采取变相降价的措施来拉动部分购房者下单。
该负责人分析认为，按照目前一些代理商的操作，一套售价在8000元／平方米的住宅，面积以85平方米来算，提供2年免息的垫首付款基础上，购房者的装饰预算不超过10万元，还可申请15％返现，也就相当于2.5万元的优惠。综合起来实际上也就相当于给了近5％的降价。
“内地一线城市房价动辄每平米3、4万，降幅20％，就是一个平方米降6000-g000元，乌市的房价均价也就在5500元／平方米上下，就算有10％的降幅，一个平方也就是600元而已。”该负责人坦言，部分开发商的优惠措施实际上已经体现了政策的作用力，只不过开发商不敢轻言降价而已。
采访中，多位首府房地产人士都坦言，这两年房价确实涨得快了点，让很多人都看不懂，毕竟，一个健康的市场，不应该出现太大的价格波动，这才能营造一个理性的楼市供需环境。
让首府地产人士心里没底的是，国家统计局公布2011年10月份国内70个大中城市住宅销售价格变动情况报告显示，10月份首府新建住宅价、新建商品住宅价再次居国内70个大中城市房价涨幅排名首位，二手住宅价涨幅居第二。这已是首府房价涨幅连续第七个月届国内房价涨幅榜前三甲。
在价格涨幅居高不下的同时，商品住房交易量出现小幅下降的趋势。乌市房产交易管理中心公开信息显示，2011年1至10月，首府新建商品住房批准预售331.17万平方米，同比增长2.96％；商品住房登记成交面积326.06万平方米，同比下降8.55％。其中8月至10月，商品住房登記成交面积创三年来最低，三个月的成交总量较2010年同期下降超三成。
“供给膨胀、需求萎缩，今后一段时间，供大于求现象可能会较为明显。”新疆宜居盛世房地产代理公司分析人士表示，目前摆在开发商面前的难题是如何应对买方市场，取得主动权。
实际上，压力不仅来自于住房供求双方，2011年1-10月，首府土地市场共推出14批土地，合计供应面积196.78万平方米，同比下降68.35％。其中住宅类土地供应仅87.04万平方米，可建建筑面积220.21万平方米，同比分别下降76.58％和73.31％。住宅类用地供应的大幅减少势必将影响明后年的新建商品房供应。
“多重楼市调控政策，以及2011年2月起在乌鲁木齐实施的限购房政策效果已经显现，这是导致目前商品房交易量下降的重要因素之一。”乌市房产管理局相关工作人员表示。
乌鲁木齐奥玛壹佰房地产经纪有限公司总经理李岳江表示，如果乌市商品房成交量持续下降的话，房产价格肯定会有所松动。不过，新疆的房地产市场不同于内地，不可能出现大幅下降，乌市房价的涨势会放缓，日渐趋于理性。
业内人士分析认为，预计2012年5月前首府楼市整体会有一个小幅回调的空间，回调的主因仍是国家房产政策调控因素，而随着经济整体回稳，银行存款准备金比例调低，限购令的松动，新疆大开发政策进一步带动投资，以及首府人口的增加带动刚性需求，首府房价仍会继续保持在一个合理价位空间。
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楼盘不降有可能成空城
记者：国内楼市调控已进入深水区．你如何看待当前市场形势?
陈真诚(著名专栏作家，房地产品牌营销专家，投融资专家，土地交易与项目投融资经纪人)：近年来，房价持续大幅上涨，非常不正常，导致或引发或潜伏了一系列社会经济问题，使得经济结构被扭曲，经济增长质量因房价泡沫和物价泡沫而降低，经济增长数据中不乏一些水分的存在。如果开发商对市场、政策走势判断错误，或受一些舆论或报告误导，采取错误的决策，继续观望或坚持不有效降价促销，不主动采取积极的营销策略，就要当心其待售楼盘可能变成价格依然高定但持续卖不掉的死盘即“僵尸楼盘”，企业可能变成持久地难以继续活化经营的“僵尸公司”，失去取得下一轮竞争的机会或相对优势，甚至可能被市场淘汰。
记者：房价要降，降多少才算合理?会降多久?
