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摘要：本文通过对房地产开发项目全寿命周期成本控制结构体系及成本构成的综合分析，结合笔者有关房地产开发项目从业经验，总结了在全寿命周期理论指导下的房地产开发项目各个阶段的项目成本控制要点，以期在整个周期内全面监控房地产开发项目的建造和运营成本，并最终达到房地产开发项目降低成本。提高经济效益的目的。
关键词：全寿命周期 房地产项目 成本控制
一直以来，房地产开发企业的成本管理方式多是沿用工业、施工企业的成本管理方法，通过对目标成本各个构成要素的预算，进而实现对成本费用控制的目标，最终寻找实际费用与预算成本的差额进行成本分析和改进，从而提供成本降低的参考。但是房地产项目开发中涉及到多重交叠的繁复程序，若没有一种有效的成本监管控制体系，将很难避免项目开发中的成本损失。从笔者多年房地产项目成本管理的工作经验来看，房地产开发项目全过程的成本监控管理是必要的和重要的，通过全过程的监控实施与运营成本，降低房地产开发项目的总成本，才能切实地提高企业的经济效益。
1 房地产项目成本控制结构与全寿命周期成本控制
1.1 房地产开发项目成本控制结构体系
房地产开发项目的成本构成往往包含了从项目决策、征地拆迁、规划设计、施工组织、竣工验收、产品销售以及物业配套等全部过程[1]。这个多阶段的过程的内容就构成了房地产开发成本和费用的组成，相对应的是土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、市政公用设施费、管理费用、销售费用、财务费用、物业维护费用等八部分内容[2]。
1.2 房地产开发项目全寿命周期成本控制理论
全寿命周期成本（Life Cycle Costing-LCC）也称全寿命周期费用，20世纪60年代末美国国防部最早提出并将其应用于项目开发中。John Kelly就建设项目对LCC作了如下定义，“建设项目全寿命周期费用，一是要在全部项目投资周期内；二是要在这个周期范围内考虑货币的时间价值，据此来评估使命周期中所有费用，包括投资、能源、非能源运营、维护和废除或拆迁等费用”[3]。
对于房地产开发项目而言，其全寿命周期宏观上指的是工程项目从设想、决策、设计、建造、使用、直至报废所经历的全部时段，而在实际项目中具体分为项目的决策阶段、实施阶段和使用阶段三个阶段[4]。项目的决策阶段具体包括项目建议书的编制和可行性研究报告；项目实施阶段具体包括征地拆迁阶段、设计前准备阶段、设计阶段、施工阶段、投入使用前的准备阶段和建成后的保修期；项目的使用阶段是指从项目投入使用开始直到项目报废的阶段[5]。因此，总体来说房地产开发项目的全寿命周期主要组成部分就从工程项目开始设想直到项目报废的整个生命周期。如图1为项目全寿命周期的各个组成阶段的划分。
2 房地产项目各阶段的全寿命成本控制要点
2.1 决策阶段的成本控制要点 房地产开发项目投资决策阶段，其主要目的是对拟建工程项目进行决策，通过可行性的分析以及技术和经济指标分析和论证，据此对拟建项目的投资与否做出科学合理的决策。项目成本来源于投资决策，决策的正确性是项目成本合理的前提，决策的深度也影响着这个项目投资估算的精度。所有的外部因素相同的条件下，最低的寿命周期成本是决策的关键。
决策阶段中，要充分对项目建设规模、执行标准进行论证，确定投资经营、技术方案，控制建设期的资金的投入与融入的方案、分析周边环境因素影响等具体问题加以充分考虑[6]。总之，此阶段最重要的成本控制要点在于综合考虑资金的时间价值，将时间价值、通货膨胀和风险价值考虑到开发项目的成本中区。另外，在投资决策中采用寿命周期成本最小化的原则中，应多采用合理的决策分析方法，实现项目人、材、机和资金等的投资分配，以求最高利润。
2.2 实施阶段的成本控制要点 房地产开发项目实施阶段具体包括设计前准备阶段、设计阶段、施工阶段、销售阶段、投入使用前的准备阶段和建成后的保修期等阶段，是项目从构想到完成的主要阶段。为此，实施阶段的每一个过程的成本控制都显得尤为重要。
首先，在项目设计前的准备阶段，其成本控制包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费。这个阶段成本的控制要点主要是控制征地费用见面和缴款时间；对不同拆迁安置方式和费用进行全方位综合比较并优先采用；有关立项协议要明确界定与土地方或协作方的权利义务，细致考虑立项条款与有关税收以及政府其他收费的关系；有效利用项目红线外的市政公用设施、分享合作条件和收益；降低项目报批报建的风险，争取与地价款的支付直接联系；合理提高容积率，降低无收益物业的比例，在规划条件中控制重点。
