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南通光华建筑工程有限公司 江苏 如东 226400
【摘 要】住宅渗漏是建筑行业的质量通病，也是对人民生活最能产生影响的一项问题，严重影响着房建工程的正常使用，尤其随着我国居民住宅需求已经逐步向小康型发展，居住体验要求也越来越高。本文以汇杰新城04地块二标段工程为例，针对地下室、外墙、楼地面、屋面等分部分项工程的渗漏问题，浅析其产生原因、防渗漏施工技术和解决措施，提出一些解决方案。
【关键词】防渗漏；施工技术；应用
1.工程概况
南京市规划了迈皋桥创业园、花岗、西善桥岱山和江宁上坊四大保障房项目，总用地面积5.6平方公里，总建筑面积约950万m2，共计提供约8.2万套保障性住房。汇杰新城（南京栖霞区迈皋桥保障性住房）04地块二标段工程即为其一部分，工程总建筑面积89823m2，其中地下一层结构面积13586 m2，4-07、4-08为两栋33层高层住宅、4-09为1栋25层高层住宅、4-10二层沿街小型商业用房、4-11为幼儿园和基层社区中心。
2.施工阶段渗漏原因分析
2.1 地下室渗漏原因分析
地下室渗漏一般位于集水坑、不同厚度底板交接、坡道出入口、后浇带、外墙止水带、、穿墙螺孔堵塞洞口、种植土顶板等部位。本工程紧临河道，底板施工期正值雨季，底板浇筑时地下水处于承压状态，极易形成渗漏。
2.2 外墙渗漏原因分析
本工程外墙填充墙采用ALC砌块，与砼墙连接边容易形成贯通裂缝，雨季容易形成渗漏。外墙外保温采用挤塑保温板，在檐口、窗框、空调洞口等部位容易形成微小裂缝，雨水沿着裂缝深入墙体内部，造成外墙渗漏。外门窗处于雨水淋刷和太阳暴晒下，使门洞衔接处的施工缝产生裂痕，或形成窗台渗水等导致外墙渗漏。
2.3 楼地面渗漏原因分析
卫生间和厨房的渗漏多发生在墙根处或者是底面，原因是底面或是墙体存在着细小裂缝，铺设的管道没有进行密封、防水层没有铺设到位或是防水层遭到破坏，另外就是厨房和卫生间经常存在积水或是流水，经过长时间的浸泡，都会导致厨房和卫生间的渗漏发生。
2.4 屋面渗漏原因分析
屋面渗漏原因多是防水层年久失修，部分或是全部失效，造成屋面出现渗水，从施工方面来说，是由于施工操作不当，防水材料边角或是衔接处没有密封；也可能是由于防水材料本身质量不达标，造成了渗漏发生。从使用上来看，可能是屋面通水口堵塞，造成积水，导致了屋面渗漏，或是常年不清理，造成草类生长，破坏了防水层，或是物业和用户打孔过多，破坏了防水层结构，造成了渗水。从设计方面来看，设计时可能没有考虑到建筑的特殊性，只是单单按照通用的标准来施工，设计的房屋坡度不合理或是排水孔少可能就会造成屋面渗漏的产生。
3.防渗漏管理措施
住宅渗漏属于建筑行业的质量通病，施工前南京保障房指挥部即统一确定施工做法，梳理可能出现的各种质量问题，并汇编成册，由各参建单位细化，并形成以下管理制度。
（1）样板引路制度 对工程易渗漏部位：外门窗堵塞防水、屋面防水、外墙螺杆洞堵塞、穿墙穿楼板管洞堵塞、外脚手架留置脚手眼堵塞、烟道预留洞口堵塞等实行工艺样板引路制度，进行验收确认，并签署工艺样板验收表。
（2）防渗漏专项验收制度 对工程易渗漏的关键部位，包括外门窗堵塞防水、屋面防水、外墙螺杆洞堵塞、穿墙穿楼板管洞堵塞、外脚手架留置脚手眼堵塞、烟道预留洞口堵塞等须实施防渗漏专项隐蔽验收制度。隐蔽验收通过后方可继续下一步工序的施工，并做好防渗漏专项隐蔽记录。
（3）影像资料 应对现场隐蔽验收的质量情况进行拍照、存档：按分户、编号进行存档；外墙螺杆洞堵塞、穿墙穿楼板管洞堵塞、外脚手架留置脚手眼堵塞、烟道预留洞口堵塞须按 100% 存照，按分户的要求进行存档。
（4）淋水试验 对于屋面、卫生间、阳露台、外墙等部位须做淋水试验，并形成淋水试验报告。淋水试验须做两次（结构完成后和防水层完成后），每次进行24小时淋水，外墙淋水宜在外墙保温层施工之前进行；除上述试验外，上述部位必须做雨后检查记录，并做好淋水检查记录和雨后检查记录。
4.防渗漏施工措施和新技术应用
4.1 地下室防渗漏施工措施
