论文部分内容阅读
亦庄区域蓄势走强
随着东部发展带正式列入北京城市总体规划，亦庄成为北京市重点发展的新城，亦庄楼市迎来了继依托于产业园区快速发展后的新一轮发展机遇。
事实上，在经历了2002—2003年的短暂“春天”之后，由于2004年以来开发区内停止住宅土地供应，亦庄住宅市场曾一度处于不温不火的状态。随着马驹桥与亦庄区域联系的日益紧密，样本及天鹅堡项目对亦庄马驹桥区域概念的成功整合，以及2005年底全地集团高价拍得马驹桥西生活起步区地块，亦庄区域再度成为北京楼市关注的热点。
目前，亦庄区域住宅供应的重心主要集中在马驹桥一带。该区域主要的推广销售项目包括六环以内的金地格林小镇6，天鹅堡以及六环以外的珠江奥古斯塔城邦，而开发区核心区仅有国融集团的一个新的公寓项目正处于推广阶段，其他只有少量的老项目后期及尾盘仍在销售，如荣京丽都。此外，紧邻亦庄的大兴旧宫也有一普通住宅项目正在推广。整体而言，该区域可供选择的项目依然不多，短期内区域仍处于蓄势阶段。
但是，该区域有望在明年真正成为东南部个重要的供应热点。除目前在推广的珠江奥古斯塔城邦，金地格林小镇6，亦庄北岸以外，珠江奥古斯塔城邦北面的复地亦园、卓越田园项目以及大羊坊的金融街三羊居住区也将于今年年底或明年上半年正式推出，此外，中信地产×1号地项目也有望于明年正式推出，亦庄区域有望形成全面发展的格局。
从产品来看，该区域产品形式的多元化格局继续深化。目前，新推出的产品不仅有低密度的花园洋房，同时也出现了高密度的高层塔楼，不仅有满足改善性需求的200平方米以上的别墅，也出现了众多面向一次置业的90平方米以下小户型。日益富的产品类型为区域人群的多元化准备了条件，也为该区域成为综合性居住区奠定了基础。
从销售来看，由于持续多年的供应萎缩，该区域市场一直处于供不应求的状态。由于这种供求失衡的格局，亦庄区域的房价节节攀升。例如，亦庄核心区普通住宅均价已由2004年的不到5000元上涨到目前的8000元以上，马驹桥区域也由2004年不到4000元的均价提升到6000元／平方米以上，且供应区域不断南移。
产业与城市发展的多重机遇聚集
首先，亦庄具有较为雄厚的产业基础。该区域作为北京唯一同时享受国家级经济技术开发区和国家级高新技术产业园区双重优惠政策的经济区域，目前已经吸引了1600家以上的企业进入园区，其中40多家为世界500强企业。
亦庄身处北京重点发展的东部地带，且位于京津发展带的重要节点。这种优越的地理位置和优先发展的地位使得该区域不仅能享受更多政策支持及政府市政建设的倾斜，同时有利于区域产业功能的加速壮大，为区域住宅市场的发展提供持续的产业支撑和客户来源。
其次，交通条件的加速改善有望继续缩短与城区及东部新城之间的距离。建成通车的六环路，即将动工的亦庄轨道交通线，以及规划中东部新城轨道交通联络线等使得区域的对外交通联系更加紧密。
随着中心城区土地稀缺的日益加剧以及房价的持续攀升，越来越多的人将置业的目光转移到交通方便的边缘区域。随着亦庄区域对外交通的改善和住宅放量的加大，该区域有望成为东南部置业者的一个重要选择。
最后，品牌企业的集中进驻有望加速区域成熟。目前，该区域已经集中了珠江，金地，金融街，中信地产等实力型企业进入。随着这些企业开发的产品陆续推出，该区域的产品形式有望进一步丰富，区域价值有望继续提升。
发展中需要面对的现实问题
首先，新城仍是规划中的概念，城市配套设施还很不完善。除经济技术开发区以外，亦庄其他区域都具有典型的城乡结合部特征。目前，新增住宅供应的主要区域交通、生活配套还非常不完善，还需要政府和开发商进行大量的投资改变这种状况。例如，目前马驹桥区域超市、银行、药店、餐饮等生活设施都非常匮乏，六环以外公交线路稀少。此外，由于该区域处于大兴、通州的交界地带，医疗，教育等配套资源的整合仍有待时日，这将给置业家庭的生活带来一定的麻烦。
其次，区域内蕴涵大量非市场化成分，如开发区企业的自建住房，地方的小产权房等。这些一方面会分流该区域的市场需求，同时由于产品、价格差异带来的聚集人群差异，可能影响区域价值的整体提升，进而影响具体商品住宅项目价值的提升。
此外，整体市场的系统性风险可能带来一定冲击。由于该区域未来的持续供应以及部分市政设施的改善很大程度上取决于一级开发商的投入进度，而这，容易受到整体市场的影响。尽管出现房地产市场整体回调的可能性较小，但这种情况一旦出现，区域的后续供应以及市政设施的改善将面临一定压力，从而影响区域市场的整体走向。