其次，项目设计作为成本管理的依据。在设计阶段要实现基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费的合理分配。据统计，房地产开发项目的设计费用虽然仅占项目总成本的2%左右，却足以影响到整个项目75%以上的工程造价[7]。为此，我们在可行性规划设计中要充分考虑市政状况的信息变化；对可变动的设计方案进行深入的成本分析；项目设计报批是准备充分，避免反复报批；在扩初设计中注重成本核算、明确项目的限额指标，同时避免设计的“错、漏、碰、缺”现象；在市政、环境设计中还要综合考虑施工成本的降低，并充分利用公共环境降低施工成本。
再次，施工阶段的成本控制涵盖了基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、管理费等。此阶段是产生变更和索赔提高清单外成本的易发时期，以及不可预见的风险支出都是管理的难点。因而，在投标单位的选择上要充分考虑竞争因素；工程量清单编制准确、保证招标的公平公正；在施工前要对图纸中存在缺陷之处进行修补，施工中尽量避免过程中的设计调整，事先对有可能发生变更之处采取相应的准备和预计；在材料的供应和付款中做到有计划、有原则的材料计划，避免窝工；此外，预结算的审核中也要做到准确、合理，与预结算编制依据和费用发生原因相对应[8]。 另外，销售阶段对成本的影响是双向的效益，一是直接控制成本，二是提高效益的成本控制。要建立“全国卖房、卖全国房”的大营销理念，合理规划控制此阶段的管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等。
最后，竣工验收是在项目的投入使用前的准备阶段和建成后的保修期等阶段的关键环节，作为项目终期建设成本和效益评估、项目资产转移接收的处置、每个阶段造价分析与对比和资料整理汇总的重要阶段，同时也是全面检验决策、设计、施工质量的重要有效环节。在这一点上，必须把重点放在项目成本的确定，工程质量的评估，为项目的运营维护打下良好的基础。
2.3 使用阶段的成本控制要点 房地产开发项目的使用阶段的主要任务是运营和维护。成本管理的关键是建立一支高效的物业管理团队，降低经营成本的同时注重提高物业管理的操作效率。此外，制定出合理的操作和维护方案是操作和维护阶段的有效保证。一般操作和维护方案有长期和短期两种方案，运行和维护阶段的项目成本控制，它的前提是必须要保证建筑物质量目标和安全目标，重点考虑寿命周期成本，优先选择生命周期成本最低，以此来制定合理的操作和维护方案。与此同时，对项目的运营和维护需要根据具体的标准，对工程项目中设备的运营情况进行实时监测，及时采取措施应对，过程中除了要考虑项目运营本身还要综合考虑项目对周边环境的影响、能源的消耗情况、废弃物的排放、处理，以及建筑垃圾的循环利用等。
3 结论
项目全寿命成本控制的理念在房地产项目的成本管理中，是更全面、更完整、同时也是更复杂的项目成本控制方式，本文从房地产开发项目的全寿命周期角度研究了房地产开发项目成本费用的构成情况，并对房地产开发项目每一阶段时期的成本控制要点进行分析。随着房地产行业逐渐步入成熟期，房地产企业只有做到了成本领先才能在竞争日趋激烈的市场中占得一席之地，通过房地产开发项目全寿命周期的成本控制来达到企业经济效益的提升。
参考文献：
[1]杨东.房地产开发项目全过程成本控制[J].建筑经济，2006（8）.
[2]韩玉岭.浅谈房地产开发企业的成本管理与控制[J].财务与会计，2012（3）.
[3]Gupta Y P. Life Cycle Cost Models and Associated Uncertainties.Electronics Systems Effectiveness and Life Cycle Costing[C]. Berlin：Springer，1993.535-549.
[4]谭术魁主编.房地产开发与经营[M].上海：复旦大学出版社，2007.
[5]戚安邦.项目成本管理[M].天津：南开大学出版社，2006.
[6]Sieglinde K.Fuller，Stephen R.Petersen. Handbook135：Life Cyele Costing Manual for the Federal Energy Management Program [M]. Washington，U.S.A. Government Printing Offiee，1996.
[7]杨维.浅谈房地产开发项目的全寿命成本控制[J].中国房地产，2009（9）.