因本工程地下水与河道相通，原管井降水方案效果不良，项目部采用了阻水沟降水新技术。即砼底板浇筑前，与河道平行区域开挖3米宽度深沟，低于地下室地面2.5米，并采用大动力泵组24小时不停抽水，确保基础地面干燥，底板施工结束后回填级配砂石，确保地基承载力满足设计要求。
4.2 外墙防渗漏施工措施
外墙防渗漏关键是在施工阶段，尤其是填充墙砌筑、外墙保温、窗框填塞等环节。填充墙施工完成后1周内，由专人进行竖缝的检查，如发现因沉降出线通缝，应立即采用微沫注浆堵塞。外墙保温施工时，所有管道根、空调洞口、檐口等部位由专人检查合格后方可施工。
细石混凝土窗台整体后浇施工工艺，即防止窗台渗漏，将原来细石砼窗台在窗框安装前施工，待窗框安装完成后再用砂浆粉刷抹平的施工工艺，调整为先安装窗框，待窗框安装到位后，一次性进行细石砼窗台的浇筑，最后抹灰收口的施工工艺，增强窗台密实性。
4.3 楼地面防渗漏施工措施
厨房和卫生间的防渗漏处理方案目前已比较成熟，我们发现主要问题在于给排水、通风管道穿楼板处极易渗漏。根据南京保障房统一推荐的预埋线管不穿梁底模板新工艺，即不在模板上开设预留孔洞，预留接头管二次施工，减少预留线管穿楼板处的渗漏，此工艺经南京保障房工程大量使用，现已得到成熟推广。
4.4 屋面防渗漏施工措施
屋面工程房防渗漏的重点主要在于防水材料的选择和砼结构施工质量等方面，屋面以上所有翻边砼，必须同屋面结构梁、板同时浇捣完成；二次结构施工的外立面空调板、饰线等翻边，必须分别与空调板和饰线同时浇筑完成。斜屋面檐口倒置式防水层上设置暗沟。
5.住宅防渗漏施工新技术的研究方向
通过应用上述技术和管理措施，本工程在用户入住后渗漏发生情况较少，效果比较好，但我国目前住宅产业正在向预制化、工厂化方向发展，住宅防渗漏施工新技术的研究也应随之，应重点做好预前控制，在设计阶段就提出解决方案，提高用户的居住体验。
参考文献：
[1] 官文.关于房建工程防渗漏技术的研究.辽宁，2007.
[2] 郑宝玉.超大跨度预应力施工技术在库房工程中的应用[J].广东建材，2010
[3] 王铁梦.工程结构裂缝控制[M].北京：中国建筑工业出版社，1997.
作者简介：桑红飞（1978-），男，江苏如东人，工程师，大学本科学历，工程硕士学位，注册一级建造师，主要从事工程项目管理和施工技术的研究工作。
【摘 要】住宅渗漏是建筑行业的质量通病，也是对人民生活最能产生影响的一项问题，严重影响着房建工程的正常使用，尤其随着我国居民住宅需求已经逐步向小康型发展，居住体验要求也越来越高。本文以汇杰新城04地块二标段工程为例，针对地下室、外墙、楼地面、屋面等分部分项工程的渗漏问题，浅析其产生原因、防渗漏施工技术和解决措施，提出一些解决方案。
【关键词】防渗漏；施工技术；应用
1.工程概况
南京市规划了迈皋桥创业园、花岗、西善桥岱山和江宁上坊四大保障房项目，总用地面积5.6平方公里，总建筑面积约950万m2，共计提供约8.2万套保障性住房。汇杰新城（南京栖霞区迈皋桥保障性住房）04地块二标段工程即为其一部分，工程总建筑面积89823m2，其中地下一层结构面积13586 m2，4-07、4-08为两栋33层高层住宅、4-09为1栋25层高层住宅、4-10二层沿街小型商业用房、4-11为幼儿园和基层社区中心。
2.施工阶段渗漏原因分析
2.1 地下室渗漏原因分析
地下室渗漏一般位于集水坑、不同厚度底板交接、坡道出入口、后浇带、外墙止水带、、穿墙螺孔堵塞洞口、种植土顶板等部位。本工程紧临河道，底板施工期正值雨季，底板浇筑时地下水处于承压状态，极易形成渗漏。
2.2 外墙渗漏原因分析
本工程外墙填充墙采用ALC砌块，与砼墙连接边容易形成贯通裂缝，雨季容易形成渗漏。外墙外保温采用挤塑保温板，在檐口、窗框、空调洞口等部位容易形成微小裂缝，雨水沿着裂缝深入墙体内部，造成外墙渗漏。外门窗处于雨水淋刷和太阳暴晒下，使门洞衔接处的施工缝产生裂痕，或形成窗台渗水等导致外墙渗漏。
2.3 楼地面渗漏原因分析
卫生间和厨房的渗漏多发生在墙根处或者是底面，原因是底面或是墙体存在着细小裂缝，铺设的管道没有进行密封、防水层没有铺设到位或是防水层遭到破坏，另外就是厨房和卫生间经常存在积水或是流水，经过长时间的浸泡，都会导致厨房和卫生间的渗漏发生。
2.4 屋面渗漏原因分析
