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摘 要：在我国，房地产企业曾经拥有十年的黄金发展期，但如今在国家的宏观调控政策下，单个房地产项目的利润被严重压缩，各大房企又为了增加收入来源采取扩张政策使得市场竞争激烈，现在所有的规模以上房企都迫切需要引入先进的管理观念和方式，实现企业利润最大化。作为企业管理的重要工具，全面预算管理被引入到房地产企业的管理之中。本文尝试分析房地产企业执行全面预算存在的问题及对策。
关键词：
房地产；全面预算；问题；对策
引言
在当今竞争如此激烈的内外部环境中，企业要想在竞争中取得优势，就必须实行全面预算管理。全面预算管理是以利润为导向，通过对企业内部的经营活动实行全面预算，依靠编制计划、贯彻落实、过程把控、及时调整等手段建立内部控制体系，使整个企业的业务经营活动按照全面预算的轨道科学合理开展的组织管理形式。
一、全面预算管理的现状及主要作用
全面预算管理对现代企业的发展起了巨大的助推作用，是企业内部管理控制的一项重要手段。这一方法自上世纪二十年代在美国的通用、杜邦等老牌大型企业应用之后，很快被其他企业所接纳，并成为其重要的管理手段。现在，全面预算管理在企业内控中的作用更是日益凸显，全面预算管理也从开始的计划、协调、发展等单一实现企业经营指标发展到兼具控制、激励、评价等诸多拓展功能的一种综合性企业战略规划的管理工具。我国企业在上世纪九十年代开始探索预算管理理论，从2000年开始，全面预算管理在我国广泛应用并得以发展，目前我国已有半数以上的房地产企业在实现了全面预算管理。
科学的全面预算管理可以将企业短期内的经营指标和长远的战略规划相结合，可以科学合理的配置企业资源，提升企业的工作效率，有效地推进企业管理水平并降低企业经营风险。全面预算管理主要作用体现在以下几方面：第一，可以为企业制定短期经营指标、长期战略规划符合自身的发展目标；第二，根据科学的预算，能将企业的资源合理配置，提高资源的利用率；第三，通过工作中对预算的编制、执行和改进，增加了部门之间的交流和沟通，也可促进员工关系融洽；第四，通过考核实现奖惩分明，提高了员工工作的积极性，有助于企业的发展。
二、房地产企业全面预算管理的问题
房地产行业本身具有资金投入密集、管理要求高、项目开发周期长、地域跨度大等特点，而且近期国内房价又容易受到国家宏观调控政策和市场的影响，由此造成我國房企的全面预算一方面需面对工程造价组成复杂、缺乏统一预算控制体系、项目进度保证困难等行业特性外，还需考虑调控政策对房屋销售价格及回款时间、比例的影响（影响资金成本），十分考验预算制定者的政策把控能力。具体来说，房地产企业全面预算管理主要存在下面几个问题：
（一）企业员工对全面预算管理的重视程度不够
在我国的企业中，很少有企业把全面预算管理上升到战略角度，作为一种长远战略实施，大多数企业只重视眼前的利益，短期内的收支是否平衡等，企业决策层对中长期战略不重视。工作中，很多部门认为全面预算管理只是财务相关部门的职责，这就致使将预算划归给财务一个部门，全面预算管理没有在企业落实下去，从而导致全面预算在企业经营中的作用大大降低。
（二）全面预算管理目标不够科学且形式化严重
目前，我国企业在制定预算时往往影响因素过多，且相关因素权重的计算大多也没有完整的理论支撑，大部分企业都是依在上年实际发生比例的基础做增减，这样的做法延续了不少滚动预算体系的缺点，使其预算结果不够科学，不科学的目标预算往往又与企业的实际情况偏离，导致预算无法有效的执行。此外，很多企业在制定年初预算后，也没有对预算的进行情况进行跟踪、反馈，没有及时做出调整和分析，只是为了应付上级而完成工作，使预算工作流于表面。
（三）预算数据不全面、口径不匹配
一些房地产企业的预算数据多数是财务的数据，缺乏与相关的数据，如虽然有土地交易价、项目费用、销售价格和签约量等预算，但是没有资金占用费、销售推广费等预算，这样导致预算数据的片面性，测算不够准确，而且在遇到宏观政策变化时缺乏应有的冗余设计使得实际调整、操作性差。另外，由于房地产企业部门较多，各部门对某一类数据需求的口径并不相同，如成本管理部和财务部对“项目总可售面积”是否计容、地下设施是否分摊土地面积等的要求就大相径庭。
（四）财务部门与各个业务部门没有紧密衔接
