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摘要：物权变动往往需要借助一定的外在形式进行展示，在不同的变动模式下不动产变动会呈现出不同的姿态。对于不动产而言，登记是变动过程的外在表达。形式主义登记制度、权利交付主义以及德国主义登记制度是理论界涉及此的三种主流观点。于我国现阶段而言，不动产模式的选择是债权形式主义，但就理想层面而言更为倾向于在形式与实质性制度之间寻求一种平衡，即对抗折中主义。
关键词：物权变动;登记制度;主客观表达
一、理论界关于不动产物权变动模式的观点
（一）形式主义登记制度
该制度的基本出发点在于先权利人权益的维护。即在变动过程中，当事人之间存在契约合意的意思表示发生效力。不需要在债权合同之外在存在独立的物权性行为。此外，登记行为只具有对抗价值。就其法律特征而言，大致可从四个要点进行阐述：首先，对于是否登记当事人之间可以自由选择，不具有强制性，不动产权的效力不是取决于先权利人是否进行登记行为。其次，登记通常采取形式审查的方式不进行实质审查。再次，不仅对状态进行登记，而且对变动的具体事项进行登记。最后，登记行为较其他制度而言并不具有公信力。可以说，此种登记主义下的登记下的登记更像是表象的登记。虽然便利了当事人之间的交易行为，却忽视了对于第三人合法权利的维护。
（二）权利交付主义登记制度
当事人在交易过程中，登记机关对登记进行实质性审查，符合审查条件的发放产权证书，这为产权交易变动提供了极大地便利。此模式具有两方面的特色：登记机关对登记内容进行的不再是形式性的审查，而是进行更为严格的实质性审查。此外，与其他两种制度的明显不同在于赔偿基金的设置。赔偿基金是否得以适当使用在此不进行细致研究，但赔偿基金的存在明显是一种制度性的进步。另一方面，登记具有一定的强制性但这种强制并非全面的强制性，当事人之间仍然部分不实行强制主义。最后，以房屋买卖为例。不同于形式主义，托伦斯产生的房屋买卖登记具有公信力。一方当事人在购买房屋时可以此公信进行交易，托伦斯制度在对于第三人利益的维护方面具有极大价值。
（三）德国登记制度
依据《德国民法典》第873条第1款，不动产变动需要当事人之间存在债权合意，同时需要一个独立的物权行为进行公示。即认为物权变动是物权和债权合意的共同结果。该制度与托伦斯制度都采取实质审查的审查方式，并非从形式审查进行简单审核。以商品房售卖为例，登记是售卖的实质要件，未经登记不能进行所有权的转移。同时，该登记具有公示公信的法律效果，基于该登记可以进行所有的转移，此行为受法律的保护。最后，实质制度的强制性明显强于前两种制度，采取的是强制原则。
就我国不动产变动模式的选择而言，登记制度在中国有着较为就为久远的历史。民国时期我国建立了不动产登记相关制度，受当时社会环境的影响，这种制度主要被用于私有的维护，不同于现有不动产制度的法律价值。社会主义改造阶段，登记制度中断。实质价值上的变动最初带有较为浓重的行政色彩，在维护交易的市场秩序，保障权利人和第三人方面没有充分的发挥作用。我国对于模式的选择应在行政与民事之间需求平衡。根据我国物权法的相关法律规定，我国目前认为物权变动既需要债权合意也需要践行登记。此外，不同于形式主义的无因性，我国变动模式不承认无因性。现存制度更像是在形式制度与实质制度之间的一种平衡性选择。就目前基本情况而言，形式制度更加适用于纠纷较少，市场秩序得到应有维持的状态。托伦斯制度与形式制度具有相似性，分辨标准较为单一仅依靠登记可能带来一系列的问题，其中引发的较为直接的问题例如房屋售卖登记错误，我国目前对于登记错误的救济规定没有相关的基金赔偿，若采用托伦斯制度并不存在足够完善的现实基础。因此，现阶段我国关于不动产模式的选择是债权形式主义。就理想层面而言倾向于在形式与实质性制度之间寻求一种平衡，即对抗折中主义。
二、 不动产变动的主客观表达