[8]邹伟.房地产开发项目成本控制的关键阶段[J].施工技术，2006（12）.
作者简介：张忠斌（1973-），男，辽宁盖州人，研究方向：工程项目营造与管理。
关键词：全寿命周期 房地产项目 成本控制
一直以来，房地产开发企业的成本管理方式多是沿用工业、施工企业的成本管理方法，通过对目标成本各个构成要素的预算，进而实现对成本费用控制的目标，最终寻找实际费用与预算成本的差额进行成本分析和改进，从而提供成本降低的参考。但是房地产项目开发中涉及到多重交叠的繁复程序，若没有一种有效的成本监管控制体系，将很难避免项目开发中的成本损失。从笔者多年房地产项目成本管理的工作经验来看，房地产开发项目全过程的成本监控管理是必要的和重要的，通过全过程的监控实施与运营成本，降低房地产开发项目的总成本，才能切实地提高企业的经济效益。
1 房地产项目成本控制结构与全寿命周期成本控制
1.1 房地产开发项目成本控制结构体系
房地产开发项目的成本构成往往包含了从项目决策、征地拆迁、规划设计、施工组织、竣工验收、产品销售以及物业配套等全部过程[1]。这个多阶段的过程的内容就构成了房地产开发成本和费用的组成，相对应的是土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、市政公用设施费、管理费用、销售费用、财务费用、物业维护费用等八部分内容[2]。
1.2 房地产开发项目全寿命周期成本控制理论
全寿命周期成本（Life Cycle Costing-LCC）也称全寿命周期费用，20世纪60年代末美国国防部最早提出并将其应用于项目开发中。John Kelly就建设项目对LCC作了如下定义，“建设项目全寿命周期费用，一是要在全部项目投资周期内；二是要在这个周期范围内考虑货币的时间价值，据此来评估使命周期中所有费用，包括投资、能源、非能源运营、维护和废除或拆迁等费用”[3]。
对于房地产开发项目而言，其全寿命周期宏观上指的是工程项目从设想、决策、设计、建造、使用、直至报废所经历的全部时段，而在实际项目中具体分为项目的决策阶段、实施阶段和使用阶段三个阶段[4]。项目的决策阶段具体包括项目建议书的编制和可行性研究报告；项目实施阶段具体包括征地拆迁阶段、设计前准备阶段、设计阶段、施工阶段、投入使用前的准备阶段和建成后的保修期；项目的使用阶段是指从项目投入使用开始直到项目报废的阶段[5]。因此，总体来说房地产开发项目的全寿命周期主要组成部分就从工程项目开始设想直到项目报废的整个生命周期。如图1为项目全寿命周期的各个组成阶段的划分。
2 房地产项目各阶段的全寿命成本控制要点
2.1 决策阶段的成本控制要点 房地产开发项目投资决策阶段，其主要目的是对拟建工程项目进行决策，通过可行性的分析以及技术和经济指标分析和论证，据此对拟建项目的投资与否做出科学合理的决策。项目成本来源于投资决策，决策的正确性是项目成本合理的前提，决策的深度也影响着这个项目投资估算的精度。所有的外部因素相同的条件下，最低的寿命周期成本是决策的关键。
决策阶段中，要充分对项目建设规模、执行标准进行论证，确定投资经营、技术方案，控制建设期的资金的投入与融入的方案、分析周边环境因素影响等具体问题加以充分考虑[6]。总之，此阶段最重要的成本控制要点在于综合考虑资金的时间价值，将时间价值、通货膨胀和风险价值考虑到开发项目的成本中区。另外，在投资决策中采用寿命周期成本最小化的原则中，应多采用合理的决策分析方法，实现项目人、材、机和资金等的投资分配，以求最高利润。
2.2 实施阶段的成本控制要点 房地产开发项目实施阶段具体包括设计前准备阶段、设计阶段、施工阶段、销售阶段、投入使用前的准备阶段和建成后的保修期等阶段，是项目从构想到完成的主要阶段。为此，实施阶段的每一个过程的成本控制都显得尤为重要。
首先，在项目设计前的准备阶段，其成本控制包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费。这个阶段成本的控制要点主要是控制征地费用见面和缴款时间；对不同拆迁安置方式和费用进行全方位综合比较并优先采用；有关立项协议要明确界定与土地方或协作方的权利义务，细致考虑立项条款与有关税收以及政府其他收费的关系；有效利用项目红线外的市政公用设施、分享合作条件和收益；降低项目报批报建的风险，争取与地价款的支付直接联系；合理提高容积率，降低无收益物业的比例，在规划条件中控制重点。