陈真诚：由于多年来快速大幅上涨，看待房价问题，不应只看到涨跌速度或幅度，还应看到其现实价位和调整后的价位。相比2005、2006年，几乎所有大中城市的房价已经是呈数倍地上涨。且不说房价该不该下降20％或25％，但可以肯定地说，如果房价下降30％或更多，也只是正常的回调，不会对追求质量的经济增长造成多大实质影响，只是降低了经济增长对房地产的过度依赖。目前，虽然降价潮已在全国蔓延，但就整体市场而言，房价还处于僵持阶段。我个人认为，这种僵持还会持续一段时间。也赣是说，要使调控真正见效、房价下降到合理价位，还需不短的时间。中央政府一直强调坚定不移地继续坚持房地产调控，“限购”、“限贷”等调控政策不会放松。
放眼首府楼市，为了抢夺刚性需求市场份额，开发商各种营销战术层出不穷。继部分楼市“垫首付”、“购房送家轿”之后，直白降价促销也现身楼市，如果说当前的楼市是一座坚冷的“围城”，那么，一场以降价来换取年底营销业绩的楼市包围战已经打响。
开发商谋变抢“刚需”
调控持续发力，楼市压力升级，一方而是新房源的不断涌入致使供应量持续增加，另一方面则是住宅销量下降。在此背景下，首府开发商开始谋求应市之道以加速销售。目前，包括广汇、金科、瑞成、腾飞、天然房产等本土品牌房地产企业开始将销售重点瞄准首次置业以及首次改善型等刚需人群，而新投房产的直白降价，则使之前扑朔迷离的首府楼市趋势目渐明朗化。
2011年11月27日，记者了解到，作为首府第一个直言降价的房地产项目，首府银川路(世界名筑二期)一项目将原7600元／平方米的在售项目均价调整为7200元／平方米，均价直降了400元。此举可以说创首府楼市第一个真正意义上的降价楼盘。虽然降价幅度不大，但相较之前开发商的“垫首付”、“送家轿”的隐讳，直白之意让首府楼市趋势日渐与内地城市楼市一致。
天然理想城限量特价房3980元／平方米起、恒大金碧天下成本价折上折3746元／平方米起、博瑞新村三居尾盘直降400元优惠……就在首府楼市部分楼盘打出“垫首付”后不久，以小幅度降价来换取市场交易量的行为，在首府各售楼处日渐增多，并有蔓延之势。
首府一家房地产开发企业负责人认为，目前，首府楼市成交低迷，开发商垫付首付也罢、小幅降价也好，目的都是为了快速回笼资金。因为对于一些项目的开发商来说，银行提高房贷首付和利率，对他们的影响远比限购大。不少开发商确实感到了“鸭梨”山大，有苦难言：限购影响的主要是中上层的购买力，限贷影响的是中低下层的购买者，限购后买房资格的问题也许还有办法解决，但购买力的问题，却很难在短期内解决。
而在新疆合富辉煌房地产代理公司市场分析师段伟看来，在年关时节、调控加码、楼市一片降价声起的当下，一些品牌开发商早已敏锐地捕捉到了刚性需求已经悄然释放的迹象，因而谋求改变、抢攻“刚需”，这也造就了当下市场的热点。
首府房价将趋于理性
首府一家房地产代理公司负责人介绍说，目前，内地一线城市降价趋势已经形成，而政府的调控政策也已经明确，短期内见不到转机，迫于年底急需资金回笼的现状，开发商不得不采取变相降价的措施来拉动部分购房者下单。
该负责人分析认为，按照目前一些代理商的操作，一套售价在8000元／平方米的住宅，面积以85平方米来算，提供2年免息的垫首付款基础上，购房者的装饰预算不超过10万元，还可申请15％返现，也就相当于2.5万元的优惠。综合起来实际上也就相当于给了近5％的降价。
“内地一线城市房价动辄每平米3、4万，降幅20％，就是一个平方米降6000-g000元，乌市的房价均价也就在5500元／平方米上下，就算有10％的降幅，一个平方也就是600元而已。”该负责人坦言，部分开发商的优惠措施实际上已经体现了政策的作用力，只不过开发商不敢轻言降价而已。
采访中，多位首府房地产人士都坦言，这两年房价确实涨得快了点，让很多人都看不懂，毕竟，一个健康的市场，不应该出现太大的价格波动，这才能营造一个理性的楼市供需环境。