（一）不动产變动的客观方面表达
根据美国法学家富勒的基本法学思想，在人类有意识的目的性活动中，义务的实现需对权利的享有加以明确。公示公示正是在这一法学思想的影响下对不动产权利的明确。公示公信是德国物权法体系的理论重要内容，根据德国《住宅所有权和永久居住权法》公示公信在不动产物权变动研究中经常被涉及。但目前关于该原则与不动产登记之间的关系并没有较为系统的理论共识。对于如何定义公示与公信理论界也有一些不同的观点。概述各种观点而言，是以法定方式公之于众。公信侧重于对于另一方当事人的维护，注重交易的安全。在本质上，公示公信是对不动产物权客观存在的一种外在化表达。不动产物权具有排他的效力，就这一角度而言，公示公信客观上是对排他效力的一种公示。属于公示内容的就具有排他效力，不属于的则不具有此效力。二者在本质层面上是一致的。以不动产交易为例，要保障所有人权益不被侵犯就要求交易必须使人知。从制度实质角度来讲，登记本质上是不动产转移的客观公示表达。
（二）不动产变动的主观方面表达
在德国民法体系中善意取得发挥着不可替代的作用。国内的《最高法关于贯彻执行民事政策法律若干意见》第55条较早的规定了善意制度。日常交易中虽然不动产会进行产权登记，但登记行为的正确性是相对的，因此无权处分时有发生。善意取得是从主观角度对不动产变动的阐述，是对公示的表象信赖。其内容可以概述为：若相对人是善意，不可能或不应当知道处分人为无权人。基于这种善意，相对人往往可以取得所有权。若相对人自身存在过失行为则无法被判定为善意。公示与这种善意相对应，公信与不能认定为善意相对应。因此善意制度实质是作为变动的主观方面存在的。对善意制度研究的价值在于从主观方面对不动产登记问题进行分析。故，不动产的物权处分登记不可以之藉于合同法的形式规制，而应注重登记表象下的真实。
参考文献：
[1]孙宪忠.《德国物权法》[M].北京：法律出版社，2009年
[2]楼建波.《域外不动产登记制度比较研究》[M] 北京：北京大学出版社，2009年
[3]王志成，丹尼斯·斯诺尔，汉斯·于尔根·克虏伯.德国不动产登记制度管理发展现状（三）[J].资源与人居环境，2017（01）：12-19.
关键词：物权变动;登记制度;主客观表达
一、理论界关于不动产物权变动模式的观点
（一）形式主义登记制度
该制度的基本出发点在于先权利人权益的维护。即在变动过程中，当事人之间存在契约合意的意思表示发生效力。不需要在债权合同之外在存在独立的物权性行为。此外，登记行为只具有对抗价值。就其法律特征而言，大致可从四个要点进行阐述：首先，对于是否登记当事人之间可以自由选择，不具有强制性，不动产权的效力不是取决于先权利人是否进行登记行为。其次，登记通常采取形式审查的方式不进行实质审查。再次，不仅对状态进行登记，而且对变动的具体事项进行登记。最后，登记行为较其他制度而言并不具有公信力。可以说，此种登记主义下的登记下的登记更像是表象的登记。虽然便利了当事人之间的交易行为，却忽视了对于第三人合法权利的维护。
（二）权利交付主义登记制度
当事人在交易过程中，登记机关对登记进行实质性审查，符合审查条件的发放产权证书，这为产权交易变动提供了极大地便利。此模式具有两方面的特色：登记机关对登记内容进行的不再是形式性的审查，而是进行更为严格的实质性审查。此外，与其他两种制度的明显不同在于赔偿基金的设置。赔偿基金是否得以适当使用在此不进行细致研究，但赔偿基金的存在明显是一种制度性的进步。另一方面，登记具有一定的强制性但这种强制并非全面的强制性，当事人之间仍然部分不实行强制主义。最后，以房屋买卖为例。不同于形式主义，托伦斯产生的房屋买卖登记具有公信力。一方当事人在购买房屋时可以此公信进行交易，托伦斯制度在对于第三人利益的维护方面具有极大价值。
（三）德国登记制度