一些房地产企业在制定预算的过程中，相关业务部门之间没有进行很好的配合，这就导致财务部门没有详细的了解具体业务，没有了解过程中的各项工作，单单停留在表面的数据及指标上。如房地产企业的工程施工进度会影响整个楼盘的在建工程抵押、销售计划甚至销售按揭回款，立项资料办结是否及时也会影响土地增值税分期等，房地产企业开发过程中一旦有一个节点滞后或出现意外，将会影响整个项目的进度。
（五）预算管理的反馈、监控、考核和奖励机制不到位
企业预算编制完成后，由于怠于执行、控制，没有分析考核，缺乏奖惩，造成了各预算相关部门工作没有压力、也没有动力，造成全面预算管理不能更好的为企业管理服务，使预算工作流于表面，没有起到实质性作用，不能形成以全面预算管理为核心的公司管理体系。
三、加强房地产企业全面预算管理的对策
（一）提升员工对全面预算管理的认识
房地产的黄金十年已经过去，高额利润逐渐降低，房地产企业要想在当前形势下立足，就需要引入先进的管理手段，企业的管理包括战略规划、企业文化、规章制度、内部控制、管理标准等，预算作为企业管理工具的一部分，在整合企业资源、提升资源的利用率方面有着重要的作用，因此企业应大力宣传实行全面预算管理的重要性，增强企业全员参与预算的意识，上至企业管理高层，下至普通基层职工，树立全面预算管理的意识。此外，还应组织相关培训，加强员工在预算方面的专业知识。 （二）完善预算体系各环节的建设
企业预算管理体系包含很多，主要有预算目标的制定，年度预算计划的编制，目标的层层分解，过程中的管控、执行与调整，设定考核机制等几项内容。
在一定时间内，企业生产经营活动需要达到的既定指标称之为预算目标，全面预算管理首先应确定预算目标；而预算目标分解是将总体目标进行量化，下发到各个部门以便更好地完成任务；对前述预算目标工作的确定并编制计划成果则是预算计划编制；过程中的管控，是对预算全过程的监管，对于遇到的问题，及时反馈、及时调整，保证企业预算在正常范围内运行；预算考核是对管理过程中及各部门工作中工作内容及指标完成情况进行考核，并进行相应的奖惩；预算调整是在执行过程中，由于客观原因导致的内外环境发生改变时，用来调整和衡量企业现有资源和所制定的未来战略规划的统一性。若想提升企业的预算管理水平，必须完善预算管理体系，明确各部门职能。
（三）全面跟踪预算执行情况，推进绩效考核制度
若想全面预算管理在企业能够良好的运行，在执行的过程中，还要及时的进行跟踪、反馈，建立员工绩效考核制度。设置的制度再好，没有很好的执行，那就是纸上谈兵，而要让制度得以有效运行，绩效考核必不可少，绩效考核制度是全面预算管理得以有效落实的重要推手，考核结果也应尽快的具体的落实，明确的奖惩是员工积极工作的动力，也是有效保障企业预算管理约束性和严肃性的重要手段。
（四）预算的编制要有科学的依据
全面预算是对企业长期战略规划和发展目标的量化和分解，因此，在预算的编制过程中，需要符合企业自身发展的实际情况以及国家的宏观调控政策。对于房地产企业来说，控制项目成本是全面预算管理的重要管控环节，房地产企业是资金密集型企业，在企业实际的经济活动中，建造成本通过对前期预算成本和实际发生成本的动态分析，可以沿用到本期的测算中，但对部分受项目竞争程度、国家宏观政策影响较大的费用、收入项目，则应从零基开始重新预算。
全面预算管理是现代企业管理的重要工具，是企业在新的经济形势下必须进行的管理方面的变革。一个成功的全面预算管理，首先在预算的编制上要有科学的制定依据和实际可操作性；其次在实际执行过程中要给予足够的重视，保证实施的效率及考核的严谨；最后是一定要得到从企业高层管理到基层员工全员的重视、参与。
四、结束语
综上所述，房地产企业全面预算管理是长期工程，企业应根据自身特点，制定符合自身发展的体系，提高资源利用率，实现企业的既定目标。
参考文献：
[1]田鲁江，刘文宇.基于全面预算管理的大型企業战略管理会计创新研究——以HST集团为例[J].中国市场，2016，（39）：35-44.
[2]刘芬.企业集团推行全面预算管理探析——基于A房地产企业集团的预算管理[J].财会学习，2016，（14）：234+236.
[3]陈文兰.谈房地产全面预算管理中预算的编制与执行[A].河南省土木建筑学会.河南省土木建筑学会2010年学术研讨会论文集[C].河南省土木建筑学会，2010：3.