让首府地产人士心里没底的是，国家统计局公布2011年10月份国内70个大中城市住宅销售价格变动情况报告显示，10月份首府新建住宅价、新建商品住宅价再次居国内70个大中城市房价涨幅排名首位，二手住宅价涨幅居第二。这已是首府房价涨幅连续第七个月届国内房价涨幅榜前三甲。
在价格涨幅居高不下的同时，商品住房交易量出现小幅下降的趋势。乌市房产交易管理中心公开信息显示，2011年1至10月，首府新建商品住房批准预售331.17万平方米，同比增长2.96％；商品住房登记成交面积326.06万平方米，同比下降8.55％。其中8月至10月，商品住房登記成交面积创三年来最低，三个月的成交总量较2010年同期下降超三成。
“供给膨胀、需求萎缩，今后一段时间，供大于求现象可能会较为明显。”新疆宜居盛世房地产代理公司分析人士表示，目前摆在开发商面前的难题是如何应对买方市场，取得主动权。
实际上，压力不仅来自于住房供求双方，2011年1-10月，首府土地市场共推出14批土地，合计供应面积196.78万平方米，同比下降68.35％。其中住宅类土地供应仅87.04万平方米，可建建筑面积220.21万平方米，同比分别下降76.58％和73.31％。住宅类用地供应的大幅减少势必将影响明后年的新建商品房供应。
“多重楼市调控政策，以及2011年2月起在乌鲁木齐实施的限购房政策效果已经显现，这是导致目前商品房交易量下降的重要因素之一。”乌市房产管理局相关工作人员表示。
乌鲁木齐奥玛壹佰房地产经纪有限公司总经理李岳江表示，如果乌市商品房成交量持续下降的话，房产价格肯定会有所松动。不过，新疆的房地产市场不同于内地，不可能出现大幅下降，乌市房价的涨势会放缓，日渐趋于理性。
业内人士分析认为，预计2012年5月前首府楼市整体会有一个小幅回调的空间，回调的主因仍是国家房产政策调控因素，而随着经济整体回稳，银行存款准备金比例调低，限购令的松动，新疆大开发政策进一步带动投资，以及首府人口的增加带动刚性需求，首府房价仍会继续保持在一个合理价位空间。
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楼盘不降有可能成空城
记者：国内楼市调控已进入深水区．你如何看待当前市场形势?
陈真诚(著名专栏作家，房地产品牌营销专家，投融资专家，土地交易与项目投融资经纪人)：近年来，房价持续大幅上涨，非常不正常，导致或引发或潜伏了一系列社会经济问题，使得经济结构被扭曲，经济增长质量因房价泡沫和物价泡沫而降低，经济增长数据中不乏一些水分的存在。如果开发商对市场、政策走势判断错误，或受一些舆论或报告误导，采取错误的决策，继续观望或坚持不有效降价促销，不主动采取积极的营销策略，就要当心其待售楼盘可能变成价格依然高定但持续卖不掉的死盘即“僵尸楼盘”，企业可能变成持久地难以继续活化经营的“僵尸公司”，失去取得下一轮竞争的机会或相对优势，甚至可能被市场淘汰。
记者：房价要降，降多少才算合理?会降多久?
陈真诚：由于多年来快速大幅上涨，看待房价问题，不应只看到涨跌速度或幅度，还应看到其现实价位和调整后的价位。相比2005、2006年，几乎所有大中城市的房价已经是呈数倍地上涨。且不说房价该不该下降20％或25％，但可以肯定地说，如果房价下降30％或更多，也只是正常的回调，不会对追求质量的经济增长造成多大实质影响，只是降低了经济增长对房地产的过度依赖。目前，虽然降价潮已在全国蔓延，但就整体市场而言，房价还处于僵持阶段。我个人认为，这种僵持还会持续一段时间。也赣是说，要使调控真正见效、房价下降到合理价位，还需不短的时间。中央政府一直强调坚定不移地继续坚持房地产调控，“限购”、“限贷”等调控政策不会放松。