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1998年福利分房结束，1999年整个房地产行业进入大的市场化阶段，这是众所周知的中国房地产行业发展的背景起点。在这样的背景下，房地产企业也从这一年开始进入快速发展时期，品牌定位逐渐清晰，本人也随着企业的发展获得了职业生涯的阶段性成功。
黄金十年已终结
但实际上我要说的是，这一时期的房地产行业的起步，并不像人们想象的那样顺风顺水。首先在房地产商方面，当时专业的房地产商并不多，所有的产品、设计、包括施工、销售还远算不上成熟，另外客户，即便是买房的客户当时对于房地产行业的了解也远不如现在这般深刻、清晰。总之，那个时期中国房地产业尚处于不折不扣的初级阶段。
近十几年中国经济持续高速增长，房地产行业也借此迎来了持续十几年的黄金时代。信贷政策，货币政策、土地政策的扶持，以及老百姓随着收入增长而日益提升的对居住品质的要求，使市场需求不断释放，有力地助推着中国房地产行业高速增长。所以说，所谓房地产的黄金时期，实际上是中国经济快速增长带动之下的结果，房地产增长的速度，始终与国家经济增长速度亦步亦趋。其间，房地产市场也经历过震荡，这是任何行业都存在的正常现象，然而每次震荡之后房地产还是在向前发展。例如2008年金融危机的时候，国家从宏观的角度进行了调控，2010年、2011年房地产却达到了一个更高的一个高峰，其根本原因还是中国经济的崛起。
而眼下，情况则有所不同了。中国经济面临越来越大的下行压力，“转型”的呼声已经日益急切，与经济形势息息相关的房地产必然受其影响。从2011年以来，中国楼市的调控政策力度之大前所未有，政策的放松也是遥遥无期，更耐人寻味的是地方政府的全力执行。政策变化的根本原因，是中国人口红利已到拐点，城市化速度在下降，高房价也增加了通胀压力。我想，既然“转型”是解决当前宏观经济形势问题的核心思想，那么后黄金时代房地产行业如何发展，也应该以“转型”为切入点进行思考。
转型期后的未来之路
未来几十年，经济转型将是我国面临的一项重要任务，从原来的劳动力密集型，以生产、出口为导向，慢慢转向技术密集型，以内需、消费为主要的支撑。房地产行业是传统行业，以前只是盖房子，卖房子，在国家经济转型的大形势下，房地产行业的转型同样迫在眉睫。
很多人都说过，新型城镇化将是未来中国经济发展的动力源之一。我想，城镇化大发展的同时，也将给房地产发展带来巨大的空间，房地产业的发展轨迹只有融入新型城镇化过程中，才能注入持续发展的内力。随着城市规模的扩张、人口的增加、城市化进程的加快，新型城镇化的基础设施建设规模巨大，城市功能向集约化发展，要求开发商具备对城市进行区域、成片、有规模的开发，具有规模化、高效化、标准化的更专业的城市综合开发能力，能较好满足新型城镇化建设的需求。房地产行业由此面临一个必须转型升级的巨大契机。
冯仑曾经说，新型城镇化的核心特征是“聚集”， 第一是空间聚集，第二是产业聚集，第三就是人口聚集，而房地产就是为城市化中三个聚集制造有价值的空间。新型城镇化对空间形态复杂性提出了更高的要求，这就使得地产商必须学会不仅做住宅一个单一业态，还要提供更多的专业能力，服务城市化，这才是未来房地产企业存在的价值所在。因此，在房地产业转型的趋势中，专业化（比如，文化地产、养老地产、未来的工业地产、旅游地产）将是一条必经之路。
我们以“文化地产”为例。经常有人问，什么是文化地产？在我看来，文化地产的核心是要满足人们的精神需求。人住一在个房子里，如果单单觉得房子很漂亮、很大，那是不够的，还要满足精神需求。我们需要去看电影，去找人聊天、打牌，找人分享生活的喜乐，那么就需要在几公里内找到能够满足需要的文化设施。房子是物质的，文化是精神的，文化地产就是精神和物质的结合。它的本质就是解决人们的精神问题。配置很简单就是有办公的地方，有住的地方，还有精神生活的地方。当然，拿地成本，设计理念，对商业化文化地产的界定，利润价值的测算，这些都是很大的挑战。但我认为，挑战的背后就是机遇，这些挑战都解决了就是最大的机遇。
除专业化之外，房地产证券化我认为也是未来的一个趋势。当经济增长到一定程度，房地产就不再是简简单单的固定资产，而是可以作为金融资产来处理。比如，将一栋房子分成100份股权，卖给100人，这样握有股权的客户就能享受这个房子的增值收益。当前，我国房地产市场积聚了大量的社会资金，流动性差，容易带来较大的风险。实行房地产证券化，可利用证券的流通性，将房地产这一长期资产同市场的短期资金联系，大大增强资产的流动性。而且，证券使得资产的持有者分散，如果允许保险公司、投资基金、住房公积金参与到房地产金融市场体系中，将使得整个房地产风险由更多的人来承担，也就是说可以容忍更大的风险积聚。