其次，项目设计作为成本管理的依据。在设计阶段要实现基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费的合理分配。据统计，房地产开发项目的设计费用虽然仅占项目总成本的2%左右，却足以影响到整个项目75%以上的工程造价[7]。为此，我们在可行性规划设计中要充分考虑市政状况的信息变化；对可变动的设计方案进行深入的成本分析；项目设计报批是准备充分，避免反复报批；在扩初设计中注重成本核算、明确项目的限额指标，同时避免设计的“错、漏、碰、缺”现象；在市政、环境设计中还要综合考虑施工成本的降低，并充分利用公共环境降低施工成本。
再次，施工阶段的成本控制涵盖了基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、管理费等。此阶段是产生变更和索赔提高清单外成本的易发时期，以及不可预见的风险支出都是管理的难点。因而，在投标单位的选择上要充分考虑竞争因素；工程量清单编制准确、保证招标的公平公正；在施工前要对图纸中存在缺陷之处进行修补，施工中尽量避免过程中的设计调整，事先对有可能发生变更之处采取相应的准备和预计；在材料的供应和付款中做到有计划、有原则的材料计划，避免窝工；此外，预结算的审核中也要做到准确、合理，与预结算编制依据和费用发生原因相对应[8]。 另外，销售阶段对成本的影响是双向的效益，一是直接控制成本，二是提高效益的成本控制。要建立“全国卖房、卖全国房”的大营销理念，合理规划控制此阶段的管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等。
最后，竣工验收是在项目的投入使用前的准备阶段和建成后的保修期等阶段的关键环节，作为项目终期建设成本和效益评估、项目资产转移接收的处置、每个阶段造价分析与对比和资料整理汇总的重要阶段，同时也是全面检验决策、设计、施工质量的重要有效环节。在这一点上，必须把重点放在项目成本的确定，工程质量的评估，为项目的运营维护打下良好的基础。
2.3 使用阶段的成本控制要点 房地产开发项目的使用阶段的主要任务是运营和维护。成本管理的关键是建立一支高效的物业管理团队，降低经营成本的同时注重提高物业管理的操作效率。此外，制定出合理的操作和维护方案是操作和维护阶段的有效保证。一般操作和维护方案有长期和短期两种方案，运行和维护阶段的项目成本控制，它的前提是必须要保证建筑物质量目标和安全目标，重点考虑寿命周期成本，优先选择生命周期成本最低，以此来制定合理的操作和维护方案。与此同时，对项目的运营和维护需要根据具体的标准，对工程项目中设备的运营情况进行实时监测，及时采取措施应对，过程中除了要考虑项目运营本身还要综合考虑项目对周边环境的影响、能源的消耗情况、废弃物的排放、处理，以及建筑垃圾的循环利用等。
3 结论
项目全寿命成本控制的理念在房地产项目的成本管理中，是更全面、更完整、同时也是更复杂的项目成本控制方式，本文从房地产开发项目的全寿命周期角度研究了房地产开发项目成本费用的构成情况，并对房地产开发项目每一阶段时期的成本控制要点进行分析。随着房地产行业逐渐步入成熟期，房地产企业只有做到了成本领先才能在竞争日趋激烈的市场中占得一席之地，通过房地产开发项目全寿命周期的成本控制来达到企业经济效益的提升。
参考文献：
[1]杨东.房地产开发项目全过程成本控制[J].建筑经济，2006（8）.
[2]韩玉岭.浅谈房地产开发企业的成本管理与控制[J].财务与会计，2012（3）.
[3]Gupta Y P. Life Cycle Cost Models and Associated Uncertainties.Electronics Systems Effectiveness and Life Cycle Costing[C]. Berlin：Springer，1993.535-549.
[4]谭术魁主编.房地产开发与经营[M].上海：复旦大学出版社，2007.
[5]戚安邦.项目成本管理[M].天津：南开大学出版社，2006.
[6]Sieglinde K.Fuller，Stephen R.Petersen. Handbook135：Life Cyele Costing Manual for the Federal Energy Management Program [M]. Washington，U.S.A. Government Printing Offiee，1996.
[7]杨维.浅谈房地产开发项目的全寿命成本控制[J].中国房地产，2009（9）.
[8]邹伟.房地产开发项目成本控制的关键阶段[J].施工技术，2006（12）.
作者简介：张忠斌（1973-），男，辽宁盖州人，研究方向：工程项目营造与管理。