[4]房地产企业经营管控体系的框架与构建课题组，余红燕.房地产企业管理会计体系的构建与实施[J].财务与会计，2016，（10）：19-20.
作者简介：
池晖，南宁市荣和辰景房地产有限公司。
关键词：
房地产；全面预算；问题；对策
引言
在当今竞争如此激烈的内外部环境中，企业要想在竞争中取得优势，就必须实行全面预算管理。全面预算管理是以利润为导向，通过对企业内部的经营活动实行全面预算，依靠编制计划、贯彻落实、过程把控、及时调整等手段建立内部控制体系，使整个企业的业务经营活动按照全面预算的轨道科学合理开展的组织管理形式。
一、全面预算管理的现状及主要作用
全面预算管理对现代企业的发展起了巨大的助推作用，是企业内部管理控制的一项重要手段。这一方法自上世纪二十年代在美国的通用、杜邦等老牌大型企业应用之后，很快被其他企业所接纳，并成为其重要的管理手段。现在，全面预算管理在企业内控中的作用更是日益凸显，全面预算管理也从开始的计划、协调、发展等单一实现企业经营指标发展到兼具控制、激励、评价等诸多拓展功能的一种综合性企业战略规划的管理工具。我国企业在上世纪九十年代开始探索预算管理理论，从2000年开始，全面预算管理在我国广泛应用并得以发展，目前我国已有半数以上的房地产企业在实现了全面预算管理。
科学的全面预算管理可以将企业短期内的经营指标和长远的战略规划相结合，可以科学合理的配置企业资源，提升企业的工作效率，有效地推进企业管理水平并降低企业经营风险。全面预算管理主要作用体现在以下几方面：第一，可以为企业制定短期经营指标、长期战略规划符合自身的发展目标；第二，根据科学的预算，能将企业的资源合理配置，提高资源的利用率；第三，通过工作中对预算的编制、执行和改进，增加了部门之间的交流和沟通，也可促进员工关系融洽；第四，通过考核实现奖惩分明，提高了员工工作的积极性，有助于企业的发展。
二、房地产企业全面预算管理的问题
房地产行业本身具有资金投入密集、管理要求高、项目开发周期长、地域跨度大等特点，而且近期国内房价又容易受到国家宏观调控政策和市场的影响，由此造成我國房企的全面预算一方面需面对工程造价组成复杂、缺乏统一预算控制体系、项目进度保证困难等行业特性外，还需考虑调控政策对房屋销售价格及回款时间、比例的影响（影响资金成本），十分考验预算制定者的政策把控能力。具体来说，房地产企业全面预算管理主要存在下面几个问题：
（一）企业员工对全面预算管理的重视程度不够
在我国的企业中，很少有企业把全面预算管理上升到战略角度，作为一种长远战略实施，大多数企业只重视眼前的利益，短期内的收支是否平衡等，企业决策层对中长期战略不重视。工作中，很多部门认为全面预算管理只是财务相关部门的职责，这就致使将预算划归给财务一个部门，全面预算管理没有在企业落实下去，从而导致全面预算在企业经营中的作用大大降低。
（二）全面预算管理目标不够科学且形式化严重
目前，我国企业在制定预算时往往影响因素过多，且相关因素权重的计算大多也没有完整的理论支撑，大部分企业都是依在上年实际发生比例的基础做增减，这样的做法延续了不少滚动预算体系的缺点，使其预算结果不够科学，不科学的目标预算往往又与企业的实际情况偏离，导致预算无法有效的执行。此外，很多企业在制定年初预算后，也没有对预算的进行情况进行跟踪、反馈，没有及时做出调整和分析，只是为了应付上级而完成工作，使预算工作流于表面。
（三）预算数据不全面、口径不匹配
一些房地产企业的预算数据多数是财务的数据，缺乏与相关的数据，如虽然有土地交易价、项目费用、销售价格和签约量等预算，但是没有资金占用费、销售推广费等预算，这样导致预算数据的片面性，测算不够准确，而且在遇到宏观政策变化时缺乏应有的冗余设计使得实际调整、操作性差。另外，由于房地产企业部门较多，各部门对某一类数据需求的口径并不相同，如成本管理部和财务部对“项目总可售面积”是否计容、地下设施是否分摊土地面积等的要求就大相径庭。
（四）财务部门与各个业务部门没有紧密衔接
一些房地产企业在制定预算的过程中，相关业务部门之间没有进行很好的配合，这就导致财务部门没有详细的了解具体业务，没有了解过程中的各项工作，单单停留在表面的数据及指标上。如房地产企业的工程施工进度会影响整个楼盘的在建工程抵押、销售计划甚至销售按揭回款，立项资料办结是否及时也会影响土地增值税分期等，房地产企业开发过程中一旦有一个节点滞后或出现意外，将会影响整个项目的进度。