依据《德国民法典》第873条第1款，不动产变动需要当事人之间存在债权合意，同时需要一个独立的物权行为进行公示。即认为物权变动是物权和债权合意的共同结果。该制度与托伦斯制度都采取实质审查的审查方式，并非从形式审查进行简单审核。以商品房售卖为例，登记是售卖的实质要件，未经登记不能进行所有权的转移。同时，该登记具有公示公信的法律效果，基于该登记可以进行所有的转移，此行为受法律的保护。最后，实质制度的强制性明显强于前两种制度，采取的是强制原则。
就我国不动产变动模式的选择而言，登记制度在中国有着较为就为久远的历史。民国时期我国建立了不动产登记相关制度，受当时社会环境的影响，这种制度主要被用于私有的维护，不同于现有不动产制度的法律价值。社会主义改造阶段，登记制度中断。实质价值上的变动最初带有较为浓重的行政色彩，在维护交易的市场秩序，保障权利人和第三人方面没有充分的发挥作用。我国对于模式的选择应在行政与民事之间需求平衡。根据我国物权法的相关法律规定，我国目前认为物权变动既需要债权合意也需要践行登记。此外，不同于形式主义的无因性，我国变动模式不承认无因性。现存制度更像是在形式制度与实质制度之间的一种平衡性选择。就目前基本情况而言，形式制度更加适用于纠纷较少，市场秩序得到应有维持的状态。托伦斯制度与形式制度具有相似性，分辨标准较为单一仅依靠登记可能带来一系列的问题，其中引发的较为直接的问题例如房屋售卖登记错误，我国目前对于登记错误的救济规定没有相关的基金赔偿，若采用托伦斯制度并不存在足够完善的现实基础。因此，现阶段我国关于不动产模式的选择是债权形式主义。就理想层面而言倾向于在形式与实质性制度之间寻求一种平衡，即对抗折中主义。
二、 不动产变动的主客观表达
（一）不动产變动的客观方面表达
根据美国法学家富勒的基本法学思想，在人类有意识的目的性活动中，义务的实现需对权利的享有加以明确。公示公示正是在这一法学思想的影响下对不动产权利的明确。公示公信是德国物权法体系的理论重要内容，根据德国《住宅所有权和永久居住权法》公示公信在不动产物权变动研究中经常被涉及。但目前关于该原则与不动产登记之间的关系并没有较为系统的理论共识。对于如何定义公示与公信理论界也有一些不同的观点。概述各种观点而言，是以法定方式公之于众。公信侧重于对于另一方当事人的维护，注重交易的安全。在本质上，公示公信是对不动产物权客观存在的一种外在化表达。不动产物权具有排他的效力，就这一角度而言，公示公信客观上是对排他效力的一种公示。属于公示内容的就具有排他效力，不属于的则不具有此效力。二者在本质层面上是一致的。以不动产交易为例，要保障所有人权益不被侵犯就要求交易必须使人知。从制度实质角度来讲，登记本质上是不动产转移的客观公示表达。
（二）不动产变动的主观方面表达
在德国民法体系中善意取得发挥着不可替代的作用。国内的《最高法关于贯彻执行民事政策法律若干意见》第55条较早的规定了善意制度。日常交易中虽然不动产会进行产权登记，但登记行为的正确性是相对的，因此无权处分时有发生。善意取得是从主观角度对不动产变动的阐述，是对公示的表象信赖。其内容可以概述为：若相对人是善意，不可能或不应当知道处分人为无权人。基于这种善意，相对人往往可以取得所有权。若相对人自身存在过失行为则无法被判定为善意。公示与这种善意相对应，公信与不能认定为善意相对应。因此善意制度实质是作为变动的主观方面存在的。对善意制度研究的价值在于从主观方面对不动产登记问题进行分析。故，不动产的物权处分登记不可以之藉于合同法的形式规制，而应注重登记表象下的真实。
参考文献：
[1]孙宪忠.《德国物权法》[M].北京：法律出版社，2009年
[2]楼建波.《域外不动产登记制度比较研究》[M] 北京：北京大学出版社，2009年
[3]王志成，丹尼斯·斯诺尔，汉斯·于尔根·克虏伯.德国不动产登记制度管理发展现状（三）[J].资源与人居环境，2017（01）：12-19.