屋面渗漏原因多是防水层年久失修，部分或是全部失效，造成屋面出现渗水，从施工方面来说，是由于施工操作不当，防水材料边角或是衔接处没有密封；也可能是由于防水材料本身质量不达标，造成了渗漏发生。从使用上来看，可能是屋面通水口堵塞，造成积水，导致了屋面渗漏，或是常年不清理，造成草类生长，破坏了防水层，或是物业和用户打孔过多，破坏了防水层结构，造成了渗水。从设计方面来看，设计时可能没有考虑到建筑的特殊性，只是单单按照通用的标准来施工，设计的房屋坡度不合理或是排水孔少可能就会造成屋面渗漏的产生。
3.防渗漏管理措施
住宅渗漏属于建筑行业的质量通病，施工前南京保障房指挥部即统一确定施工做法，梳理可能出现的各种质量问题，并汇编成册，由各参建单位细化，并形成以下管理制度。
（1）样板引路制度 对工程易渗漏部位：外门窗堵塞防水、屋面防水、外墙螺杆洞堵塞、穿墙穿楼板管洞堵塞、外脚手架留置脚手眼堵塞、烟道预留洞口堵塞等实行工艺样板引路制度，进行验收确认，并签署工艺样板验收表。
（2）防渗漏专项验收制度 对工程易渗漏的关键部位，包括外门窗堵塞防水、屋面防水、外墙螺杆洞堵塞、穿墙穿楼板管洞堵塞、外脚手架留置脚手眼堵塞、烟道预留洞口堵塞等须实施防渗漏专项隐蔽验收制度。隐蔽验收通过后方可继续下一步工序的施工，并做好防渗漏专项隐蔽记录。
（3）影像资料 应对现场隐蔽验收的质量情况进行拍照、存档：按分户、编号进行存档；外墙螺杆洞堵塞、穿墙穿楼板管洞堵塞、外脚手架留置脚手眼堵塞、烟道预留洞口堵塞须按 100% 存照，按分户的要求进行存档。
（4）淋水试验 对于屋面、卫生间、阳露台、外墙等部位须做淋水试验，并形成淋水试验报告。淋水试验须做两次（结构完成后和防水层完成后），每次进行24小时淋水，外墙淋水宜在外墙保温层施工之前进行；除上述试验外，上述部位必须做雨后检查记录，并做好淋水检查记录和雨后检查记录。
4.防渗漏施工措施和新技术应用
4.1 地下室防渗漏施工措施
因本工程地下水与河道相通，原管井降水方案效果不良，项目部采用了阻水沟降水新技术。即砼底板浇筑前，与河道平行区域开挖3米宽度深沟，低于地下室地面2.5米，并采用大动力泵组24小时不停抽水，确保基础地面干燥，底板施工结束后回填级配砂石，确保地基承载力满足设计要求。
4.2 外墙防渗漏施工措施
外墙防渗漏关键是在施工阶段，尤其是填充墙砌筑、外墙保温、窗框填塞等环节。填充墙施工完成后1周内，由专人进行竖缝的检查，如发现因沉降出线通缝，应立即采用微沫注浆堵塞。外墙保温施工时，所有管道根、空调洞口、檐口等部位由专人检查合格后方可施工。
细石混凝土窗台整体后浇施工工艺，即防止窗台渗漏，将原来细石砼窗台在窗框安装前施工，待窗框安装完成后再用砂浆粉刷抹平的施工工艺，调整为先安装窗框，待窗框安装到位后，一次性进行细石砼窗台的浇筑，最后抹灰收口的施工工艺，增强窗台密实性。
4.3 楼地面防渗漏施工措施
厨房和卫生间的防渗漏处理方案目前已比较成熟，我们发现主要问题在于给排水、通风管道穿楼板处极易渗漏。根据南京保障房统一推荐的预埋线管不穿梁底模板新工艺，即不在模板上开设预留孔洞，预留接头管二次施工，减少预留线管穿楼板处的渗漏，此工艺经南京保障房工程大量使用，现已得到成熟推广。
4.4 屋面防渗漏施工措施
屋面工程房防渗漏的重点主要在于防水材料的选择和砼结构施工质量等方面，屋面以上所有翻边砼，必须同屋面结构梁、板同时浇捣完成；二次结构施工的外立面空调板、饰线等翻边，必须分别与空调板和饰线同时浇筑完成。斜屋面檐口倒置式防水层上设置暗沟。
5.住宅防渗漏施工新技术的研究方向
通过应用上述技术和管理措施，本工程在用户入住后渗漏发生情况较少，效果比较好，但我国目前住宅产业正在向预制化、工厂化方向发展，住宅防渗漏施工新技术的研究也应随之，应重点做好预前控制，在设计阶段就提出解决方案，提高用户的居住体验。
参考文献：
[1] 官文.关于房建工程防渗漏技术的研究.辽宁，2007.
[2] 郑宝玉.超大跨度预应力施工技术在库房工程中的应用[J].广东建材，2010
[3] 王铁梦.工程结构裂缝控制[M].北京：中国建筑工业出版社，1997.
作者简介：桑红飞（1978-），男，江苏如东人，工程师，大学本科学历，工程硕士学位，注册一级建造师，主要从事工程项目管理和施工技术的研究工作。