（五）预算管理的反馈、监控、考核和奖励机制不到位
企业预算编制完成后，由于怠于执行、控制，没有分析考核，缺乏奖惩，造成了各预算相关部门工作没有压力、也没有动力，造成全面预算管理不能更好的为企业管理服务，使预算工作流于表面，没有起到实质性作用，不能形成以全面预算管理为核心的公司管理体系。
三、加强房地产企业全面预算管理的对策
（一）提升员工对全面预算管理的认识
房地产的黄金十年已经过去，高额利润逐渐降低，房地产企业要想在当前形势下立足，就需要引入先进的管理手段，企业的管理包括战略规划、企业文化、规章制度、内部控制、管理标准等，预算作为企业管理工具的一部分，在整合企业资源、提升资源的利用率方面有着重要的作用，因此企业应大力宣传实行全面预算管理的重要性，增强企业全员参与预算的意识，上至企业管理高层，下至普通基层职工，树立全面预算管理的意识。此外，还应组织相关培训，加强员工在预算方面的专业知识。 （二）完善预算体系各环节的建设
企业预算管理体系包含很多，主要有预算目标的制定，年度预算计划的编制，目标的层层分解，过程中的管控、执行与调整，设定考核机制等几项内容。
在一定时间内，企业生产经营活动需要达到的既定指标称之为预算目标，全面预算管理首先应确定预算目标；而预算目标分解是将总体目标进行量化，下发到各个部门以便更好地完成任务；对前述预算目标工作的确定并编制计划成果则是预算计划编制；过程中的管控，是对预算全过程的监管，对于遇到的问题，及时反馈、及时调整，保证企业预算在正常范围内运行；预算考核是对管理过程中及各部门工作中工作内容及指标完成情况进行考核，并进行相应的奖惩；预算调整是在执行过程中，由于客观原因导致的内外环境发生改变时，用来调整和衡量企业现有资源和所制定的未来战略规划的统一性。若想提升企业的预算管理水平，必须完善预算管理体系，明确各部门职能。
（三）全面跟踪预算执行情况，推进绩效考核制度
若想全面预算管理在企业能够良好的运行，在执行的过程中，还要及时的进行跟踪、反馈，建立员工绩效考核制度。设置的制度再好，没有很好的执行，那就是纸上谈兵，而要让制度得以有效运行，绩效考核必不可少，绩效考核制度是全面预算管理得以有效落实的重要推手，考核结果也应尽快的具体的落实，明确的奖惩是员工积极工作的动力，也是有效保障企业预算管理约束性和严肃性的重要手段。
（四）预算的编制要有科学的依据
全面预算是对企业长期战略规划和发展目标的量化和分解，因此，在预算的编制过程中，需要符合企业自身发展的实际情况以及国家的宏观调控政策。对于房地产企业来说，控制项目成本是全面预算管理的重要管控环节，房地产企业是资金密集型企业，在企业实际的经济活动中，建造成本通过对前期预算成本和实际发生成本的动态分析，可以沿用到本期的测算中，但对部分受项目竞争程度、国家宏观政策影响较大的费用、收入项目，则应从零基开始重新预算。
全面预算管理是现代企业管理的重要工具，是企业在新的经济形势下必须进行的管理方面的变革。一个成功的全面预算管理，首先在预算的编制上要有科学的制定依据和实际可操作性；其次在实际执行过程中要给予足够的重视，保证实施的效率及考核的严谨；最后是一定要得到从企业高层管理到基层员工全员的重视、参与。
四、结束语
综上所述，房地产企业全面预算管理是长期工程，企业应根据自身特点，制定符合自身发展的体系，提高资源利用率，实现企业的既定目标。
参考文献：
[1]田鲁江，刘文宇.基于全面预算管理的大型企業战略管理会计创新研究——以HST集团为例[J].中国市场，2016，（39）：35-44.
[2]刘芬.企业集团推行全面预算管理探析——基于A房地产企业集团的预算管理[J].财会学习，2016，（14）：234+236.
[3]陈文兰.谈房地产全面预算管理中预算的编制与执行[A].河南省土木建筑学会.河南省土木建筑学会2010年学术研讨会论文集[C].河南省土木建筑学会，2010：3.
[4]房地产企业经营管控体系的框架与构建课题组，余红燕.房地产企业管理会计体系的构建与实施[J].财务与会计，2016，（10）：19-20.
作者简介：
池晖，南宁市荣和辰景房地产有限公司。