黄金十年已终结
但实际上我要说的是，这一时期的房地产行业的起步，并不像人们想象的那样顺风顺水。首先在房地产商方面，当时专业的房地产商并不多，所有的产品、设计、包括施工、销售还远算不上成熟，另外客户，即便是买房的客户当时对于房地产行业的了解也远不如现在这般深刻、清晰。总之，那个时期中国房地产业尚处于不折不扣的初级阶段。
近十几年中国经济持续高速增长，房地产行业也借此迎来了持续十几年的黄金时代。信贷政策，货币政策、土地政策的扶持，以及老百姓随着收入增长而日益提升的对居住品质的要求，使市场需求不断释放，有力地助推着中国房地产行业高速增长。所以说，所谓房地产的黄金时期，实际上是中国经济快速增长带动之下的结果，房地产增长的速度，始终与国家经济增长速度亦步亦趋。其间，房地产市场也经历过震荡，这是任何行业都存在的正常现象，然而每次震荡之后房地产还是在向前发展。例如2008年金融危机的时候，国家从宏观的角度进行了调控，2010年、2011年房地产却达到了一个更高的一个高峰，其根本原因还是中国经济的崛起。
而眼下，情况则有所不同了。中国经济面临越来越大的下行压力，“转型”的呼声已经日益急切，与经济形势息息相关的房地产必然受其影响。从2011年以来，中国楼市的调控政策力度之大前所未有，政策的放松也是遥遥无期，更耐人寻味的是地方政府的全力执行。政策变化的根本原因，是中国人口红利已到拐点，城市化速度在下降，高房价也增加了通胀压力。我想，既然“转型”是解决当前宏观经济形势问题的核心思想，那么后黄金时代房地产行业如何发展，也应该以“转型”为切入点进行思考。
转型期后的未来之路
未来几十年，经济转型将是我国面临的一项重要任务，从原来的劳动力密集型，以生产、出口为导向，慢慢转向技术密集型，以内需、消费为主要的支撑。房地产行业是传统行业，以前只是盖房子，卖房子，在国家经济转型的大形势下，房地产行业的转型同样迫在眉睫。
很多人都说过，新型城镇化将是未来中国经济发展的动力源之一。我想，城镇化大发展的同时，也将给房地产发展带来巨大的空间，房地产业的发展轨迹只有融入新型城镇化过程中，才能注入持续发展的内力。随着城市规模的扩张、人口的增加、城市化进程的加快，新型城镇化的基础设施建设规模巨大，城市功能向集约化发展，要求开发商具备对城市进行区域、成片、有规模的开发，具有规模化、高效化、标准化的更专业的城市综合开发能力，能较好满足新型城镇化建设的需求。房地产行业由此面临一个必须转型升级的巨大契机。
冯仑曾经说，新型城镇化的核心特征是“聚集”， 第一是空间聚集，第二是产业聚集，第三就是人口聚集，而房地产就是为城市化中三个聚集制造有价值的空间。新型城镇化对空间形态复杂性提出了更高的要求，这就使得地产商必须学会不仅做住宅一个单一业态，还要提供更多的专业能力，服务城市化，这才是未来房地产企业存在的价值所在。因此，在房地产业转型的趋势中，专业化（比如，文化地产、养老地产、未来的工业地产、旅游地产）将是一条必经之路。
我们以“文化地产”为例。经常有人问，什么是文化地产？在我看来，文化地产的核心是要满足人们的精神需求。人住一在个房子里，如果单单觉得房子很漂亮、很大，那是不够的，还要满足精神需求。我们需要去看电影，去找人聊天、打牌，找人分享生活的喜乐，那么就需要在几公里内找到能够满足需要的文化设施。房子是物质的，文化是精神的，文化地产就是精神和物质的结合。它的本质就是解决人们的精神问题。配置很简单就是有办公的地方，有住的地方，还有精神生活的地方。当然，拿地成本，设计理念，对商业化文化地产的界定，利润价值的测算，这些都是很大的挑战。但我认为，挑战的背后就是机遇，这些挑战都解决了就是最大的机遇。
除专业化之外，房地产证券化我认为也是未来的一个趋势。当经济增长到一定程度，房地产就不再是简简单单的固定资产，而是可以作为金融资产来处理。比如，将一栋房子分成100份股权，卖给100人，这样握有股权的客户就能享受这个房子的增值收益。当前，我国房地产市场积聚了大量的社会资金，流动性差，容易带来较大的风险。实行房地产证券化，可利用证券的流通性，将房地产这一长期资产同市场的短期资金联系，大大增强资产的流动性。而且，证券使得资产的持有者分散，如果允许保险公司、投资基金、住房公积金参与到房地产金融市场体系中，将使得整个房地产风险由更多的人来承担，也就是说可以容忍更大的风险积聚。