随着东部发展带正式列入北京城市总体规划，亦庄成为北京市重点发展的新城，亦庄楼市迎来了继依托于产业园区快速发展后的新一轮发展机遇。
事实上，在经历了2002—2003年的短暂“春天”之后，由于2004年以来开发区内停止住宅土地供应，亦庄住宅市场曾一度处于不温不火的状态。随着马驹桥与亦庄区域联系的日益紧密，样本及天鹅堡项目对亦庄马驹桥区域概念的成功整合，以及2005年底全地集团高价拍得马驹桥西生活起步区地块，亦庄区域再度成为北京楼市关注的热点。
目前，亦庄区域住宅供应的重心主要集中在马驹桥一带。该区域主要的推广销售项目包括六环以内的金地格林小镇6，天鹅堡以及六环以外的珠江奥古斯塔城邦，而开发区核心区仅有国融集团的一个新的公寓项目正处于推广阶段，其他只有少量的老项目后期及尾盘仍在销售，如荣京丽都。此外，紧邻亦庄的大兴旧宫也有一普通住宅项目正在推广。整体而言，该区域可供选择的项目依然不多，短期内区域仍处于蓄势阶段。
但是，该区域有望在明年真正成为东南部个重要的供应热点。除目前在推广的珠江奥古斯塔城邦，金地格林小镇6，亦庄北岸以外，珠江奥古斯塔城邦北面的复地亦园、卓越田园项目以及大羊坊的金融街三羊居住区也将于今年年底或明年上半年正式推出，此外，中信地产×1号地项目也有望于明年正式推出，亦庄区域有望形成全面发展的格局。
从产品来看，该区域产品形式的多元化格局继续深化。目前，新推出的产品不仅有低密度的花园洋房，同时也出现了高密度的高层塔楼，不仅有满足改善性需求的200平方米以上的别墅，也出现了众多面向一次置业的90平方米以下小户型。日益富的产品类型为区域人群的多元化准备了条件，也为该区域成为综合性居住区奠定了基础。
从销售来看，由于持续多年的供应萎缩，该区域市场一直处于供不应求的状态。由于这种供求失衡的格局，亦庄区域的房价节节攀升。例如，亦庄核心区普通住宅均价已由2004年的不到5000元上涨到目前的8000元以上，马驹桥区域也由2004年不到4000元的均价提升到6000元／平方米以上，且供应区域不断南移。
产业与城市发展的多重机遇聚集
首先，亦庄具有较为雄厚的产业基础。该区域作为北京唯一同时享受国家级经济技术开发区和国家级高新技术产业园区双重优惠政策的经济区域，目前已经吸引了1600家以上的企业进入园区，其中40多家为世界500强企业。
亦庄身处北京重点发展的东部地带，且位于京津发展带的重要节点。这种优越的地理位置和优先发展的地位使得该区域不仅能享受更多政策支持及政府市政建设的倾斜，同时有利于区域产业功能的加速壮大，为区域住宅市场的发展提供持续的产业支撑和客户来源。
其次，交通条件的加速改善有望继续缩短与城区及东部新城之间的距离。建成通车的六环路，即将动工的亦庄轨道交通线，以及规划中东部新城轨道交通联络线等使得区域的对外交通联系更加紧密。
随着中心城区土地稀缺的日益加剧以及房价的持续攀升，越来越多的人将置业的目光转移到交通方便的边缘区域。随着亦庄区域对外交通的改善和住宅放量的加大，该区域有望成为东南部置业者的一个重要选择。
最后，品牌企业的集中进驻有望加速区域成熟。目前，该区域已经集中了珠江，金地，金融街，中信地产等实力型企业进入。随着这些企业开发的产品陆续推出，该区域的产品形式有望进一步丰富，区域价值有望继续提升。
发展中需要面对的现实问题
首先，新城仍是规划中的概念，城市配套设施还很不完善。除经济技术开发区以外，亦庄其他区域都具有典型的城乡结合部特征。目前，新增住宅供应的主要区域交通、生活配套还非常不完善，还需要政府和开发商进行大量的投资改变这种状况。例如，目前马驹桥区域超市、银行、药店、餐饮等生活设施都非常匮乏，六环以外公交线路稀少。此外，由于该区域处于大兴、通州的交界地带，医疗，教育等配套资源的整合仍有待时日，这将给置业家庭的生活带来一定的麻烦。
其次，区域内蕴涵大量非市场化成分，如开发区企业的自建住房，地方的小产权房等。这些一方面会分流该区域的市场需求，同时由于产品、价格差异带来的聚集人群差异，可能影响区域价值的整体提升，进而影响具体商品住宅项目价值的提升。
此外，整体市场的系统性风险可能带来一定冲击。由于该区域未来的持续供应以及部分市政设施的改善很大程度上取决于一级开发商的投入进度，而这，容易受到整体市场的影响。尽管出现房地产市场整体回调的可能性较小，但这种情况一旦出现，区域的后续供应以及市政设施的改善将面临一定压力，从而影响区域市场的整体走向。